中交也跟上了！變革之年架構(gòu)調(diào)整成房企“新型生產(chǎn)力”？

組織變革打破常規(guī)

創(chuàng)造“新型生產(chǎn)力”

業(yè)務(wù)整合尋找“錢途”

進(jìn)入賺錢“窄門”

房企紛紛開始行動(dòng)起來了

年剛過完，房企又開始對(duì)組織架構(gòu)動(dòng)刀子了。

這次是中交。

中交的這輪調(diào)整主要有兩點(diǎn)：

一是，變?nèi)?jí)管控為兩級(jí)。撤銷原先華中、華東、西南、華北等7個(gè)區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直管城市公司，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)總部強(qiáng)管控：

二是，進(jìn)一步縮編聚焦。原先16個(gè)城市公司重組為9個(gè)，通過精簡(jiǎn)城市公司實(shí)現(xiàn)聚焦。

早前地產(chǎn)財(cái)富會(huì)在《招商蛇口、華潤(rùn)、綠城、萬科……24年開年房企“大換血”》（戳標(biāo)題查看鏈接）一文中就曾指出，24年注定將是房企組織架構(gòu)調(diào)整年，且將成為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)盤整轉(zhuǎn)型的路口，革新才有出路。

血虧17億后,中交變陣勢(shì)在必行？

當(dāng)下，虧損已成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

目前，A股87家房企中已有54家發(fā)布了2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，大家都把虧損擺上臺(tái)面：

超六成虧損，最多者虧掉了白花花的90億。

曾經(jīng)黃金時(shí)代閉眼賺錢的房企們，如今最難的一件事居然是——

盈利。

中交變陣背后，很大程度上也源于業(yè)績(jī)虧損帶來的持續(xù)壓力。

據(jù)此前中交地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示：預(yù)計(jì)2023年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損17億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

近幾年因?yàn)槟玫爻杀静粩嗵岣咭约颁N售端限價(jià)等因素影響，不少房企項(xiàng)目利潤(rùn)有限，面臨著“增收不增利”的窘境，中交也不能置身事外，盈利空間遭遇收窄。

但中交很努力，這兩年頻頻通過市場(chǎng)化用人和組織變革等舉措，試圖扭轉(zhuǎn)這種行業(yè)性局面。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)復(fù)盤了一下，最近兩年，就有多位來自民營(yíng)房企的職業(yè)經(jīng)理人加盟中交地產(chǎn)。

原陽(yáng)光城遼寧區(qū)域總裁顏龍，加入中交地產(chǎn)擔(dān)任投資管理部總經(jīng)理；

原宋都地產(chǎn)西南區(qū)總經(jīng)理馮瀟，加入擔(dān)任中交地產(chǎn)成本管理中心總經(jīng)理等；

原萬達(dá)規(guī)劃院副院長(zhǎng)葛寧，擔(dān)任中交地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理……

可以說，近兩年中交系進(jìn)入了人事調(diào)整密集期，大規(guī)模換血的背后，本質(zhì)上是因?yàn)橛龅叫袠I(yè)下行，中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合效果不夠理想。

2017年，中交曾立下成為規(guī)模前三央企的“軍令狀”。

后來，現(xiàn)中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)李永前回歸中交地產(chǎn)時(shí)又立下“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠(yuǎn)超千億元”的“三級(jí)跳”目標(biāo)。

21年是中交最接近千億的一年，那年全口徑銷售額達(dá)到了979億。

但可惜遇到行業(yè)急速下墜的黑天鵝，22年和23年，中交跟多數(shù)房企一樣，銷售到出現(xiàn)了一定程度的下降。

不過值得關(guān)注的是，中交的業(yè)績(jī)排名反倒在這幾年保持穩(wěn)步上漲，23年中交以698億排名房企第20位，較21年提高24位。

但這并不意味著中交可以暫緩一口氣。

眼看中海、保利等地產(chǎn)龍頭央企持續(xù)穩(wěn)坐龍頭，同為央企的中交卻與千億門檻失之交臂，真是急煞人也。

所以，再回看中交的這次變陣，其中的意圖很明顯——

這幾年是民企低迷，央企破局的大好時(shí)機(jī)，中交試圖抓住窗口期，通過進(jìn)一步市場(chǎng)化的舉措，利用組織變革打造“新型生產(chǎn)力”。

房企業(yè)務(wù)整合提速,未來如何賺錢很重要

說到中交地產(chǎn)，其實(shí)還有一點(diǎn)非常值得關(guān)注。

幾天前，中交管理成功中標(biāo)汕尾市城市運(yùn)營(yíng)投資有限公司所屬“愉憬灣”項(xiàng)目全過程代建代管。

中交管理打響了新年代建第一槍。

中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)始于2019年，彼時(shí)該公司董事長(zhǎng)李永前才從綠城中國(guó)調(diào)回中交地產(chǎn)。

李永前上任后，代建業(yè)務(wù)是重要一環(huán)。

但中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的“存在感”仍不強(qiáng)。

2023年年中，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近三年，其代建業(yè)務(wù)收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比重約為0.1%，占比較低；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%。

而代建業(yè)務(wù)玩得起飛的綠城，在業(yè)務(wù)整合上近來也是動(dòng)作頻頻。

一方面是進(jìn)一步強(qiáng)化代建業(yè)務(wù)，綠城管理西南區(qū)域甚至合并了綠城中國(guó)西南區(qū)域；

另一方面是提質(zhì)增效，拓展新業(yè)務(wù)。比如開年調(diào)整中綠城就將科技集團(tuán)、生活集團(tuán)合并，成立生活科技集團(tuán)。原生活集團(tuán)下屬產(chǎn)城業(yè)務(wù)劃歸浙江區(qū)域管理；原生活集團(tuán)下屬商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)劃歸商管事業(yè)部管理。

想在代建業(yè)務(wù)上和綠城掰一掰手腕的招商蛇口，這次也祭出大招——

成立專門的代建公司。

這是出乎很多人意料之外的。

因?yàn)樵诖酥埃猩躺呖诖I(yè)務(wù)存在感也并不高。

此次招商蛇口專門成立了招商建管，并由原招商蛇口華北區(qū)域總經(jīng)理劉成擔(dān)任招商建管負(fù)責(zé)人，劉成在招商蛇口先后負(fù)責(zé)過深圳和華北兩大區(qū)域，有全國(guó)化的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在深圳時(shí)也有豐富的代建經(jīng)驗(yàn)。

“地產(chǎn)向下，代建向上”。

這兩年，誰都想去代建的風(fēng)口施展施展拳腳。

除了在代建領(lǐng)域早已賺得盆滿缽滿的綠城，還包括華潤(rùn)置地的政府代建、旭輝的商業(yè)代建，此外中海、龍湖、保利、金地、上坤等不少房企也都涉足代建領(lǐng)域。

入局者眾，也從側(cè)面說明代建業(yè)務(wù)在未來核心市場(chǎng)下的巨大潛力。

但代建既是“錢途”，也是窄門。

道理很簡(jiǎn)單，等你意識(shí)到這個(gè)風(fēng)口還不錯(cuò)時(shí)，那大概率真的賺不了幾個(gè)錢了。

隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，現(xiàn)在代建業(yè)務(wù)不得不陷入“靠代建養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，被迫去低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”的窘境。

甚至不少民營(yíng)房企，代建不需要利潤(rùn)，只需要維持現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)，在經(jīng)營(yíng)層面不虧就能做代建。

因此，靠多元業(yè)務(wù)或是已有的業(yè)務(wù)增量尋找新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，并不是一件容易事，但大家都在做，你不做只會(huì)越來越被動(dòng)。

包括商業(yè)賽道也是這樣，想要走通必須花費(fèi)大量的時(shí)間和成本。

比如，萬科上個(gè)月就宣布成立商業(yè)事業(yè)部，將萬科地產(chǎn)7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)以及印力集團(tuán)并入商業(yè)事業(yè)部管轄，并組成了包括孫嘉、丁力、王海武等在內(nèi)的非常強(qiáng)大的商業(yè)高管團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)集中力量辦大事，避免各自為戰(zhàn)、分散資源。

可以看到，從這輪調(diào)整來看，呈現(xiàn)兩個(gè)較為明顯的趨勢(shì)：

一是，加速部門和業(yè)務(wù)孵化，設(shè)立新部門，探索新業(yè)務(wù)；

二是，在原有的基礎(chǔ)上做增量，通過整合原有業(yè)務(wù)，形成合力做大做強(qiáng)。

歸根結(jié)底是因?yàn)椤?/p>

在行業(yè)收縮、利潤(rùn)陡降、虧損蔓延的情況下，未來如何增效，如何賺錢，成為多數(shù)房企必須思考，且必須付諸行動(dòng)的一件事。