怎么才能做好文旅項目及如何理性看待中國旅游市場的投資機會

PLUS周二的“文旅入門篇”希望已讓大家對文旅有了不一樣的了解！那么今天，小編就來點有深度的干貨吧！

聽人談“文旅投資”無數，卻總感覺霧里看花，但你現在只要3分鐘讀完這篇文章，這個看似高大上且距離感的“文旅投資”，“高富帥白富美”秒變“枕邊人”！

文旅真的那么熱嗎？

文旅雖熱，但危機四伏：

在利好政策導向之下，全國各地掀起了一波文化旅游產業園建設熱潮。北京、上海、廣東、山東、江蘇是文化旅游產業園發展最快的省市。

文化旅游產業園是隨著文化創意產業和旅游產業的快速發展而出現的新型事物，興起和發展的時間較短，在快速崛起的同時也暴露出了種種問題：

1. 盲目建設。各地一哄而起建設文化產業園，規劃不夠、創意不足，導致園區重復建設嚴重，造成了資源的極大浪費和行業的惡性競爭；

2. 圈地現象嚴重。文化產業園的建設大多是在地方政府和地方開發商的共同介入下得以形成。許多產業園沒有構建科學的盈利模式，僅僅是打著旅游產業開發的旗號，搶占土地資源，拿到土地后大張旗鼓的開發地產；

3. 產業化水平低下。一些產業園沒有構建良性的產業體系，產出效益很低。政府特殊政策和賣地、租地度日，很難形成可持續發展的局面。

圈地現象嚴重，但有些拿地做地產并不做文旅項目

2019年投資文旅到底賺不賺錢？

PLUS分享文旅投資者的聲音：

“2018年全年國內文旅項目投資及簽約接近4萬億，如此巨大的市場，一定有錢好賺。”

“旅游宏觀仍保持強勁增長態勢，國內旅游人次創新高，為旅游投資創造良好基礎。”

“旅游投資還是要小心，萬達都做不下去了，這是旅游投資的至暗時刻。”

“之前我在河北做的項目非常暢銷，但是來到佛山做就歇菜了。”

“旅游發展會議化，敢情又到年底。”

大家各抒己見，究竟孰是孰非？

PLUS小編在下面的解析中給出答案！

怎么做好文旅項目？

策略一：創意核心吸引物

創意是文化旅游產業園區形成的基礎，旅游核心吸引物是文化旅游產業園生命力所在。文化旅游產業園需整合地方具有鮮明地方特色的歷史文化資源，圍繞文化主線打造創意性旅游項目，聚集人氣，引爆區域，形成對廣域旅游市場的持續吸引。

“創意”是文旅的靈魂

策略二：創新旅游體驗模式

傳統文化旅游項目以文物古跡和靜態展示為主，缺乏體驗性和深度游覽性，現代人對于文化旅游有了新的要求，強化文化旅游項目的競爭力需將文化與世界級品牌、科技和資本的高效對接，引進高新科技作為技術手段，采用情境體驗、動漫形象、創意理念、游戲玩法、影視場景、建筑景觀及豐富演藝將文化活化，呈獻給游客完美的深度文化體驗。

手游：王者榮耀

動漫：海賊王

策略三：創建大產業體系

以旅游業、文化產業作為主導，復合其他相關產業，旅游和文化產業之間相互轉換、相互影響和相互驅動。在產業耦合作用下形成多種新的旅游業態、旅游產品，既能夠帶動旅游的綜合消費，又能提升文化產業的附加值、延伸產業鏈條、拓展產業空間，真正實現產業之間的互融與共榮。

策略四：創立多元盈利模式

盈利模式的設計是項目開發的重要環節。構建銷售地產項目盈利、旅游經營項目盈利、樹立項目品牌盈利、升值項目價值盈利的四大盈利模式，不僅確保了項目快速回流資金、降低項目投資風險的需求，也保障了項目長期、持續的現金流以及無形資產和有形資產的升值。

多元的盈利模式

做文旅到底怎么賺錢？

一、靠賣房和租房掙錢

目前大部分旅游地產項目中，

地產收益比重仍占主導。

1) 賣房可以快速回籠資金：

這是地產項目的利益根本，出售的物業類型可以有住宅、商業及寫字樓，因為旅游開發讓其區域的價值得到提升，旅游地產的售價可以比其他區域高很多；

2) 品牌影響力增加自持物業收益：

旅游地產中部分物業可以自持，取得經營性收入。比如主題酒店、大型商場、會展中心等物業，隨著區域價值提升，人氣聚集，以及品牌影響力的擴大，其收益將不斷增長；

3) 低價拿地帶來土地增值：

旅游地產項目一般位置都遠離市中心，拿地成本相對較小，通過旅游開發和品牌價值的建立，所在區域價值大大提升。前期的低價土地成本，使得后期進行土地的二次轉讓或者合作開發時可以獲得較高的土地增值。

旅游地產售價更高

二、靠娛樂賺錢

迪士尼的營利模式十分特別，是特有的“輪次收入模式”，亦即“利潤乘數模式”，指的是迪士尼通過制作并包裝源頭產品——動畫，打造影視娛樂、主題公園、消費產品等環環相扣的財富生產鏈。所有進了迪斯尼的客戶都是重復消費的，就是滾動不斷重復消費。根據福布斯的說法，迪士尼樂園的門票錢也就剛好更夠覆蓋運營成本而已。真正賺錢的地方反而是酒店、衍生品、食品以及飲料等等。

迪士尼及其賺錢的衍生品

三、 文旅能不能賺到錢關鍵還得看運營

1) 前期重心放在地產銷售上，較快回收投資

在項目運營前期，重心應該放在房地產項目上，一般五年內要把銷售型住宅售完，已達到快速回收投資的目的。相對城市住宅而言，要做好打持久戰的準備；

2) 逐步加重旅游項目運營

在銷售住宅的同時，加重對旅游項目的運營。在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源；

3) 轉入長期穩定的旅游運營部分

住宅產品銷售完成之后，項目重心完全放在旅游運營部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的管理，進入長期穩定的經營階段；

4) 建立自己的IP產業鏈

得IP者得天下，華誼總裁王中軍曾說：“誰能提供最優質、最豐富、并擁有品牌影響力的娛樂內容，誰就能擁有最大的用戶粘性，創造出最大的商業價值。”這句話用在文旅地產上也適用。

賣房攏資 | 項目初步運營 | 項目長期運營 | 創IP

理性看待中國的旅游市場上的投資機會：

以下觀點分享來自睿途旅創的總經理房希：

1. 政府主導下的產業發展與市場有效競爭主體的相對缺失；
2. 資源驅動下的產業發展與優質產品供應的缺失；
3. 旅游投資強大的拉動效應與自身成熟盈利模式的缺失；
4. 政府基礎設施投資與房地產投資仍然是驅動旅游投資規模的重要因素；
5. 成功項目中均有不可逆轉的經濟發展與制度變遷因素，復制難；
6. 資源類項目歷史問題難以解決，市場化過程需要商業模式的突破；
7. 產品運營模式，技術中蘊藏著投資機會；
8. 大眾觀光時代的旅游需求的主流性與個性化需求的多變性決定觀光旅游大有可為；
9. 資源、資產與資本是文旅項目投資的關鍵思維；
10. 旅游投資中既需要企業家改變世界的激情，也需要深思熟慮的冷靜與謹慎

投資者要做“賺錢”文旅

不盲目投資，尋找適合的投資機會

文旅項目目的地思維：

場景+內容+生活方式=目的地

睿途旅創總經理房希分享

希望本周PLUS的分享讓大家進一步地了解了文旅，下周PLUS小編會為大家帶來兩篇與酒店業相關的“跨界”專題，請盡情期待！