讓存量資產活起來！中關村3個項目入選全國典型案例

　　近日，國家發展改革委公布盤活存量資產擴大有效投資典型案例，全國共評估篩選出24個典型案例示范推廣。北京市西城區新動力金融科技中心改造升級項目、平谷區聯東集團盤活閑置土地資產項目、普洛斯倉儲物流園區REITs項目、亦莊控股生物醫藥產業園區資產支持專項計劃項目等4個項目入選，其中有3個項目位于中關村示范區，數量位居國家高新區首位。

　　盤活存量資產、擴大有效投資，是打造高品質科技園區、推動高質量發展的重要舉措。2022年6月，北京市科委、中關村管委會印發《中關村國家自主創新示范區促進園區高質量發展支持資金管理辦法（試行）》（京科發〔2022〕7號），持續支持改造提升存量空間資源，2022年共投入3672萬元支持中國高新視聽產業園等6個存量空間改造項目，充分發揮政策引導作用，鼓勵社會各類資本采取靈活方式合理開發利用存量資源，優化調整低效空間資源，通過騰籠換鳥打造集中連片的科技園區。

　　西城區新動力金融科技中心：盤活存量資產與改擴建有機結合

　　該項目盤活的存量資產為原北京動物園服裝批發市場——四達大廈，總建筑面積約9.5萬平方米。大廈于2004年建成并投入使用，原主導產業以服裝貿易批發為主。

　　2015年以來，項目采用先疏解、后引進的方式，將大廈升級改造為新動力金融科技中心。如今的新動力金融科技中心已然成為集金融科技產業承載空間、專業服務展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通轉換樞紐中心等功能于一體的“新一代智慧城市綜合體”。

　　在存量資產盤活過程中，項目深挖存量空間潛力，引入高精尖企業和產業要素，同時突破傳統項目以地產開發為主體思路的城市更新模式，探索“基金+城市更新”的輕資產受托經營合作模式，通過資產所有權與資產經營權分離，盤活存量空間資源，實現產業轉型升級，走出一條以低效樓宇改造提升為抓手加快推進城市有機更新的新路徑。

　　平谷區聯東集團：挖掘閑置低效資產價值

　　該項目盤活的存量資產為平谷區興谷開發區內一宗閑置多年的工業用地。2021年1月，聯東集團獲得該塊土地并明確產業招商方向，項目規劃建筑面積約9萬平方米，目前項目一期正在建設中。

　　該項目通過多種方式成功盤活土地資產：

　　降低盤活成本。企業與政府積極溝通，通過保留工業用地性質降低投資運營成本、明確稅費主體、維護合法權益、多部門聯動出臺配套方案提供政策支撐等方式，降低盤活成本，提升社會資本參與積極性。

　　構建產業創新服務體系。充分利用聯東集團在戰略新興產業導入、園區運營、企業加速等方面的專業優勢，構建創新、創業、創造的服務平臺，扶持企業初創、加速和發展，提升區域產業綜合實力。

　　打造多功能的產業綜合體。通過打造具備生產、研發、產品試驗、產品展示區等多功能的產業綜合體，將為平谷區引進高新技術企業20至30家。

　　亦莊控股生物醫藥產業園區：發行資產支持專項計劃

　　該項目盤活資產為亦莊生物醫藥產業園。園區位于北京經濟技術開發區路東區，總建筑面積16.3萬平方米，是開發區生物醫藥公共服務平臺的重要載體。

　　2021年2月，項目采用儲架方式公開發行商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS），儲架規模30億元，期限20年，撬動近50億元的新增有效投資，成功盤活存量資產。

　　與傳統的金融產品相比，項目具有以下特點：

　　通過多元化增信方式增加產品安全性。以物業運營收入質押擔保、超額現金流覆蓋、標的物業抵押、發行人提供差額支付承諾等多種方式為產品進行增信，提升產品安全性、確保本息及時足額兌付。

　　通過回售選擇權安排增加投資靈活性。采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限設置，存續期內每三年設置開放期，開放期內允許投資人回售資產支持證券份額，增加了投資人回收資金的靈活性，保障投資人利益。