“資本巨鱷”貝殼，在布一局全國的大棋

1、存量房時代，貝殼一家獨大

房地產一直是中國經濟的支柱產業，鏈接上下游100多個行業，包括上游的房產開發、建設、設計，下游的租賃、裝修、家居、家電、住房數據、物業服務等等，毫無疑問，房地產行業牽動著多個行業的興衰。

自國家出臺“房住不炒”方針之后，房產行業告別了過去20年狂飆突進的“大擴張時代”，進入細水長流、穩健發展的“存量房時代”。

如果說，“大擴張時代”是萬科、恒大、碧桂園等多家房產商唱主角，“存量房時代”卻進入了唯一霸主的格局，這個唯一霸主，就是貝殼。

按規模看，貝殼在全國擁有上百萬經紀人，在許多城市中市場份額超過50%，處于絕對的市場主導者地位，不夸張地說，“貝殼打個噴嚏，行業就會跟著感冒。”

按交易規模看，2023年貝殼平臺總交易額高達3.14萬億元，僅次于阿里巴巴和拼多多。

按市值看，貝殼的港股市值1300多億，比萬科、碧桂園、融創等多家頭部知名房企的市值加起來還要多。

從涉足的產業鏈來看，貝殼在新房市場和二手房市場都擁有絕對的話語權；2023年貝殼家裝家居業務凈收入也達到了109億元；在租賃市場，貝殼省心租突破20萬套，長租公寓超1萬套；同時，貝殼還在上游拿地，做房產開發。可以說，整個房產相關的鏈條上，貝殼已經無處不在了。

在房產行業，貝殼的主導地位和話語權，早已經達到了滴滴在出行領域、淘寶在電商領域的市場地位，甚至比后者更為強大，但相比后者，貝殼受到輿論的監督和政策的約束卻要少得多。

在很多用戶和同行的眼里，大家已經“苦貝殼久矣”——讓用戶被迫買“好房好贊”，花費更多的服務費；房產商被迫為貝殼繳納不菲的傭金；攜資本的力量，掏空式di地挖中介同行墻角……

可以說，如今財大氣粗的貝殼，所到之處已經讓同行叫苦不迭，讓行業頭痛不已，時不時地掀起驚濤駭浪。

最新的這一次，是蘇州。

2、貝殼要砸了蘇州同行的飯碗？

網上流傳著一份蘇州市房地產經紀業協會發布的《關于加強行業自律規范，促進行業健康發展的倡議書》，不點名地批評了“有人散布不加入品牌就干掉某企業的言論”，“頻繁通過電話招聘，嚴重影響其他經紀人員的正常工作，嚴重破壞了經紀行業的營商環境”，并提出要“反對搞行業壟斷”。

在倡議書的下面，附上了蘇州多家經紀公司的蓋章聲明。

據了解，倡議書中沒有點出名字的某品牌，就是貝殼。

在網上，蘇州名古屋某管理者怒斥貝殼無底線挖人的內部信廣為傳播，還有賬號直接發布了疑似蘇州貝殼人員站在名古屋地產店門口，列隊唱歌的視頻，標題是《蘇州貝殼vs名古屋地產，直接上門挑釁》。對此消息，貝殼官方至今未給予回應。

有業內人士透露，一開年，貝殼就開始拿著非貝殼系的同行員工名單，挨個鋪天蓋地地打電話挖人，稱“如果某品牌不加入貝殼系，就要在三個月內干掉”。

使用的手段，包括業主放在貝殼的鑰匙，如果是某品牌的同行去借用，就百般刁難，不予配合，讓生意做不下去。

甚至有公開信說，蘇州貝殼給旗下門店布置任務工作量，必須要給名古屋的人打挖人的電話，必須要通話滿一分鐘以上，有門店為了執行到位，還必須要拍視頻上傳，等等。對于這些同行指控，貝殼至今也保持沉默。

這一系列舉措，在蘇州房產經紀圈引起了軒然大波，非貝殼系的同行控訴貝殼不正當競爭、搞行業壟斷，并最終引發了蘇州市房地產經紀業協會發布倡議書。

其實，了解行業的人，對這一幕應該不會感到陌生，去網上隨手搜搜，從鹽城到重慶，從杭州到太原，類似的事情已經發生多起了。貝殼“野蠻挖人”、“攜資本的力量搞不正當競爭”的指控，屢屢出現在網上。

只不過，這一次，貝殼在蘇州做得更絕，吃相確實有點過了，難怪激起了蘇州非貝系經紀公司的強烈不滿。

有律師說，如果站在同行的門店門前列隊唱歌叫板，嚴重干擾同行正常的生產經營，已經涉嫌尋釁滋事，輕則應該治安處罰，重則入刑。

更令人擔心的一個細節是，有律師說，如果打電話瘋狂挖人屬實，那份同行員工的名單是從何處得來的？如果是通過非正常手段，地下交易的信息黑產，那么還涉嫌侵害信息安全和公民隱私，也是一種嚴重的違法行為。

3、三步吞噬同行，壟斷行業上下游

從全國來看，貝殼高調、成建制挖人的手法，似有“順我者昌，逆我者亡”的味道。

可以總結出貝殼吞噬同行三步法：

第1步，談，先借助資本的力量開出誘人的條件，讓同行主動繳械，帶著門店和人員、資金加入貝殼系；

第2步，一旦談不妥，貝殼就開始動用資本的力量對付你，比如開出高額的薪水先挖骨干，然后給中介員工狂轟濫炸地打電話挖人，或者在看房的過程中排擠你，最終逼著你就范；

第3步，一旦你加入了貝殼系，你就會牢牢的困在貝殼的算法和機制里，淪為螺絲釘，原有的品牌徹底邊緣化，喪失價值；原有的管理人員失去話語權，最終淪為貝殼體系內無差別的一員，舊品牌舊團隊徹底被肢解。

經過這三步，貝殼逐漸攻城掠地，實現在市場中絕對的壟斷地位，消滅了競爭，收割了同行。

有蘇州經紀人說，“貝殼作為全行業一家獨大的上市公司，在許多城市已經占據50%以上的份額，是絕對壟斷的地位了，借用自己的地位和資本的力量，用不正當手段搞垮同行，就沒有人能管了嗎？”

其實，貝殼的行為已經在許多城市引起了包括行業協會在內的監管層的關注，行業協會多次約談和發布倡議書。尤其是去年杭州亞運會前夕的節骨眼上，貝殼被指成批挖角我愛我家，甚至用關門、收手機、簽入職協議的方式快速挖人，引起了經紀圈極大的震動，最終當地監管層出手約束。

但現在看來，貝殼似乎并沒有停手，而是一個城市接著一個城市的踩踏、收編，如此下去，貝殼難免有淪為“行業公敵”的危險，而最終損害的還是老百姓的利益。因為百花齊放、百家爭鳴、自由競爭的市場，才會不斷提升效率和服務；壟斷的市場，必然帶來服務水準的降低和收費的高昂，老百姓失去議價權。

“希望監管部門能出手管管，要不然行業就會被毀掉了”，有蘇州經紀人說，不能任由某些企業為所欲為，這一次是蘇州，下一個又會是哪里呢？

4、擾亂市場，成為平臺的收割機，傷害經濟復蘇

貝殼剛剛發布了2023年財報，有關數據發布后備受詬病。

一個是壟斷。在新房市場，貝殼憑借強勢地位，不斷提高傭金比例，縮短付傭時間，而且越來越強勢，此前貝殼曾下架央企開發商北京中海的房源，有分析認為，開發商對以貝殼渠道的依賴已越來越嚴重；有的直接捆綁開發商，不讓同行賣；在二手房市場，貝殼讓賣方上“好贊好房”，交額外的服務費，賣方苦于貝殼壟斷，不得不任由擺布。

二是大幅度裁員。貝殼旗下直營品牌鏈家的經紀人大量離職或者被迫轉入貝殼體系內的加盟品牌，貝殼不再承擔人力和門店成本，由此大幅度縮減自己的成本，脈脈上貝殼離職員工哀嚎一片。而與此同時，以彭永東為首的貝殼高管薪酬暴漲，賺得盆滿缽滿。CEO彭永東4.7億的年薪曾引發媒體廣泛關注。

而那些被貝殼收入麾下的品牌和店東，真的能賺到錢嗎？網上也是怨聲一片。這些品牌和店東成為貝殼龐然大物下的一個齒輪，收入微薄，許多品牌被收編后銷聲匿跡，也有很多品牌滿懷希望、敲敲打打加入貝殼體系，很快又與貝殼分道揚鑣，甚至成為仇人。

客觀地說，整個房產經紀圈因為貝殼而變得更好了嗎？答案恐怕并非如此，除了貝殼自身的營收暴漲之外，體系內的經紀人和非貝殼體系的同行怨聲載道。說到底，壟斷不得人心，既傷害自己，也傷害開發商和二手房的消費者，傷害整個行業的良性發展。

近年來，國家層面不斷強調打造統一大市場，打造市場化、法治化、公平化的競爭環境，但貝殼公司的很多爭議做法與此背道而馳，損害行業的良性競爭環境，收割同行，損害就業和經濟穩定，擾亂正常的房地產服務市場秩序，給消費者增加了更多不必要的成本和壓力，傷害了中國經濟的復蘇和發展的活力。

尤其是對于當地經濟的發展，危害尤甚。國家倡導民營經濟百花齊放，蓬勃發展，既能夠解決就業，還能夠為消費者提供更好的服務。一家企業，如果挾壟斷之勢，傷害行業生態，無疑與國家的大政方針逆向而行，它將傷害民營經濟的發展，損害就業，損害營商環境，損害消費者的利益。

希望這樣的行為能夠引起監管部門的重視，不能任由這樣的亂象持續下去。