天下苦“集中土拍”久矣

文/秦聞月

今天，是寧波2022年第二輪“集中土拍”日。

市六區(qū)共出讓21宗地塊，成交21宗，7宗封頂。其中商品住宅用地共9宗，除2宗封頂待搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交外，其余6宗皆底價(jià)成交。

民企，顆粒無收。

兩大央企成為本輪土拍的大贏家，分別為保利發(fā)展和中海，前者分別攬取鎮(zhèn)海莊市、海曙古林兩宗商住地，后者攬取江北莊橋地塊。

除此之外，皆為城投或地方國資企業(yè)。

回溯2022年第二輪集中土拍已經(jīng)開拍的城市——蘇州、成都、西安、合肥、金華等城市，土拍的收場方式，同樣異曲同工。

所以，我竟突然大逆不道地想到了2200多年前大澤鄉(xiāng)的陳勝同志說的那句話：“天下苦秦久矣”。

當(dāng)然，我要說的是：天下苦“集中土拍”久矣。

“暴雷、維權(quán)、裁員、降薪”等各種潮不斷上演的當(dāng)下，今兒我就斗膽來列數(shù)一下“集中土拍”的幾宗罪。

第一宗罪：“販賣焦慮”

2021年，是“集中土拍”元年。

這一年，22城開啟了“兩集中”供地新模式，一年三次“集中土拍”。

這22個(gè)城市包括：

北上廣深四座一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)新一線和二線城市。

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。

“集中土拍”的理想很豐滿：提高土拍透明度，為市場主體提供更多機(jī)會(huì)；同時(shí)，達(dá)到降低土地市場競爭熱度、穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

但現(xiàn)實(shí)骨感，更背道而馳。

比如“兩集中”供應(yīng)新規(guī)發(fā)布后，2021年第一輪集中土拍的城市——廣州、杭州、重慶、北京等七座城市，土拍火爆程度大大超出了市場預(yù)料。

廣州土拍： 22宗地塊溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗，整體比2020年全年10.47%的溢價(jià)率提高一倍多； 重慶土拍：46宗土地平均成交溢價(jià)率約43.78%，其中沙坪壩西永地塊成交溢價(jià)率達(dá)到了129.98%。 杭州土拍：57宗地有7成拍到“封頂+自持”，競自持的比例最高達(dá)到了40%（歷史之最）。 無錫土拍：16宗土地僅1宗未破最高限價(jià)，多幅地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄（地王頻出）。 北京土拍：25宗地塊報(bào)名房企累計(jì)超過200家，首日12宗地塊中有7宗進(jìn)入最終的競高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

為什么？為什么會(huì)背道而馳呢？

因?yàn)?strong>販賣焦慮了，邏輯如下：

你只能一年買三次糧食，三次集中買賣，沒有買到就餓著，但是糧食總量沒有變。你是餓肚子，還是高價(jià)多買點(diǎn)呢？

當(dāng)然是高價(jià)多買，沒錢借錢發(fā)債也要買。

很多民企其實(shí)就是栽在了這一跟頭上，雖然兜里很緊張，但看到牌桌心癢癢，于是鋌而走險(xiǎn)加杠桿了。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：

2021年上半年，房企共發(fā)行債券金額共約7381億元，其中境內(nèi)債券約5036億元，境外債券約2345億元。

數(shù)據(jù)來自丈房

境內(nèi)融資層面，我們看到——

房企2021年上半年共發(fā)行境內(nèi)債券5036.08億元，利率區(qū)間為2.40%-9.00%，平均利率為4.35%。 其中，Top100房企共發(fā)行境內(nèi)債券2216.22億元，利率區(qū)間為2.50%-7.30%，平均利率為4.32%。

其中，恒大、融創(chuàng)、綠地、新城、中南建設(shè)、佳兆業(yè)、新力、藍(lán)光、金輝等房企，境內(nèi)融資平均利率高達(dá)7%，甚至更高……

只短短一年，以上各房企都現(xiàn)原形了，怎能不讓人唏噓不已？

境外融資層面，我們看到——

房企2021上半年共發(fā)行境外債券約2341.59 億元，利率區(qū)間為0.68%-16.00%，平均利率為5.83%。 其中，Top100共發(fā)行境外債券約1811.69億元，利率區(qū)間為0.90%-14.50%，平均利率為6.47%。

中南建設(shè)、富力、佳兆業(yè)、花樣年、大唐、方圓、大發(fā)、上坤等房企，境外平均融資利率在12%以上，甚至達(dá)到了驚人的14.5%、16%，什么概念？

本質(zhì)上形同賭博，甚至比賭博還可怕。賭博還有贏的幾率，而這種“飲鴆止渴”式境外高融資，則猶如一場“自殺式”救贖，結(jié)局可想而知。

最終，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

“高價(jià)拍地→發(fā)債融資→銷售回款→再次拿地→償還融資→高價(jià)拍地。”

然而，市場一旦下行、銷售回款失利，再次拿地、償還融資的神能力便立刻消失。

土地市場的反應(yīng)速度，更是立竿見影。

這一切，與“集中土拍”多少脫不了干系。

第二宗罪：“制造內(nèi)卷”

具體而言，包括“城市內(nèi)卷”和“板塊內(nèi)卷”。

“城市內(nèi)卷”層面：依舊健存的實(shí)力型房企，則僅剩下央企、地方國資類企業(yè)。

民企的大量撤場，進(jìn)一步加劇了城市、板塊之間內(nèi)卷。

央企們房企抱團(tuán)集聚于一線或新一線城市，而如同雞肋的三四線城市，則將面臨無房企進(jìn)駐的局面，城市化進(jìn)程面臨停滯，“真空”狀態(tài)。

舉例來說，過去五年中國樓市全面繁榮發(fā)展的“生力軍”是誰？

答案當(dāng)然是民企。

雖然很多民企，是玩“高周轉(zhuǎn)”的，比如：

碧桂園、中梁、祥生、正榮、藍(lán)光、中南、新城等房企的基本盤多位于三四線城市，如今這些房企大都住進(jìn)了“ICU”，三四線城市怎么辦？

暴雷、爛尾暫且不論，接下來誰來推動(dòng)三四線城市的進(jìn)一步發(fā)展？

是央企？或國資企？

我看挺懸。

我發(fā)一張來自甘肅蘭州的兩個(gè)“難兄難弟”級(jí)樓盤航拍圖（見下圖）。

說實(shí)話，看著恒大和碧桂園這兩個(gè)樓盤周遭近乎沙漠般的外環(huán)境，我甚至有些打心底同情他們了（縱然恒大還欠了我一些錢）。

但我仍舊忍不住兩眼汪汪地感嘆：

為了玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”，它們可真不挑食啊！

說到“板塊內(nèi)卷”，就以寧波2022年第二輪集中土拍為例。

商業(yè)用地一共9宗，所有房企都只盯著明湖那塊寶地，十多家房企虎視眈眈經(jīng)歷了17輪肉搏，樓面價(jià)拍到了30126元/㎡。

最終，還要明天通過搖號(hào)一決勝負(fù)。

其余8塊地呢？被業(yè)內(nèi)戲稱為“雞肋”，開發(fā)商“被逼營業(yè)”，其實(shí)參與的積極性并不高。

這種板塊、地塊之間的內(nèi)卷，讓我想到了《唐伯虎點(diǎn)秋香》里的一個(gè)經(jīng)典橋段，如下圖。

本來沒覺得秋香有多美，結(jié)果一對比，我K，美上加美（媚）。

但，其他8塊地，就真的一無是處嗎？

當(dāng)然不是，只不過是因?yàn)橛辛撕荃r明的對比，令原本看起來還不錯(cuò)的地塊，變得“相形見絀”了而已。

在此，給保利發(fā)展和中海這兩家房企，果斷點(diǎn)個(gè)贊！

這種“集中土拍”式供地，其實(shí)就相當(dāng)于你把趙麗穎和賈玲、李雪琴拉到KTV，讓男士們選，你說怎么選？

答案顯而易見嘛！

賈玲的可愛你假裝看不見，李雪琴的幽默你心虛說欣賞不來，你滿眼都是趙麗穎初戀般的小酒窩，其實(shí)你不就是低級(jí)的“顏值控”嗎？

同時(shí)，你還參與了“拱火”！

澇的澇死旱的旱死，與其叫“集中土拍”，干脆叫“集中拱火”吧。

第三宗罪：“加劇房地產(chǎn)業(yè)生存危機(jī)”

最近一段時(shí)間，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的創(chuàng)業(yè)公司老板們都在焦慮，或者正處于焦慮的邊緣……

一位房地產(chǎn)廣告公司老板，苦中作樂地跟我調(diào)侃道：

“他最近因?yàn)榻箲]，瘦了十來斤，真是意外的驚喜。”

他所服務(wù)的房企，絕大多數(shù)都是民企，這些民企如今在自身難保的前提下，根本不可能給他們結(jié)款。

但每月工資三四十萬，要發(fā)，不然那幫法律意識(shí)很強(qiáng)的90、95后的“兔崽子們”（愛稱），分分鐘就去尋求勞動(dòng)仲裁去了。怕怕~

另一位創(chuàng)業(yè)老板則編了個(gè)“順口溜”自嘲道：

五月工資剛結(jié)掉，六月工資哪里找；七月馬上就來到，甲方回款還在飄；無奈何抵房幾套，不知何時(shí)能賣掉！

當(dāng)然，這一切僅是“管中窺豹”。

一切，并非僅僅只是“集中土拍”所引起。

公平地說，是國內(nèi)外大環(huán)境+疫情+房地產(chǎn)行業(yè)過度擴(kuò)張導(dǎo)致的基本面坍塌，但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)——

民企作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“生力軍”，確確實(shí)實(shí)豐富了中國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)面。

大到工程施工方，小到一家廣告公司、自媒體，它都曾“功不可沒”。

當(dāng)然，“恒大們”是例外。

不然，指望當(dāng)下兜底的那些城投或地方國企們，還不得有多少家中小創(chuàng)業(yè)公司關(guān)門大吉，多少萬白領(lǐng)們擺爛躺平，不是嗎？

最后，我要說——

若論“集中土拍”的罪，其實(shí)還能講好幾宗，在此僅講三宗，歡迎你補(bǔ)充~

一句話：別演了，干脆取消吧！

-END-