解讀焦點(diǎn)！安居人才房轉(zhuǎn)紅本細(xì)則或敲定，誰(shuí)獲利?

等了十多年的政策一朝落地，估計(jì)砸懵了不少吃瓜的群眾。

原本，深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本（征求意見(jiàn)稿）的發(fā)布，給眾多安居人才房業(yè)主吃了一顆定心丸。但隨著輿論發(fā)酵，聲音越來(lái)越多，越來(lái)越不可控起來(lái)。

焦點(diǎn)問(wèn)題只有一個(gè)：到底是不是利好？

這樣的想法不難理解：有人認(rèn)為，安居人才房轉(zhuǎn)紅本補(bǔ)差價(jià)的方案并不公平，不同屬性不同位置的房源補(bǔ)繳的金額不一樣，不符合“保障”的宗旨；另一部分更為極端的則認(rèn)為，這筆錢(qián)不應(yīng)該交。

網(wǎng)上的意見(jiàn)太多，我先給你一個(gè)答案：雖然政策不能一概而論，但目前的算法來(lái)看，確實(shí)是歷史難遇的利好。

01

深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本的具體條件和有關(guān)規(guī)則大家可以自行去看。先談?wù)劥蠹谊P(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題：滿(mǎn)10年補(bǔ)差價(jià)才能轉(zhuǎn)紅本，到底是虧還是賺？

根據(jù)目前的意見(jiàn)稿，補(bǔ)差價(jià)具體計(jì)算公式為：

補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以70%計(jì)算。

那么這個(gè)公式算完到底要補(bǔ)繳多少錢(qián)？

咱們統(tǒng)一以華發(fā)新城華苑為例：

項(xiàng)目均價(jià)30482元/㎡

原市場(chǎng)價(jià)格=均價(jià)/70%=43546元/㎡

目前稅費(fèi)按1%為例

補(bǔ)繳價(jià)款=（43546-30482）×50%-1%*30482=6227元

給大家總結(jié)一下這個(gè)數(shù)據(jù)的亮點(diǎn)：

1、10年后的補(bǔ)繳款，只有原房?jī)r(jià)的大約20%。

簡(jiǎn)單計(jì)算可以得出：10年后一平米補(bǔ)繳6227元，只有原買(mǎi)入價(jià)（30482元/㎡）的 20.4%，只 有原市場(chǎng)價(jià)（43546元/㎡）的14.3%。

假設(shè)買(mǎi)入的是建面約85㎡的三房

10年后補(bǔ)繳總價(jià)款大概在53萬(wàn)左右

這筆錢(qián)只有原買(mǎi)入價(jià)20.4%

另外需要注意的是，補(bǔ)繳價(jià)款并不是要現(xiàn)在買(mǎi)房的時(shí)候交，而是十年后才交，千萬(wàn)不要弄混了。比如買(mǎi)入上述85㎡房源，便相當(dāng)于節(jié)省了53萬(wàn)在自己的手上，這部分費(fèi)用十年的資金成本以及通貨膨脹，也將為業(yè)主們創(chuàng)造其他的更多的收益。

2、固定比例的補(bǔ)繳價(jià)款還可以抵抗房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

房?jī)r(jià)不是一成不變的，10年后的價(jià)格誰(shuí)都不好預(yù)測(cè)，但政策卻并未對(duì)漲幅的部分進(jìn)行收稅。最明顯的例子是10年前買(mǎi)安居房的業(yè)主，房?jī)r(jià)普遍升了7-8倍，但除補(bǔ)繳價(jià)款的資金，其他增值收益方面全部歸業(yè)主所有。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，安居人才房可以當(dāng)做是一筆時(shí)長(zhǎng)10年的固定投資，包賺不賠，賺多少取決于市場(chǎng)周期，但肯定，一定，比其他同類(lèi)型的產(chǎn)品（商品房）賺的多。

而補(bǔ)繳價(jià)款還可以當(dāng)做是政府給購(gòu)房者的一筆無(wú)息借款，10年后才要還。

假使未來(lái)通脹，那么這筆錢(qián)放在手里的用處會(huì)更大，會(huì)增值；假使未來(lái)通縮，那么房子完全可以不補(bǔ)繳，錢(qián)放在手里最安全。

3、可以不交！！！

千萬(wàn)別忽視這個(gè)問(wèn)題：

人才房建設(shè)初衷是為了可以讓深圳市人才客戶(hù)以較低的價(jià)格購(gòu)入自住房，補(bǔ)繳差價(jià)是自愿選擇的，政府無(wú)強(qiáng)制要求。

購(gòu)房者可以選擇繼承，可以一直住！！！

搞懂了這三個(gè)問(wèn)題后，再來(lái)看“補(bǔ)差價(jià)”政策，是不是順眼多了。

如果未來(lái)要賣(mài)：

安居人才房相當(dāng)于十年為周期的理財(cái)產(chǎn)品，房?jī)r(jià)上漲紅利全部給到業(yè)主；萬(wàn)一下跌，深圳市政府兜底，按原價(jià)回購(gòu)……這個(gè)收益哪怕是全國(guó)最好的基金公司都不敢如此保證。

如果未來(lái)不出手：

無(wú)需補(bǔ)差價(jià)，相當(dāng)于花300萬(wàn)享受了價(jià)值500萬(wàn)的房產(chǎn)，還可以一直繼承。

02

明白了上面這些，要不要買(mǎi)安居人才房的問(wèn)題，基本好理解了。

首先，買(mǎi)安居房還是買(mǎi)人才房？

問(wèn)這個(gè)問(wèn)題要理解這兩種房子的屬性，雖然其轉(zhuǎn)紅本的政策規(guī)定一致，但買(mǎi)入條件和未來(lái)預(yù)期都不一樣。

1、安居房購(gòu)買(mǎi)的前提是，已經(jīng)在安居房輪候庫(kù)里的購(gòu)房者（不在庫(kù)里買(mǎi)不了）；目前安居房輪候庫(kù)內(nèi)排隊(duì)人數(shù)仍有十幾萬(wàn)，排隊(duì)不在前列的話(huà)根本沒(méi)有機(jī)會(huì)去選房。

2、安居房整體的質(zhì)量以及規(guī)劃不如人才房；而且安居房多半為較差的位置，少量較好位置的安居房也是搶不到……目前市場(chǎng)上可選的人才房很多，其中不少位置和產(chǎn)品品質(zhì)非常好的項(xiàng)目，還有的機(jī)會(huì)上車(chē)。

其次，買(mǎi)商品房還是人才房？

市場(chǎng)上不少聲音認(rèn)為，安居人才房補(bǔ)差價(jià)后跟商品房?jī)r(jià)格差距不大，人才房?jī)?yōu)勢(shì)不在。我們還是以新城華苑為例算一筆賬：

以85㎡的三房為例

最終付出的總成本=原購(gòu)入成本+補(bǔ)繳價(jià)款

=259萬(wàn)+53萬(wàn)=312萬(wàn)

折合單價(jià)為：312萬(wàn)/85㎡=3.67萬(wàn)/㎡

比較華發(fā)新城周邊，樓盤(pán)備案均價(jià)大約介乎4.6-5.5萬(wàn)/㎡之間，按8.5折算（這是官方能夠允許下調(diào)的最大空間），大約介乎3.9-4.7萬(wàn)/㎡之間。

即便周邊所有的商品房都下調(diào)至8.5折買(mǎi)樓，人才房補(bǔ)繳差價(jià)后，仍比周邊便宜0.3-1.1萬(wàn)/㎡。

那么深圳西部同樣能買(mǎi)到的3.67萬(wàn)/㎡價(jià)格商品房在哪？

只有光明。

但這二者并不具有可比性，真的對(duì)比起來(lái)，人才房完爆商品房。

1、同樣的價(jià)格，不同的品質(zhì)。

3.67萬(wàn)/㎡起，只是光明部分商品房放出來(lái)的噱頭。

首先，光明近些年來(lái)土拍限價(jià)都在4萬(wàn)+/㎡。偏中心區(qū)一點(diǎn)的在4.8/4.9萬(wàn)/㎡限價(jià)，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方限價(jià)也在4.2/4.3萬(wàn)/㎡。按規(guī)定，商品房的售價(jià)只能在備案價(jià)的15%上下浮動(dòng)，所以光明新房目前均價(jià)普遍還在4萬(wàn)/㎡左右，最低也只能做到3.8/3.9萬(wàn)/㎡的均價(jià)。

這意味著，你在光明買(mǎi)同樣3.67萬(wàn)/㎡的商品房，只能買(mǎi)開(kāi)發(fā)商放出來(lái)的所謂的“工抵房”“特價(jià)房”“促銷(xiāo)房”……

這些房子要么是低樓層采光視野都不好的那種，要么是全小區(qū)最難賣(mài)的戶(hù)型（實(shí)用率低）最差的位置（朝向不好）……例如夏天家里飛蚊蟲(chóng)、冬天下水道反味兒、極端一點(diǎn)的，回南天估計(jì)洗澡都不用去衛(wèi)生間……

2、同價(jià)同質(zhì)，不同成本。

假設(shè)你本人住在光明，不考慮地段的因素選擇了一個(gè)光明非核心區(qū)的住宅，剛好這套房也只要3.67萬(wàn)/㎡。

這是不是意味著買(mǎi)商品房的性?xún)r(jià)比更高了？

這里面又忽略了一個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)入成本。

以85㎡的三房為例

買(mǎi)入新城華苑的總價(jià)為：30482元/㎡x85=259萬(wàn)

首付=259萬(wàn)x30%=77.7萬(wàn)

買(mǎi)入商品房的總價(jià)為：3.67萬(wàn)/㎡x85=312萬(wàn)

首付=312x30%=93.6萬(wàn)

購(gòu)入成本差了10多萬(wàn)，月供的壓力也相應(yīng)的不同。 而 這10年間還有多出來(lái)的利息成本更是一筆不小的數(shù)目。

3、人才房有政府兜底，商品房風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

再假設(shè)，出現(xiàn)了極端的情況，部分商品房可能通過(guò)中介渠道返傭等不正規(guī)的手段，把價(jià)格打到8.5折以下，甚至“人才房化”。

那么當(dāng)價(jià)格、品質(zhì)和成本都相近的情況下，怎么選擇？

這里面必須要考慮一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)持續(xù)下調(diào)。

如果房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào)：

人才房是有“安全墊”的，政府兜底回收房源，穩(wěn)賺不虧；

商品房風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，很有可能對(duì)家庭資產(chǎn)造成極大損失。

或者你也可以這么理解：人才房相當(dāng)于十年為周期的理財(cái)產(chǎn)品，即便虧損，也能留住本金，一旦則房?jī)r(jià)上漲，紅利全部給到業(yè)主。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是自己確實(shí)有居住需求的人，毫無(wú)疑問(wèn)是買(mǎi)人才房更合適！

03

要買(mǎi)人才房，那就買(mǎi)最好的。

當(dāng)前市場(chǎng)上最火的人才房，非華發(fā)·新城華苑莫屬。

2023年，華發(fā)新城（備案名：新城華苑）共推出兩期3160套房，最終實(shí)現(xiàn)100%售罄，由此，項(xiàng)目斬獲了2023年度深圳人才房面積、套數(shù)、金額的“三冠王”。

這個(gè)數(shù)據(jù)有多驚人？要知道，去年深圳新房住宅共成交31621套，盡管全深圳的新盤(pán)有上百個(gè)，但新城華苑一個(gè)項(xiàng)目的成交套數(shù)直接頂全年的1/10。

今年，新城華苑又推出三期，也是最后一期地塊。項(xiàng)目共備案572套可售人才房，全是三房產(chǎn)品，已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)！

感興趣的朋友加群細(xì)聊！

新城華苑火在哪里？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，它集齊了買(mǎi)房的必備四要素。

1、位置優(yōu)越。項(xiàng)目位于前海擴(kuò)容區(qū)，會(huì)展新城+海洋新城+海上田園城+華發(fā)冰雪世界+寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，5大頂級(jí)規(guī)劃打造全新深圳西部中心！

國(guó)際會(huì)展城，將直接成為深圳西部中心的經(jīng)濟(jì)引擎；

海洋新城，預(yù)計(jì)到2035年將帶動(dòng)約3000億產(chǎn)值，規(guī)模直逼2022年龍華區(qū)的GDP產(chǎn)值（2952億）；

海上田園，國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，集休閑度假、觀(guān)光娛樂(lè)、生態(tài)科普為一體的旅游勝地；

華發(fā)冰雪世界，項(xiàng)目計(jì)劃投資達(dá)367億元，年客流量達(dá)千萬(wàn)人流帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)式增長(zhǎng)；

深圳寶安機(jī)場(chǎng)，定位為國(guó)際航空樞紐。根據(jù)規(guī)劃，寶安機(jī)場(chǎng)擁有空港、海港、地鐵、高鐵、快線(xiàn)“五維立體交通”。

總結(jié)一下，頂級(jí)的產(chǎn)業(yè)+世界一流的文旅+世界級(jí)立體交通體系組成的高規(guī)格業(yè)態(tài)撐起的西部中心，其戰(zhàn)略定位和發(fā)展前景，已經(jīng)不用再贅述。

第二，價(jià)格合適，門(mén)檻低。

以新城華苑入門(mén)價(jià)219萬(wàn)計(jì)算：

目前的房貸利率3.85%，首付約66萬(wàn)！

純商貸——

月供約7219元就能拿下三房，

使用公積金組合貸款——

月供不到6700元。

月供只有6700，便能買(mǎi)到前海三房，還是帶裝修的，性?xún)r(jià)比不要太高。

第三，產(chǎn)品有亮點(diǎn)，戶(hù)型格局好。本次推出的建面約85㎡3房2廳2衛(wèi)，共有三種戶(hù)型，分別為橫廳設(shè)計(jì)、經(jīng)典豎廳設(shè)計(jì)、無(wú)障礙戶(hù)型。

其中，橫廳設(shè)計(jì)戶(hù)型格局上南北通透，通風(fēng)采光俱佳，玄關(guān)入戶(hù)處做斜角設(shè)計(jì)，避免主臥與入戶(hù)門(mén)相對(duì)；并且在玄關(guān)處新增采光窗戶(hù)，相當(dāng)于一個(gè)小入戶(hù)花園；

而經(jīng)典豎廳設(shè)計(jì)，戶(hù)型方正，動(dòng)靜分離，活動(dòng)空間和休息空間分開(kāi)，私密性較強(qiáng)。并且次臥空間相對(duì)更大，適合不同的家庭需求。

第四，配套優(yōu)質(zhì)，生活儀式感足。

交通上，項(xiàng)目直線(xiàn)距離約150米就是12號(hào)線(xiàn)海上田園南（已開(kāi)通），項(xiàng)目南側(cè)還有地鐵20號(hào)線(xiàn)會(huì)展城站（已開(kāi)通，二期在建中）。未來(lái)去南山、福田都方便；

教育上，項(xiàng)目南側(cè)的72班九年一貫制學(xué)校（暫定名：會(huì)展中心九年一貫制學(xué)校）；

商業(yè)配套方面，10萬(wàn)㎡的超雪中心全面開(kāi)工，預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)。這里是集運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、體育、微醺、興趣、社交為一體的開(kāi)放式體驗(yàn)商業(yè)空間，家門(mén)口的超級(jí)商圈滿(mǎn)足一站式吃喝玩樂(lè)。

環(huán)境方面，新城華苑三期東側(cè)是福海河，西側(cè)是人才房公園，景觀(guān)視野俱佳，配合全南向的戶(hù)型設(shè)計(jì)（包括東南、西南），居家舒適度拉滿(mǎn)。

值得一提的是，從華發(fā)新城華苑去年開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在一年時(shí)間，學(xué)校已開(kāi)工建設(shè)（教育局回復(fù)今年9月開(kāi)學(xué)）、華發(fā)超雪中心建設(shè)已全面沖出地面（預(yù)計(jì)2025年11月開(kāi)業(yè)）、麥當(dāng)勞肯德基確定進(jìn)駐人才房商業(yè)街。大城的各項(xiàng)利好在逐步兌現(xiàn)，華發(fā)作為國(guó)企的擔(dān)當(dāng)值得信任。

目前，新城華苑三期已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)中！

申請(qǐng)時(shí)間為2024-03-12 09:00:00 至 2024-03-18 18:00:00。

還有三天機(jī)會(huì)，村長(zhǎng)預(yù)判這次選房競(jìng)爭(zhēng)仍然很激烈，產(chǎn)品好，位置優(yōu)，再加上明晃晃的套利空間擺在眼前，畢竟能用這么一小筆資金撬動(dòng)大杠桿的機(jī)會(huì)，在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代幾乎沒(méi)有了。

只能說(shuō)，祝各位朋友搖號(hào)順利！

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? THE END

本文由樓市頭條團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。

文 | 村長(zhǎng)♂