分拆“商管+物管”閃電IPO ，龍湖跑在了萬(wàn)科前面

2022開年，資本寒冬的陰霾還未完全散去，但龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)決定赴港IPO。

龍湖智創(chuàng)生活是龍湖集團(tuán)發(fā)布的一個(gè)全新品牌。按照官方說(shuō)法，這是一個(gè)提供物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的，智慧生活及空間服務(wù)品牌。

文 / 地金君

1月7日晚間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司建議分拆公司附屬公司龍湖智創(chuàng)生活有限公司的股份在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向香港聯(lián)交所正式遞交招股書。

此前老牌10強(qiáng)房企中，僅有萬(wàn)科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市。

萬(wàn)物云自2021年11月5日官宣將赴港上市以來(lái)，已有兩月有余，但目前仍遲遲未正式遞表；

反觀龍湖，從發(fā)布品牌到公開上市計(jì)劃再到遞交招股書，動(dòng)作干凈利落，僅僅花費(fèi)一天，堪稱“閃電速度”。

業(yè)內(nèi)關(guān)于“萬(wàn)科和龍湖誰(shuí)先分拆物業(yè)上市”的猜想，答案終于揭曉。

其實(shí)，房企拆分物管業(yè)務(wù)單獨(dú)上市，集中在2020年，這一年甚至被稱為物業(yè)上市元年。

對(duì)于龍湖智創(chuàng)生活此時(shí)闖入資本市場(chǎng)，一位旗下物業(yè)板塊正在等待港交所聆訊的房企負(fù)責(zé)人對(duì)地金君透露示，“作為物管市場(chǎng)上的兩大龍頭，龍湖和萬(wàn)科的入場(chǎng)，還是會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生很大的影響。”

其實(shí)這兩家巨頭分拆物業(yè)上市的消息保密的很好，就在去年這個(gè)時(shí)候，萬(wàn)科、龍湖還明確表示不會(huì)拆分物業(yè)上市。

2021在1月26日，龍湖年度工作會(huì)議上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍稱，“目前龍湖物業(yè)并沒有單獨(dú)上市的計(jì)劃。”

時(shí)過(guò)境遷，龍湖還是改了主意，小步快跑，向資本市場(chǎng)沖刺。

目前來(lái)看，這次閃電IPO，有三個(gè)方面最受關(guān)注：

1.上市資產(chǎn)包里，龍湖為何最終選擇了把物管+商管同時(shí)注入

2.經(jīng)過(guò)最初的上市潮后，現(xiàn)在的物管市場(chǎng)狀況如何

3.作為對(duì)手的萬(wàn)科（萬(wàn)物云）在做什么

“物管+商管”組合中，

龍湖物管收入仍占近八成

2018年，龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團(tuán)，并布局四大主航道業(yè)務(wù)：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和智慧服務(wù)。

一直以來(lái)，龍湖商業(yè)以“天街”為主品牌實(shí)現(xiàn)全國(guó)核心市場(chǎng)布局。

從2011年開始，龍湖集團(tuán)將商業(yè)地產(chǎn)板塊上升為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一，并確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略——每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，進(jìn)行快速的全國(guó)化布局，在2015年前后實(shí)現(xiàn)每年3-5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，在近兩年更提速到每年10個(gè)左右項(xiàng)目開業(yè)。

由于天街選址基本上都是一二線城市的TOD地鐵上蓋項(xiàng)目，在良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)+運(yùn)營(yíng)、品牌效應(yīng)的加持下，龍湖逐漸成為了商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。

據(jù)招股說(shuō)明書，按截至2020年12月31日的一二線城市在運(yùn)營(yíng)建筑面積計(jì)，龍湖智創(chuàng)生活以一二線城市在運(yùn)營(yíng)建筑面積4.4百萬(wàn)平方米在中國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中，排名前三，占比約1.9%。

此外，來(lái)自龍湖的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，合計(jì)管理面積0.058億平方米。（截至2021年9月30 日，在管面積為0.057億平方米。）

這與華潤(rùn)萬(wàn)象生活所運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心規(guī)模大致相當(dāng)。根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2021年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心項(xiàng)目65個(gè)，在管面積0.069億平方米。

而從住宅領(lǐng)域來(lái)看，據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2021年龍湖銷售額為2900億元，全國(guó)排名第十。

因此，目前房企中，不管從住宅還是商業(yè)規(guī)模的角度來(lái)看，龍湖都屬于頭部梯隊(duì)。

和萬(wàn)達(dá)商管一樣，龍湖商管會(huì)否單獨(dú)分拆上市，成為新的現(xiàn)金奶牛，也是業(yè)內(nèi)的一大猜想。

但最終，龍湖還是選擇把商管+物管注入進(jìn)了同一個(gè)資產(chǎn)包內(nèi)。

2021年10月27日，龍湖智創(chuàng)生活宣布同意收購(gòu)天街商業(yè)資產(chǎn)管理100%已發(fā)行股本，代價(jià)為1港元，完成了資產(chǎn)重組。

針對(duì)赴港上市的物業(yè)公司，“商管+物管”的業(yè)務(wù)組合，被認(rèn)為具有更高的溢價(jià)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的毛利率普遍高于住宅物業(yè)服務(wù)。

在龍湖之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、中駿商管、合景悠活、金融街物業(yè)等皆采取了類似組合。

不過(guò)相較而言，中駿商管、寶龍商業(yè)、金融街物業(yè)等的“商管基因”更重，營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，商管占了大頭。其中，寶龍商業(yè)主要為購(gòu)物中心提供服務(wù)；卓越商企和金融街物業(yè)則是以寫字樓、酒店為主。

而龍湖智創(chuàng)生活與華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活更相似，收入貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)中，都是物管服務(wù)＞商管服務(wù)。

特別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其目前估值僅次于行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)，也是目前物管行業(yè)市盈率最高的企業(yè)。

具體來(lái)看，招股書顯示，龍湖智創(chuàng)生活目前業(yè)務(wù)主要有兩塊：住宅社區(qū)及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)（簡(jiǎn)稱物管板塊），商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)（簡(jiǎn)稱商管板塊）。其中，物管板塊占據(jù)近八成收入。

截至2021年9月30日，物管板塊與商管板塊的收入占比分別為77.4%、22.6%。

一直以來(lái)，開發(fā)商旗下的物業(yè)公司發(fā)展普遍依賴母公司，因此，獨(dú)立第三方物管規(guī)模的大小，常被視作一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。獨(dú)立第三方公司占比越高，證明對(duì)母公司依賴越低、成長(zhǎng)性越好；反之亦然。

從收入貢獻(xiàn)的角度來(lái)看，龍湖物管板塊在這方面表現(xiàn)不錯(cuò)：

截至2021年9月底，在物管服務(wù)77.4%的收入占比中，龍湖集團(tuán)及其聯(lián)合營(yíng)公司的收入占比為12.8%，獨(dú)立第三方收入占比達(dá)到了64.6%——意味著，來(lái)自于母公司和獨(dú)立第三方物管業(yè)務(wù)的收入比為1：5，龍湖物管板塊對(duì)母公司的依賴較低。

具體從城市能級(jí)來(lái)看，二線城市在龍湖智創(chuàng)生活的收入占比最高；按收入地區(qū)劃分，全國(guó)范圍內(nèi)，西部地區(qū)占比高。

成功IPO后，龍湖智創(chuàng)生活在行業(yè)中將處于何種水平？

由于2021年全年的數(shù)據(jù)還未正式出爐，以截至2020年12月31日的年報(bào)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，地金君把龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活在幾個(gè)方面對(duì)了個(gè)對(duì)比：

由圖可見，在物管板塊的獨(dú)立第三方收入占比方面，龍湖可謂一騎絕塵，以82%的占比遙遙領(lǐng)先。

而在同樣主打“物管+商管”概念的上市公司中，龍湖智創(chuàng)生活的物管（住宅）收入占比最高。

“目前房企中，幾乎沒有哪家強(qiáng)大到，能夠把物管和商管分別獨(dú)立分拆上市成功的。如此看來(lái)，即便是龍湖也沒能做到。”上述房企負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

資本在加速回歸理性

眼下，更受關(guān)注的是，經(jīng)過(guò)最初的上市潮+并購(gòu)潮后，目前的物管賽道究竟有了怎樣的變化？在主打“物管+商管”概念加持下，龍湖智創(chuàng)生活此番赴港上市，能否復(fù)制華潤(rùn)萬(wàn)象生活的成功？

自2018年開始，就有一眾品牌房企拆分旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市。其中雅生活、碧桂園、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等房企旗下物業(yè)版塊均在2018年成功上市；

到了2019年，全年上市物企則達(dá)到10家；

2020年，受三道紅線監(jiān)管以及疫情影響，拆分物管上市更是成了諸多房企募集資金的一大法寶——17家物管企業(yè)選擇赴港上市。

在一眾物企蜂擁上市的背后，是資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

據(jù)數(shù)說(shuō)商業(yè)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)上市企業(yè)2020年市值總額為6499.10億元，較上年同期的2248.53億元增加了4250.57億元，同比增長(zhǎng)489.04%。平均市值由上年同期的83.28億元增加至141.28億元。

不過(guò)，即便是在親眼目睹了諸多物企在上市后賺的盆滿缽滿后，2021年初，在龍湖推出全新家裝及房屋租售品牌“鵝塘”時(shí)，董事長(zhǎng)吳亞軍依然沒有松口，稱“上市是手段，不是目的，做公司的目的絕對(duì)不是為了多敲一次鐘。”

到了2021年，飛奔了三年的物管行業(yè)放緩了速度。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從一級(jí)市場(chǎng)看，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)，僅七月當(dāng)月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市；二級(jí)市場(chǎng)也表現(xiàn)強(qiáng)勁，港股物業(yè)板塊平均漲幅為22.88%。

但隨著7月的結(jié)束，港股物業(yè)板塊熱度卻降下來(lái)，自8月始至12月17日，港股僅新增2家物業(yè)企業(yè)；二級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)也發(fā)生轉(zhuǎn)變，從7月1日至12月10日，僅6家企業(yè)出現(xiàn)上漲，板塊平均跌幅為22.16%。

同樣回歸理性的，還有市盈率。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，一年前，2021年1月7日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率已高達(dá)83.50，遠(yuǎn)高于其他只以住宅物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司。

而到了2022年1月14日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率僅有52.5。

此外，2021年的資本市場(chǎng)面臨著更多不確定性。數(shù)據(jù)顯示，2021年遞表企業(yè)合計(jì)34家，但絕大多數(shù)物管公司上市情況并不理想，招股書失效數(shù)量新高、上市耗時(shí)增加、首日破發(fā)、股價(jià)大幅回調(diào)、市盈率出現(xiàn)大幅下降。

其中，中南服務(wù)、祥生活服務(wù)及中梁百悅智佳服務(wù)通過(guò)聆訊并未上市。

2021年8月31日，中國(guó)金茂旗下物業(yè)平臺(tái)金茂物業(yè)正式向港交所遞交招股書，并于12月更名為金茂服務(wù)。但到如今，仍舊還沒有下文。

同時(shí)，并非所有“商管+物管”的概念都能獲得資本青睞。

2021年12月16日，港交所披露易顯示，禹佳生活服務(wù)遞交的上市申請(qǐng)材料失效，而這已經(jīng)是禹佳生活服務(wù)第二次遞表，上一次遞表為2020年12月。

彼時(shí)，禹洲集團(tuán)將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團(tuán)，首次向港交所提交招股書，經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期后，于2021年6月失效。隨即，禹佳生活服務(wù)馬不停蹄地遞交第二版招股書，但最終，二次遞表也未能成功。2022年1月5日，旗下禹州物業(yè)宣布被華潤(rùn)萬(wàn)象生活以不高于10.6億元的代價(jià)收購(gòu)。

此時(shí)龍湖智創(chuàng)生活“激流勇進(jìn)”，資本市場(chǎng)會(huì)給出怎樣的答案？包括吳亞軍在內(nèi)的所有人都在期待。

萬(wàn)科或成首個(gè)

商管+物管獨(dú)立雙上市房企

如今，房企TOP10中也僅剩萬(wàn)科的萬(wàn)物云暫未正式遞表。

對(duì)于萬(wàn)物云的上市計(jì)劃，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾多次拋出“不到千億市值不會(huì)上市”“等到萬(wàn)科物業(yè)（萬(wàn)物云前身）被認(rèn)同為一家城市服務(wù)商才會(huì)上市”等表態(tài)。

直到2021年11月5日，萬(wàn)科A公告稱，計(jì)劃分拆子公司——萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市，這也將是萬(wàn)科第一次分拆單個(gè)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行上市。

如今龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO的懸念已經(jīng)揭曉，意味著若萬(wàn)物云成功上市，萬(wàn)科將成為首個(gè)商管（印力）+物管（萬(wàn)物云）板塊同時(shí)登錄資本市場(chǎng)的房企。

2021年12月31日，萬(wàn)物云對(duì)外發(fā)布了最新的業(yè)務(wù)品牌架構(gòu)，原屬于SPACE板塊里“樸鄰發(fā)展”合并進(jìn)了GROW板塊里新增的“萬(wàn)物為家”，SPACE板塊中則新增了鏈接并賦能所收購(gòu)企業(yè)的“譽(yù)鷹平臺(tái)”，同時(shí)GROW板塊也新增了“祥盈企服”。

對(duì)于此次變動(dòng)是否為上市前最后一次業(yè)務(wù)品牌架構(gòu)調(diào)整，萬(wàn)物云方面表示，暫無(wú)更多信息對(duì)外透露。

新年伊始，物管行業(yè)新的收并購(gòu)還在繼續(xù)。比如中南服務(wù)剛剛以22.6億的代價(jià)賣身給華潤(rùn)萬(wàn)象生活，變現(xiàn)離場(chǎng)。

與此同時(shí)，另一家商管巨無(wú)霸——萬(wàn)達(dá)商管還在沖擊IPO的路上。

去年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管向港交所遞交了招股說(shuō)明書。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管（珠海萬(wàn)達(dá)商管）管理全國(guó)204個(gè)城市380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個(gè)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共0.54億平方米。

2022年會(huì)怎樣？還需要時(shí)間給出答案。

地產(chǎn)金融視界矩陣平臺(tái)

地產(chǎn)金融視界

微信號(hào) : DCJRSJ

新浪微博：@地產(chǎn)金融視界

微信聯(lián)系方式：jun848519