高新區破萬，偽東二環暴跌，福州這一年房價跌多少？

2023年，福州不少板塊，不少房源出現了房價大幅下跌，年底沒有太多素材，正好匯總水一篇。

高新區房價領跌？

高新區這幾年作為福州較為火熱的板塊，房價一直堅挺，不過今年房價直接出現大幅度下跌，不管是安置房，還是商品房，亦或地鐵盤，無一幸免。

這里面代表盤很多，選擇幾個案例回顧一下：

中海寰宇天下：板塊的房價天花板，前幾年2W+的成交價，讓很多人震驚，其中最典型的89平三房，最熱銷。

今年下半年開始，房價直接跳水，跌幅6K左右，幅度達到25%。

高新苑：高新區地鐵安置房的代表，前2年部分有證的60平兩房，被炒到2W的單價，后來有證房源增加，隔壁兩個安置房也開啟交房，整個炒作短時間內就崩盤。

目前成交價來到1.1W左右，對比高峰期，接近腰斬。

融僑宜家：高新區旗山周邊的次新，近期高層精裝，成交價直接跌破1W，對比前幾年下跌7K左右，跌幅43%。

分析：今年高新區，以及整個閩侯，可以說房價全面下跌，閩侯幾個遠郊新盤，不約而同打出XXXX任選，當時看上去覺得價格夠低。

如今看到次新成交后，可能會發現所謂的XXXX任選，實際性價比也不高。

對比前幾年，新盤熱銷，配套逐步落地，地鐵規劃+撤縣劃區，高新區的樓市異?；馃幔渤蔀楸姸嘈聟^里面最吸引人的一個。

今年板塊土地低迷，除了被個別房企低價拿地外，毫無亮點，新盤的去化也看不到熱銷的景象。

當然這一切在其他板塊，同樣如此，只不過高新區的跌幅，遠比不少板塊來的大。

這里面最突出的原因，板塊當初依靠預期，帶來了過多的炒作，房價存在虛高。

樓市遇冷后，預期信仰不再，房價短時間內出現缺口，就帶來一系列的連鎖暴跌。

東二環不再堅挺？

今年除了高新區外，作為房價新貴的東二環，同樣在二手表現里面，出現房價下跌，不同于高新區的無一幸免，板塊波動體現在幾種房源上面。

1、偽東二環

陽光城檀悅：項目作為東2.5環的代表次新，近期中層精裝，成交2.28W，對比高峰期2.9W，下跌6K多，跌幅22%。

中聯東郡：項目作為東3環的代表次新，成交價來到2.1W，對比高峰期2.8W，下跌7K，跌幅達到24%。

2、小戶型偽學區

保利香檳國際：項目最典型的超級大盤，小戶型下半年成交2.88W，對比高峰期3.56W，下跌7K，跌幅20%。

香開新城：項目77平米，近期成交2.57W，對比上半年3.33W，下跌8K，跌幅24%。

3、老舊安置房

鶴林新城：板塊最典型的安置房項目，近期成交1.65W，對比高峰期2.3W，下跌7K，跌幅30%。

分析：對于東二環今年的下跌，大體分成這三類，這些項目的缺點也非常突出。

偽東二環的次新，一直以來配套都不充足，東側鼓山隔斷，周邊除了省兒童醫院外，其他生活配套都非近距離，前幾年依靠東二環的崛起，這里也成為溢價偏高的區域。

如今板塊熱度退卻，這里配套短缺，人口密度不高的問題也開始顯現，加上東區目前在售新盤不少，能夠接盤的客源，更加短缺。

對于核心區的小戶型，今年榕博小，提前三年的政策發布，直接成為壓死駱駝的最后一根稻草。

本來就沒有過多數據支撐的學區信仰，在今年中考數據面前，毫無亮點。

相比于六年一學位的長期鎖定，提前三年的打擊力度更大，特別針對非學區房。（可以自行聯想）

以保利香檳，香開新城為代表的小戶型房源，在政策打壓后，成交難度加劇，下半年短時間內，也出現了房價下跌。

除了這些項目外，板塊的安置房、安商房，也開始在二手房亂殺，房齡偏大的鶴林新城，雖然一直房價低于核心區次新，不過目前成交價，已經跌到一個新的下限。

除此之外，板塊部分安商房，還未開始密集成交，不過從部分掛牌來看，對比新盤的售價，差值不小，后續也是一大看點。

金山新盤跌最狠？

除了高新區、東二環外，福州金山，整體樓市同樣下行，這里面不少老房齡，以及劃片金山小的房源都出現了一定幅度的下跌。

除此之外，就是近年上市的新盤，在交房后，對比前兩年巔峰期售價，二手跌幅較大。

名城紫金九號：今年交房后，成交價在2.8W左右，對比2021年巔峰期，備案均價來到3.2W，除此之外，還要額外加價30-50W，最終售價搞到3.5W左右。

如今交房后，對比巔峰期，二手直接下跌5-7K，幅度達到20%。

龍湖天序：金山的安商房項目，當初新盤售價巔峰期高達3.2W-3.3W，依靠房企的園林景觀+氣派大門，讓很多購房者進場。

項目交房后，在二手房的表現，還未見到安商房砸盤，商品房就已經大幅度降價成交。

前幾個月的成交均價2.7W左右，如果加上近幾個月的樓市表現，預計成交價還要再低不少。

對比巔峰期，下跌大概6-8K，跌幅25%。

分析：對于金山這兩個綠軸的新盤，交房后在二手對比巔峰期大幅度降價，可以說是非常典型。

一個安商房、一個純商，在沒有周邊在售新盤降價擠壓的背景下，還如此大面積降價。

只能說明2021年福州的小幅回暖期，溢價也虛高的可怕。

這兩個項目也只是代表，整個同時期的不少新盤，如今局面基本都如此。

比如，三環邊的旭輝江山云出、東二環的和光塵樾、南二環郭宅后坂的那些新盤等。

安商房隱患出現？

除了這些項目外，福州這幾年的安商房，也開始在二手房嶄露頭角，這些房源都以較低的成交價，打擊同項目的商品房。

榕發烏山郡：項目依靠劃片怡山小，過渡楊橋中，加上鼓樓斷供，安商房交房后，不但沒有降價，成交價達到4W左右，不過目前安商房，直接掛出2.7W。

對比商品房的價格，直接下跌1W，不管最終成交價如何，已經打垮商品房信心。

濱江正榮府：項目依靠清華附中，商品房在高峰期額外捆綁車位，價格達到3W+，如今二手，安商房成交價直接來到1.7W，可以說商品房還未成交，價格已經被擊碎。

分析：對于安商房的低價，除了這兩個項目外，還有不少案例存在，這些安商房對比商品房售價，差價基本在1W左右。

目前還有不少安商房未辦證，明年預計這個情況還未持續放大。

屆時那些安商房扎堆的區域，最終二手會給出什么樣的價格，值得關注。

至于安商房周邊的商品房，是否會被嚴重波及，可以觀察看看。

盤點總結

今年福州樓市，二手房成交數據非常亮眼，比去年多賣了1W套。

看上去信心滿滿，只不過在房價表現上，很多項目、很多板塊，都出現不小幅度的下滑。

這里面每個區域，每個項目，都有各種各樣的原因。

除了樓市降溫影響外，其他原因也很值得購房者思考。