京城奪地亂戰(zhàn)|房企“調(diào)兵”攻堅(jiān)，增持北京越來越難

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

北京土拍市場正在被擠壓折疊，

在這個(gè)憑運(yùn)氣把錢花出去的市場，

房企的焦慮被急速放大。

2023-6-26

一些熱門地塊未拍先火、不少新面孔激進(jìn)拿地、有變裝“馬甲”的緊密周旋與撕咬、有房企集團(tuán)批了200個(gè)億儲(chǔ)備金額來拿地最后一塊沒拿成，還有房企不設(shè)拿地上限勢要在京大干一場……

隨著北京今年第一批次土拍落下帷幕，房企們的拿地亂戰(zhàn)暫告一段落。

最終23宗地塊全部成交，總成交金額712.3億，累計(jì)吸引多達(dá)300余家企業(yè)報(bào)名參與，可謂是相當(dāng)激烈。

北京這輪土拍甚至刮起一股“玄學(xué)風(fēng)”，果粒橙、王老吉玄學(xué)力量彼此抗衡。因?yàn)閿?shù)十家房企拼搶一塊地成為常態(tài)，一些熱門地塊很快競拍至最高價(jià)，當(dāng)所有附加條件都達(dá)到頂格后，地塊最終通過搖號確定競得人，讓不少房企感嘆最終“一切都要靠運(yùn)氣”。

目前，第二批次部分地塊已迅速掛出，6月底房山、平谷三宅地即將迎來競拍。

那些在第一輪土拍中斬獲頗豐的房企愈戰(zhàn)愈勇，大有將拿地進(jìn)行到底的態(tài)勢；那些奪地失意者們，亦將越挫越勇，爭取打破在京“拿地荒”；而陸續(xù)進(jìn)京的新面孔們，將以“攪局者”的身份為接下來北京的拿地爭奪戰(zhàn)平添幾分不確定性。

僧多粥少的北京土拍市場，老牌和新生力量交織博弈，大家都在虎視眈眈，新一輪的奪地大戰(zhàn)又在醞釀之中。

不設(shè)拿地上限

招商蛇口華東調(diào)兵“攻堅(jiān)”

招商蛇口今年擺出了要在北京大干一場的決心。

北京第一批次土拍，招商蛇口從眾多的競爭對手中脫穎而出，成為本次土拍拿地最多企業(yè)之一。

在4月競得北京通州東小馬6009地塊，6月1日競得亦莊新城0510街區(qū)0032地塊之后，招商蛇口6月20日又擊退中海和保利拿下豐臺(tái)羊坊村地塊，3宗地塊累計(jì)投入金額87.8億元。

其中，亦莊新城地塊競拍非常火熱，吸引來中海、綠城、首開、保利、建發(fā)、招商蛇口、城建、華潤、建工和萬科報(bào)名參與，但最終招商蛇口還是以 33.005 億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)15%。

有趣的是，在中皋置業(yè)“雙觸頂”搖號摘得亦莊新城X47R1“王炸”地塊后，市場消息稱，招商蛇口、中海、碧桂園就該地塊正尋求與中皋置業(yè)的合作。

作為北京的生面孔，中皋置業(yè)一度也被“馬甲”疑云籠罩。不過，作為一家已成立五年的地方國資公司，結(jié)合其已在江蘇如皋開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的狀態(tài)來看，它實(shí)際上是進(jìn)京“積極打新”的地方軍之一。

地方軍首進(jìn)京，打中這么“炸”的一塊新地，抱團(tuán)開發(fā)是大概率事件。選生不如選熟。股權(quán)信息顯示，中皋置業(yè)過往參股的4家地產(chǎn)公司合作方分別抽絲剝繭后，也恰與被傳將尋求X47地塊合作的幾家公司均有關(guān)聯(lián)。其中過往合作路徑關(guān)聯(lián)相對密切、且今年在京拿地風(fēng)頭正盛的招商蛇口，也被市場視為是其極有可能合作的選擇之一。

市場對中皋合作對象極度關(guān)注的本質(zhì)原因是，X47地塊確實(shí)讓人眼紅。

因?yàn)樵摰貎r(jià)樓面價(jià)不過4.44萬元/平，而銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)7.7萬元/平。再看周邊其他項(xiàng)目，緊鄰的中海京叁，近期成交均價(jià)約為7.2萬元/平，周邊次新房亦莊金茂悅的二手房掛牌均價(jià)在8.6萬/平左右，金茂府均價(jià)則超過10萬元/平，2015年建成的北京城建海梓府和金域東郡，二手房掛牌均價(jià)也均達(dá)到了8.6萬/平。

所以，X47地塊未來不僅不愁賣，而且會(huì)瘋殺，不出意外的話會(huì)吊打周邊一眾新房二手房。

市場的揣測其實(shí)也表明，招商蛇口這類在京拿地頻頻的企業(yè)正在備受關(guān)注。地產(chǎn)財(cái)富會(huì)得知，對于今年在京拿地，招商蛇口可以說是不設(shè)上限。

對北京寄予厚望的招商蛇口，今年一季度開了個(gè)會(huì)，招商華北區(qū)域黨委書記、總經(jīng)理劉成表示：

公司全力支持發(fā)展拿地，對一季度參拍但未獲取項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤，盡快實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目落地。

進(jìn)京20多年，招商蛇口首次把在京拿地提高到前所未有的戰(zhàn)略高度。

其中一個(gè)主要原因或許在于招商蛇口逐漸失去了上海拿地的優(yōu)勢，不得不進(jìn)一步攻堅(jiān)北京市場。

2020年，萬科、華潤、中海因“圍標(biāo)事件”被在上海土拍市場被禁足了2-3年不等，這讓招商蛇口看到了機(jī)會(huì)，拿到了很多過去很難拿到的優(yōu)質(zhì)地塊。

2020年到2022年三年里，招商蛇口瘋狂在滬拿地16宗，拿地權(quán)益金額位列第二，帶動(dòng)銷售額從2020年的第九位，一路狂飆至首位。

2022年，招商蛇口在上海全口徑銷售金額達(dá)741.25億，甩開第二名仁恒置地近340億。

據(jù)此估算，僅上海單城，去年就為招商蛇口貢獻(xiàn)了四分之一的業(yè)績。

但今年，“三巨頭”回歸，讓招商蛇口在上海首輪供地中被“瘋狂狙擊”，結(jié)果是報(bào)名15宗僅成交2宗。

上海土地市場的一扇門關(guān)上了，只留了一道很小的縫。

失去“滬身符”的招商蛇口要做的是開辟一扇新門，而且開得越大越好，風(fēng)險(xiǎn)利潤都更有保障的北京市場自然成為其不二之選。

但過去很多年來，與萬科、中海這類常年占據(jù)北京業(yè)績榜前列的頭部相比，招商蛇口在北京的競爭中并沒有展現(xiàn)出太大優(yōu)勢。

21年招商蛇口在京銷售業(yè)績還排在20名開外，另一邊拿地端顯得非常吃力，不僅沒有多少新土地、新項(xiàng)目，而且僅有的兩個(gè)項(xiàng)目流速還特別慢。

對于如此體量的央企而言，這樣的處境在兵家必爭之地的北京是很可怕的。

這種背景下，在上海上升行情搶地賣房業(yè)績卓然的招商蛇口華東團(tuán)隊(duì)則被委以重任。同期華北的大批人馬都被調(diào)整，據(jù)說是因?yàn)閺娜A東過來了新領(lǐng)導(dǎo)接管北京。

今年3月，招商蛇口原北京公司副總經(jīng)理孟睿，被調(diào)至招商蛇口兄弟公司深圳市新南山控股集團(tuán)任副總。

要知道，孟睿是一枚老兵，在招商蛇口已工作10多年。

提及孟睿，不得不提起當(dāng)年的招商公園1872項(xiàng)目。2011年，正值北京房地產(chǎn)市場低谷，孟睿主持操盤的招商公園卻完成了開盤20億元認(rèn)購，最終位列北京年度千萬級豪宅成交前三，一時(shí)間業(yè)界嘩然。2014年，全國政策調(diào)控最為嚴(yán)厲、成交量下滑最為嚴(yán)重的一年，孟睿又帶領(lǐng)臻園不僅提前完成年度50億銷售任務(wù)，更奪得五月、半年、三季度持續(xù)銷冠的寶座。

坊間有人統(tǒng)計(jì)，“當(dāng)年北京千萬級豪宅平均每售出9套就有6套來自臻園。”這可能是屬于招商蛇口在北京為數(shù)不多的高光時(shí)刻。

而今，孟睿調(diào)崗。同時(shí)，這里迎來了一位年輕的總經(jīng)理，任職招商蛇口華北區(qū)域副總經(jīng)理兼北京公司總經(jīng)理，今年僅35歲。

2019 年，這位年輕的新總經(jīng)理時(shí)任上海公司總經(jīng)理助理之際，其所分管的事業(yè)部在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)百億銷售額。2022 年，其所服務(wù)的華東區(qū)域業(yè)績突破千億元，上海公司成為2022 年上海房企全口徑金額及操盤面積“雙冠”。同年，其所率領(lǐng)的南通公司也在本地市場上達(dá)成口碑和市占率第一的成績。

經(jīng)歷人員架構(gòu)大調(diào)整的招商蛇口北京公司一個(gè)最大的特點(diǎn)是更年輕化了。

比如這次隨北京新總經(jīng)理一同進(jìn)京履職的營銷負(fù)責(zé)人86年37歲。去年，正是他們?nèi)A東團(tuán)隊(duì)合力在上海打造了741億神話。

來到北京，招商蛇口希望解決兩件事：

一是拿地。所以招商這次一口氣拿了3塊地（或者4塊），本質(zhì)上是一種報(bào)復(fù)性補(bǔ)倉，補(bǔ)去年兩年的虧空。

二是增強(qiáng)品牌影響力，把品質(zhì)和口碑打出去。過去受限于盤子小，影響力低，存在感不強(qiáng)，但現(xiàn)在招商蛇口很有可能直接把上海的標(biāo)準(zhǔn)或者是路徑搬到北京來。

據(jù)說，二三月份招商蛇口在北京沒有拿地和動(dòng)作的時(shí)候，團(tuán)隊(duì)想招人都招不到。但現(xiàn)在，在北京接連拿下三塊地，聲勢猛烈，就連招人也是不請自來，各個(gè)條線人都在往招商蛇口鉆。

成功摘地，屬實(shí)不易，招商蛇口北京公司領(lǐng)導(dǎo)層因此大喜，整體團(tuán)隊(duì)士氣高昂，對未來的拿地和銷售預(yù)期也更加看好。

玩家增多，馬甲橫行

增持北京越來越難

重倉北京已成為不少房企的一致選擇，但操作起來并不容易，因?yàn)檫@不再是那個(gè)有錢就能砸地的北京了。

為了拿下海淀雙新村003地塊，董毅“玄學(xué)”助陣，最終越秀如愿以償，突圍30家房企斬獲該地塊。

事實(shí)上，早在2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就曾表示：

在北京，有機(jī)會(huì)還會(huì)繼續(xù)增持。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，越秀和招商蛇口一樣，明顯也擺出了在北京大干一場的態(tài)勢，重視對架構(gòu)的調(diào)整。

以高速投資拓展見長，是越秀地產(chǎn)增持北京的一個(gè)典型動(dòng)作。

“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理）和董毅，人才建設(shè)走在前面，馬上就會(huì)開花結(jié)果。北京會(huì)是我們要重點(diǎn)發(fā)展的城市，其他北方城市像青島、濟(jì)南這些也會(huì)考慮拿地。”林昭遠(yuǎn)說。

從朱辛莊、到蘋果園，再到這一批次的海淀四季青，今年越秀已一口氣吞下北京三塊地，共花掉138億。

越秀也越來越重視項(xiàng)目的流速，比如朱辛莊項(xiàng)目越秀星樾開盤售罄，從拿地到開盤僅用了77天。

而對于蘋果園項(xiàng)目越秀天玥，董毅繼續(xù)推行他的“越秀速度”——蘋果園項(xiàng)目拿地不到90天就開盤。

另一邊，越秀在北京正降價(jià)處理位于懷柔的越秀天恒·懷山府項(xiàng)目，這是越秀進(jìn)京的首個(gè)項(xiàng)目，但該樓盤自開盤以來處于“改善投資客群都繞著走”的尷尬境地，入市一年去化率不到2%。今年，越秀希望通過降價(jià)換回現(xiàn)金流，但目前看來并未起到預(yù)期效果。

頻繁奪地、高速周轉(zhuǎn)、重視現(xiàn)金流，顯然，越秀也急于在北京干出成績。越秀后續(xù)項(xiàng)目能否像越秀星樾一樣維持熱銷和流速，也將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

這輪北京土拍，有招商蛇口和越秀這般的春風(fēng)得意，也有中建智地、綠城等房企的失意沮喪。

比如痛失奶西地塊的中建智地。在奶西落位中建宸園之后，中建智地對奶西地塊有太多心得和儲(chǔ)備，但即便是中建智地董事長親臨現(xiàn)場，也只能眼睜睜看著城建在眼皮子底下?lián)屪吡吮驹撏偈挚傻玫倪@塊地。

綠城也同樣與新地塊也失之交臂，這次綠城一口氣報(bào)名了海淀四季青雙新村、亦莊X47等多個(gè)熱門地塊，甚至對新地塊提出了很多設(shè)想，據(jù)說連做200平以上的產(chǎn)品都想好了，但最終也是沒有任何斬獲。

當(dāng)前的北京市場，既有招商蛇口這類不設(shè)拿地上限，提前調(diào)兵遣將的房企，也有越秀這類相信“玄學(xué)”，用神秘力量打敗對手的奪地鐵腕；還有橫行的馬甲和無數(shù)充滿賭性的新面孔，以及奪地失意隨時(shí)準(zhǔn)備再戰(zhàn)的劍客們。

面對空前激烈的奪地競爭，房企們可謂使出渾身解數(shù)。各種現(xiàn)象背后，指向一個(gè)不爭的事實(shí)——

北京土地是當(dāng)前土拍市場為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，數(shù)十家房企爭搶一宗地塊正成為北京土地拍賣市場的新常態(tài)，并很可能愈演愈烈，想要增持北京越來越難。

不止招商，萬科、中海、越秀、保利、建發(fā)、城建、華潤這些實(shí)力房企都相對不那么穩(wěn)了。尤其是一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，即使是實(shí)力雄厚的頭部央國企，也無法確保能攬入懷中。

其中一個(gè)重要原因在于，將“同一企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競拍同一宗地”調(diào)整為“同一集團(tuán)不得同時(shí)報(bào)名競買同一宗地”等規(guī)則的變化，讓不論是頭部、腰部還是不知名的新房企，都有機(jī)會(huì)拿到不錯(cuò)的地塊，一些小企業(yè)也想進(jìn)京豪賭一場。

可以看到，這次北京土拍中，涌現(xiàn)了許多陌生房企。

除前文提及的中皋置業(yè)、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)等，還有南通江海港、江蘇師山、如皋市潤皋、揚(yáng)州華鵬、中皋置業(yè)、太原萃豐、海門海泰、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、陜西同致、蕪湖康潤、陜西保景匯等公司。

有人因此調(diào)侃說——

現(xiàn)在的北京土拍，看誰都像“馬甲”。

上周，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)與某品牌房企北京公司營銷總電話，安慰他們沒有在土拍中奪得心儀地塊。

該營銷總半開玩笑半認(rèn)真地說：

哎，我已準(zhǔn)備躺平了，我們公司準(zhǔn)備不足，不像某房企，用了七個(gè)馬甲來拿地，這誰搶得過呢？

因?yàn)樘^陌生，人們很自然就將這些企業(yè)和“馬甲”聯(lián)系起來。

比如福建雄旺在拿下本次土拍最火熱的順義新城第19街區(qū)19-69地塊后，也被質(zhì)疑為是建發(fā)馬甲，而參拍企業(yè)中的廈門巖垚盛也被指疑似為建發(fā)關(guān)聯(lián)公司，該公司股東廈門巖垚聯(lián)，去年3月?lián)u號拿下南昌西湖區(qū)地塊，項(xiàng)目案名為建發(fā)養(yǎng)云。去年5月，廈門巖垚盛同樣以搖號拿下南昌西湖區(qū)另一宗地，項(xiàng)目案名為建發(fā)縵云。

各種玩家的入場，新面孔的“攪局”，確實(shí)讓北京土拍難度直線攀升，進(jìn)一步放大了房企的焦慮。

某中字頭地產(chǎn)公司向地產(chǎn)財(cái)富會(huì)透露——

集團(tuán)直接給了200個(gè)億的儲(chǔ)備金額來拿地，但到現(xiàn)在一塊地都沒拿著，北京總經(jīng)理都換了兩任了。

有人歡喜有人愁，毫無疑問，在“花錢要憑運(yùn)氣”的北京土拍市場，能憑運(yùn)氣搖中地，把錢花出去也是一種本事。

接下來的今年北京第二批次土拍，哪些企業(yè)會(huì)脫穎而出，哪些企業(yè)會(huì)鎩羽而歸，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)也將繼續(xù)關(guān)注。