救市——房住不炒版

現(xiàn)在的樓市不是沒(méi)有需求，而是有買(mǎi)房需求的人沒(méi)有錢(qián)，所以還有的救。救市的方法簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是給需要買(mǎi)房的人發(fā)錢(qián)。 那應(yīng)該怎么發(fā)，錢(qián)從哪來(lái)？ 先說(shuō)怎么發(fā)，發(fā)給誰(shuí)。目前的公積金政策是員工按工資比例繳納一部分，公司繳納同等數(shù)額的另一部分，員工繳納的越多，企業(yè)的成本就越高，所以企業(yè)積極性不高。

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我的想法是，企業(yè)可以自由退出公積金的繳納，由地方政府繳納同等數(shù)額的另一部分。換句話(huà)說(shuō)，員工繳納多少，政府就繳納多少，企業(yè)可以選擇不繳。依據(jù)地方房?jī)r(jià)，地方財(cái)政情況，工人收入情況等制定一個(gè)繳納上限。往房地產(chǎn)這個(gè)池子定向投錢(qián)。
粗略計(jì)算一下，假設(shè)城市房?jī)r(jià)均價(jià)一萬(wàn)平米，家庭稅后收入一萬(wàn)（夫妻雙方稅后各五千），目標(biāo)購(gòu)房面積一百平米為例，首付款比例30%。家庭稅后收入一萬(wàn)（夫妻雙方稅后各五千），這個(gè)覆蓋人口范圍應(yīng)該比較廣。假設(shè)家庭交納公積金為3000，政府繳納公積金為等額的3000，一年就是7.2w。4年就是28.8w，基本夠首付款。貸款貸金額70w，貸款年利率3.2%（公積金貸款），貸款年限30年，貸款方式等額本息，那么月供就是3027（保證政策退出后還款壓力不變）。覆蓋雙職工家庭10W戶(hù)，那么政府在4年的支出大概為3.6W * 1OW，也就是36個(gè)億。

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依據(jù)某二線城市2012年-2022年的數(shù)據(jù)，商業(yè)住宅年均成交面積1000W平方出頭，可推算大約為10w套。 也就是說(shuō)如果地方政府4年時(shí)間掏出36億，大約可維持一年的成交量（假設(shè)繳納者完全轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)者）。在房?jī)r(jià)不變，且剛需需求旺盛的情況下，每36億可增加10w套成交量（假設(shè)最高補(bǔ)貼基數(shù)為4年，剛好一個(gè)首付）。
當(dāng)然具體的細(xì)則遠(yuǎn)比這麻煩。比如政策退出時(shí)機(jī)非常重要，政策什么時(shí)候退出？如果政策執(zhí)行久了就傷害房地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)，注水過(guò)多引起房?jī)r(jià)上漲。比如產(chǎn)業(yè)中有房人群的政策如何制定？無(wú)房的產(chǎn)業(yè)工人最終也會(huì)變成有房人員，制定不好工人就會(huì)一直繳納，推遲買(mǎi)房時(shí)間。比如補(bǔ)貼哪些產(chǎn)業(yè)，哪些產(chǎn)業(yè)優(yōu)先級(jí)高？產(chǎn)業(yè)太窄沒(méi)效果，產(chǎn)業(yè)太廣資金需求量就會(huì)短期內(nèi)暴增。比如為緩解資金壓力房地產(chǎn)就業(yè)人員作為政策本身的最大受益者就可以考慮將優(yōu)先級(jí)設(shè)為最低。如此種種還有很多細(xì)節(jié)需要考慮。
但是政策適用人群的核心是沒(méi)有房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)工人，把房子賣(mài)給需要的人，才是真正的房住不炒。適用城市為適合且發(fā)展方向定位為“工業(yè)城市”的城市，農(nóng)業(yè)城市不適用此政策。工業(yè)城市沒(méi)有足夠房產(chǎn)容納需要的人口生產(chǎn)力就會(huì)大大受限和農(nóng)業(yè)城市沒(méi)有土地產(chǎn)出就會(huì)受限一樣。
房住不炒，房住不炒，房住不炒。不能漲價(jià)是救市的前提，否則前功盡棄。
對(duì)于工業(yè)城市而言，除了可以復(fù)蘇房地產(chǎn)，堅(jiān)持房住不炒，實(shí)行以上政策還有以下優(yōu)點(diǎn)。第一，讓企業(yè)退出住房公積金的繳納，直接降低了企業(yè)運(yùn)行成本，從而增加城市中企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引企業(yè)入駐。第二，產(chǎn)業(yè)工人的收入變相增加，能夠吸引更多的產(chǎn)業(yè)工人來(lái)到城市，間接降低企業(yè)成本。進(jìn)入就業(yè)機(jī)會(huì)增加，吸引產(chǎn)業(yè)工人的良性循環(huán)。第三，穩(wěn)住樓市，讓經(jīng)濟(jì)的引擎從房地產(chǎn)平穩(wěn)的過(guò)渡到工業(yè)。第四，尊重民營(yíng)企業(yè)家，恢復(fù)市場(chǎng)信心。第五，提高就業(yè)積極性。
政策適用范圍為什么優(yōu)先產(chǎn)業(yè)工人？為什么不是文體娛樂(lè)，服務(wù)金融或其它行業(yè)？第一，作為一個(gè)工業(yè)強(qiáng)國(guó)，如果工業(yè)人口不能安居樂(lè)業(yè)，那么就沒(méi)有人再愿意做工人，工業(yè)必然衰敗。第二，改革開(kāi)放四十多年，國(guó)家的外匯絕大部分都是產(chǎn)業(yè)工人和行業(yè)老板辛辛苦苦，一件一件衣服，一雙一雙襪子，一個(gè)一個(gè)玩具，一批一批生活用品賺來(lái)的。他們對(duì)過(guò)去四十幾年的發(fā)展，功不可沒(méi)，他們值得被政策優(yōu)先。
說(shuō)了這么多優(yōu)點(diǎn)，錢(qián)從哪來(lái)？兩個(gè)途徑，上上策，政策公布后土地成交應(yīng)該會(huì)回暖，把賣(mài)地的錢(qián)拿來(lái)補(bǔ)貼。36億，大概7，8塊地可以滿(mǎn)足。下下策，寅吃卯糧，以土地為抵押，以高于市場(chǎng)利率收益發(fā)行住房公積金專(zhuān)項(xiàng)債，讓有錢(qián)人通過(guò)債券賺取收益，取代炒房。居民存款下降，政府借錢(qián)發(fā)給老百姓，增加貨幣流通性，盤(pán)活市場(chǎng)。
錢(qián)有了，也發(fā)了，產(chǎn)業(yè)工人有錢(qián)就愿意買(mǎi)房了嗎？難道沒(méi)有缺點(diǎn)？
缺點(diǎn)
拖累消費(fèi)，由于工人拿錢(qián)去繳納公積金，必然會(huì)壓縮文娛餐飲生活消費(fèi)。好不容易過(guò)了疫情，相關(guān)行業(yè)很難承受起這樣的傷害。解決問(wèn)題還是發(fā)錢(qián)，不過(guò)這次是針對(duì)剛需和改善住房有房群體，每月發(fā)定額房貸補(bǔ)貼。居民多出來(lái)的不需要還貸的錢(qián)自然會(huì)用來(lái)消費(fèi)。
不能雨露均沾，可能引起政策沒(méi)惠及人群的不滿(mǎn)。但政策如果成功實(shí)質(zhì)上對(duì)所有人都有好處。
新增工業(yè)人口生活壓力大，7000的可支配收入在城市生活不輕松，每月固定的水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)、交通、飲食、小孩養(yǎng)育老人贍養(yǎng)是一部不小的支出，就業(yè)如果不穩(wěn)定，城市買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)。

非理性消費(fèi)，沖多少送多少的活動(dòng)難免會(huì)引起部分人的非理性消費(fèi)，消費(fèi)者要理性選擇定居的城市。
如果房?jī)r(jià)不漲，剛需有錢(qián)了，剛需會(huì)急著買(mǎi)房嗎，會(huì)不會(huì)等房?jī)r(jià)再降降？
剛需人群就算有錢(qián)了，也還有一個(gè)心結(jié)。房地產(chǎn)如此富有為何還會(huì)造成今天這個(gè)局面？房地產(chǎn)作為民生工程，工業(yè)化進(jìn)程的必要一環(huán)，本應(yīng)該是利國(guó)利民的好事，結(jié)果卻落得個(gè)禍國(guó)殃民，協(xié)民生以肉天下。將居民住房?jī)r(jià)格推到如此的價(jià)格，最后還讓本不富裕的家庭買(mǎi)單，拯救市場(chǎng)。部分相關(guān)人員驕奢淫逸，為富不仁，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，中飽私囊，卻安然自若。剛需怎么能安心買(mǎi)房？房地產(chǎn)恢復(fù)以后，他們是不是依然可以逍遙快活？所以不嚴(yán)厲懲戒相關(guān)人員，就無(wú)法解開(kāi)剛需的心結(jié)，剛需就無(wú)法安心買(mǎi)房。 可能有些人會(huì)說(shuō)懲戒相關(guān)責(zé)任人，會(huì)讓企業(yè)家寒心。老百姓從來(lái)不希望懲戒做事利國(guó)利民利己的企業(yè)家，剔除企業(yè)家中的敗類(lèi)才是對(duì)好企業(yè)家的保護(hù)。
這個(gè)政策付出最大的是地方政府，要么把地方收入發(fā)出去給剛需買(mǎi)房，要么借錢(qián)發(fā)給剛需買(mǎi)房，是個(gè)沖多少送多少的活動(dòng)，但從長(zhǎng)期看還是受益的。財(cái)聚人散，財(cái)散人聚，千金散盡還復(fù)來(lái)。
過(guò)幾年苦日子，進(jìn)一個(gè)新時(shí)代。
最后，如果大家覺(jué)的應(yīng)該發(fā)錢(qián)給產(chǎn)業(yè)工人，方案有點(diǎn)建設(shè)性就點(diǎn)個(gè)贊推薦一下，讓更多人多人看到，爭(zhēng)取政策早日落地，謝謝大家。