農村房屋連環買賣，第二買受人為集體經濟組織成員，買賣合同有效

閱讀提示：近日，北京和銘律師事務所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區范圍內的農村房屋買賣無效合同糾紛案進行檢索。律師團隊研究后將相關糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。
第二類：農村房屋連環買賣，第二買受人為集體經濟組織成員，買賣合同有效
典型案例：鄭某與董某、劉某、雷某農村房屋買賣合同糾紛案
上訴人(原審原告、出賣人)：鄭某，戶籍地北京市順義區
被上訴人(原審被告、第一買受人)：董某，戶籍地河北省三河市
被上訴人(原審被告、第二買受人)：劉某，戶籍地北京市順義區
被上訴人(原審被告、第三買受人)：雷某，戶籍地北京市海淀區
一審：北京市順義區人民法院（2021）京0113民初11432號判決
二審：北京市第三中級人民法院(2021)京03民終18347號判決
裁判規則：本案所涉農村房屋經多手轉讓，先由鄭某賣予董某，董某賣予劉某，劉某賣予雷某。經查，鄭某和劉某系同一農村集體經濟組織成員，故涉案房屋交易至劉某處時已不存在侵害集體經濟組織權益之情形。結合上述事實及雙方提交的相關證據，鄭某在售房二十余年之后主張劉某之前的農村房屋買賣合同無效，依據不足，法院不予支持；其基于合同無效所提出的返還房屋等訴訟請求，本院亦無法支持。
鄭某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

類似案例：

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終10650號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終3011號判決

和銘律師分析：

農村居民將集體土地上房屋出售于城鎮居民，房屋買賣合同無效，這是成熟穩定的裁判規則。

本案特殊之處在于涉案房屋被出售三次，先后訂立三份買賣合同。出賣人請求確認三份買賣合同均無效，請求第三買受人雷某返還涉案房屋及《集體土地建設用地使用證》。

鄭某將涉案房屋出售于城鎮居民董某，買賣合同無效。董某將涉案房屋又出售于集體經濟組織成員劉某，簽訂了第二手買賣合同。民法理論上有合同效力補正規則，即交易時合同無效，但是訴訟階段違法情形消失或者買受人取得法定資格，本著“盡量使合同有效、促進交易”理念，無效合同轉變為有效合同。董某涉案房屋出售于劉某，集體土地回歸至本集體，沒有出現集體土地被轉讓或變相轉讓的后果，與《土地管理法》追求的立法目的和宗旨吻合，基于此，出賣人鄭某請求確認第一手買賣合同、第二手買賣合同均無效的主張，人民法院不予支持。

劉某將涉案房屋出售于城鎮居民雷某，簽訂了第三手買賣合同，雷某占有涉案房屋。合同具有相對性，僅對當事人具有法律約束力，雖然第三手買賣合同無效，但出賣人鄭某與雷某之間不存在買賣合同關系，鄭某請求雷某返還房屋及《集體土地建設用地使用證》的主張，人民法院亦不予支持。

整體而言，出賣人鄭某的預期訴訟目的沒有實現。部分案件中，出賣人稱第一買受人與第二買受人之間存在惡意串通行為，但是不能提供相關證據，其主張無法獲得支持。（文/北京和銘律師事務所，原創文章，轉載注明出處）