合景泰富，要準備退出廣州舊改市場？

林立于廣州CBD眾多高端寫字樓之間的IFP，是合景泰富在廣州舊改市場濃重的一筆，但也許僅有的一筆。

前幾天，黃埔區雙沙經濟聯社發布了一則有關該村舊改項目合作企業、項目合資公司股東變更事項公告。

變更主要變化包括：區屬國企知識城城市更新集團控股公司廣州知城宏勝將成為主導企業，廣州合景控股、睿天投資為成員企業，香港同創投資退出了操盤企業名單；

體現在項目公司股權結構上，廣州知城宏勝持股比例達到34.3%，廣州合景控股由31.85%降到12.25%，睿天投資由4.9%降到2.45%。

做了一個表格，可以清楚地看到具體變化。

雙沙村舊改，是一個充滿故事的城中村改造項目。

早在2018年10月，該村啟動了舊村改造前期工作，包括全村房屋數據測量、實施方案編制、部分集體物業動拆；同時，合景泰富的身影隨之浮出水面。

2020年3月，雙沙村首期啟動舉行了動工儀式。同年6月，雙沙村舊改拆遷方案議論稿流出，采取了“拆一補四”“多退少補”的方案，以及金額不小的臨遷費、限時獎勵。

雙沙村舊改順利啟動，少不了合景泰富的推動。

故事的沖突，出現在項目公開招商合作企業環節。2021年4月，雙沙村舊改啟動招商，參與投標名單除了合景泰富聯合體之外，還有被視為“野蠻人”的萬科。

當時，萬科“工作人員”進入雙沙村宣傳，卻遭到了該村治安隊、村民的抵制。

萬科的橫空爭搶，系其在廣州市場土地儲備“糧倉即將見空”、持有的幾個舊改項目遲遲沒有新進展，以及新組織架構完成調整、舊改業務成為重要發力點。

不過，合景泰富還是成功拿下雙沙村舊改項目。隨后，該村推進工作進入正軌，也相繼出現在黃埔區重點舊村改造推進名單中。

雙沙村舊改，先后完成批復、控規調整方案修改。以及，今年2月初廣州高質量發展大會上，廣州計劃投資2000億元推進127個城中村改造，雙沙村舊改是新開工項目之一。

一切準備待緒，合景泰富卻選擇了退居幕后。

實際上，主導權轉讓、持股比例大幅度下跌，還隱藏著另一個重要信號，合景泰富或許準備退出廣州舊改市場。

為什么這么說？根據在哪里？

無邏輯觀察統計整理，合景泰富目前在廣州共有10個舊村改造項目，合作、介入各有5個。

介入項目中，除了思賢村舊改之外，其余4個項目基本屬于前期工作，沒有投入太多成本，退出影響不大。

思賢村舊改，番禺區原計劃在2021年下半年完成招商工作，當時，合景泰富為了確權相應加大力度推進相關工作。結果，該村一直未走到招商階段。

舊改核心特點就是存在諸多不確定性，變化始終快于計劃。這樣的特性也體現在合景泰富合作項目中。

除了雙沙村之外，南崗南、吉山村2個舊改項目是原本有希望完成轉化、銷售的。

可惜，“大拆大建”限令之后，南崗南舊改作為未批已拆項目，總拆除率超過8成，未能繼續動工建設，對于合景泰富來說，需要不斷投入成本。

于是，南崗南舊改直接陷入“爛尾”。無利可圖，退出才能及時止損。有知情人士告訴我們，合景泰富有意出售南崗南舊改，但未能找到買家。

吉山村舊改恰是在限令出臺時，完成了招商工作。但是，關于吉山村的改造方式卻一直沒有確定，舊改城市展廳如今也變成了餐廳。

政府在一則公告中，吉山村舊改變成了“有機更新”。另有消息稱，廣州城投將全面接管這個舊改項目。

富力、合景這次聯手，未能像獵德村一樣再續輝煌。所幸的是，雙方還沒有投入過多的成本，脫身也容易。

紅衛村（三四社）、石下村2個舊改項目，在簽訂前期服務商合作協議之后，也一直未有新進展。一個屬于前期工作項目，一個不在計劃中，距離實現轉化還十分遙遠。繼續推進，顯然不符合實際。

總體來看，10個舊改項目中，僅有1個是可以繼續推進的。如今，這一個也將轉由黃埔區屬國企主導。

不過，在舊改市場風口時，合景泰富也滿懷信心。

2021年全年業績會上，合景泰富高管相繼表示，合景目前推進有34個舊改項目，料今年轉化3到4條村，且每年預計轉化3到4條村。

“這些舊改項目預計總可售面積約2200萬㎡，總可售貨值約6500億元，預計可出租商業物業約430萬㎡。公司將全面發力城市更新，深耕大灣區舊改，加速突破，力爭快速轉化供貨。”

回想起來，2007年，廣州城市發展東拓，臨近老城區、一片農田的獵德村和冼村率先啟動城中村改造。

抓住時機的富力、保利、新鴻基、合景泰富、天倫控股，成為了第一批吃到舊改紅利的企業。

那時的舊改，復雜、隱秘且亂象橫生，但能在廣州未來CBD打造地標建筑，項目“暴利”又有可觀租金收入，讓參與操盤的房企嘗到了甜頭。

富力、保利不斷插旗標地，成為了廣州舊改市場的“兩大霸主”。合景泰富卻是中規中矩。

統計整理，目前，保利、富力在廣州舊村改造上均有接近30個項目（包括完成改造、合作、介入項目）。

盡管2021年8月住建部出臺了“大拆大建”限令，然而作為民企的富力地產依然看好廣州舊改市場。

很早之前，無邏輯觀察參與了富力地產與銀行、政府部門一場內部溝通會議。富力地產高管在會上透露，公司還是一如既往看好廣州舊改市場，但是新規之后，資金收緊、文保要求提高，希望銀行、政府相關部門能在這兩個方面提供扶持。

作為央企的保利，更不會退縮。

如今，雙沙村舊改命運，或宣告合景泰富正在準備告別廣州舊改市場。