樓市這本書(shū)，翻到最后都是人性

我是紫沐，這是我第410篇日記。

廣州樓市最近發(fā)生了很多事。

琶洲改控規(guī)，金融城腰斬，萬(wàn)博擠泡沫..

有粉絲問(wèn)我，怎么看？

角度很重要。

就拿琶洲改控規(guī)這事，從財(cái)政角度，要怎么解讀？

廣州從17年開(kāi)始，賣地收入就沒(méi)有低于1000億的。

但今年過(guò)去一大半，土拍收入只有可憐的67億。

本來(lái)經(jīng)濟(jì)就不好，要是賣地收入跟著銳減95%，怎么玩？

工資還要不要發(fā)了？基建還要不要搞了？福利制度還要不要保障了？

必須得賣地。

所以從財(cái)政角度，琶洲改控規(guī)，更多是一種無(wú)奈。

這觀點(diǎn)對(duì)嗎？

對(duì)，但沒(méi)用，太淺了。

沒(méi)辦法輔助你，做樓市判斷。

什么角度有用？人性的角度。

只有讀懂人性，你才能讀懂樓市這本書(shū)。

還是琶洲改控規(guī)這事，就至少暴露了幾種人性。

自私、偽善、反復(fù)無(wú)常、死性不改..

問(wèn)題是，你有沒(méi)有看出來(lái)。

自私

廣州土拍大半年只賣了67億，誰(shuí)的鍋？

很多人會(huì)覺(jué)得，是開(kāi)發(fā)商拿地不積極，太躺平。

普通人這么想是沒(méi)問(wèn)題的。

但作為地方操盤手，它不可能不清楚，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力。

開(kāi)發(fā)商是故意不拿地嗎？

肯定不是，因?yàn)樯倘酥恢v利益。

核心區(qū)靚地放出來(lái)，還沒(méi)有高溢價(jià)，拿下來(lái)大概率賺錢。

大概率賺錢的事，開(kāi)發(fā)商不去做，核心原因就只有一個(gè)。

沒(méi)錢了。

所以明知道開(kāi)發(fā)商去化回款壓力大，現(xiàn)金流緊張。

還要在他們身上，挖1000億回來(lái)填財(cái)政的窟窿。

這相當(dāng)于把自己的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

而開(kāi)發(fā)商加杠桿拿地去完成任務(wù)，其實(shí)又加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。

把財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險(xiǎn)，這中間沒(méi)有解決半點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)本身的問(wèn)題。

它只是延遲了，炸彈爆炸的時(shí)間。

再把炸彈，扔給了別人而已。

偽善

當(dāng)然，操盤手會(huì)給甩鍋行為包裝。

比如對(duì)開(kāi)發(fā)商，會(huì)說(shuō)成是低價(jià)出讓核心區(qū)靚地。

比如對(duì)市場(chǎng)，會(huì)說(shuō)成是打造地王出來(lái)刺激情緒。

但講道理，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商就像個(gè)虛不受補(bǔ)的病人。

你要真關(guān)心他，應(yīng)該先了解他能不能補(bǔ)。

而不是一個(gè)勁把所謂的補(bǔ)品，往人家嘴里塞。

而且開(kāi)發(fā)商=白手套，這已經(jīng)不是什么秘密。

現(xiàn)在新房的開(kāi)發(fā)成本，土地出讓金和各類稅費(fèi)，能輕松超70%。

老百姓買房花的錢，只是名義上進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋。

真正收款的，還是地方操盤手。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種包裝就更搞笑了。

真的想刺激樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那更應(yīng)該考慮，怎么修復(fù)好供需關(guān)系。

而不是無(wú)節(jié)制地供地，人為加劇供過(guò)于求，進(jìn)一步拖累房?jī)r(jià)下跌。

明知道自己做的是損人利己，還需要包裝成舍己為人。

不就是偽善嘛。

反復(fù)無(wú)常

一個(gè)企業(yè)想健康發(fā)展，最核心的是什么？

是講信用，講原則。

一個(gè)城市，也是一個(gè)企業(yè)。

當(dāng)兩年前白紙黑字的批復(fù)方向，能說(shuō)改就改。

當(dāng)已經(jīng)確定的控規(guī)，能說(shuō)變就變。

你覺(jué)得大家對(duì)這個(gè)企業(yè)的信任，還能剩下多少？

更別說(shuō)，這實(shí)打?qū)嵖恿瞬簧偾捌谫I家的錢包。

為什么曾經(jīng)判斷，單價(jià)10萬(wàn)的琶洲南可以入手？

就是因?yàn)椴俦P手說(shuō)，琶洲后續(xù)不會(huì)有新增供應(yīng)。

而珠城和金融城，核心位置同樣沒(méi)多少上新貨的可能，控規(guī)都定好了。

那琶洲南作為核心區(qū)少有的大花園大體量樓盤，自然就有稀缺性。

但如果控規(guī)能說(shuō)改就改，規(guī)定能說(shuō)變就變，那所有的分析和判斷都會(huì)變得毫無(wú)意義。

因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道，明天睡醒，某個(gè)核心地段的控規(guī)，會(huì)不會(huì)又變出來(lái)幾塊住宅地。

當(dāng)你無(wú)法評(píng)估后續(xù)供應(yīng)量，無(wú)法評(píng)估操盤手會(huì)為了回血賣什么價(jià)。

你就沒(méi)辦法做價(jià)值錨定，溢價(jià)買入的幾率會(huì)變高。

這對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，肯定是件壞事。

前期信任企業(yè)的人，被背刺，虧錢。

仍在觀望的人，因?yàn)槭r(jià)值錨定的工具，猶豫，不敢出手。

這種反復(fù)無(wú)常給企業(yè)帶來(lái)的信任流失，是很致命的。

死性不改

很多人不知道，廣州在發(fā)展珠江新城的時(shí)候，吃過(guò)大虧。

由于錯(cuò)估了兌現(xiàn)所需的資金，被迫出讓了大量的核心地塊。

導(dǎo)致這個(gè)舉全市之力造出來(lái)的絕對(duì)中心，商業(yè)占比竟然不到一半。

里面全是密密麻麻的住宅。

珠城的住商比，是1.5:1。

而同為國(guó)家級(jí)CBD，北京CBD的住商比是1:5.8。

上海陸家嘴，是1:2.4。

珠城的板塊天花板，始終低人一等，就是在規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候，就落下了病根。

廣州看似吸取了教訓(xùn)。

所以在前兩年的批文中，表示要嚴(yán)禁琶洲發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

但結(jié)果大家也看到了。

代表廣州未來(lái)發(fā)展核心的琶洲，也慢慢走上了珠城的老路。

這兩天有大V洗地，說(shuō)琶洲南控規(guī)調(diào)整沒(méi)問(wèn)題。

因?yàn)榕弥弈喜皇桥弥蕖?br/>

而且多搞出來(lái)幾塊核心區(qū)宅地，利于托市。

這簡(jiǎn)直就是主次不分。

琶洲想崛起，缺的是幾棟住宅嗎？

缺的是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)。

這次控規(guī)調(diào)整，把原來(lái)55萬(wàn)㎡的商業(yè)商務(wù)用地，改成了10萬(wàn)㎡。

把原來(lái)12萬(wàn)㎡的居住用地，改成了29.5萬(wàn)㎡。

砍掉80%的核心發(fā)展資源，換十幾棟住宅樓。

這叫沒(méi)問(wèn)題？

不管主觀上承不承認(rèn)，廣州最新的GDP，增量和增速都被重慶吊起來(lái)打。

三級(jí)財(cái)政不是這幾年才開(kāi)始執(zhí)行的，被別人反超，關(guān)鍵還是產(chǎn)業(yè)拖后腿。

不正視問(wèn)題，不解決問(wèn)題，反而死性不改去飲鴆止渴，把琶洲當(dāng)祭品。

你讓大家怎么對(duì)廣州的未來(lái)充滿信心？

貪婪

以前經(jīng)濟(jì)好，很多東西都可以包裝。

光明、無(wú)私、上進(jìn)、知錯(cuò)能改...

但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)辦法維持這些外衣，最里面最真實(shí)的東西就會(huì)暴露出來(lái)。

那東西就是人性。

人性哪有絕對(duì)的真善美啊。

不僅是操盤手，在個(gè)體身上，人性體現(xiàn)得更淋漓盡致。

什么剛需，什么有房住就行，都是虛的假的客套話。

只要樓市不賺錢，市場(chǎng)上的剛需能立減90%。

只是樓市不賺錢，已經(jīng)有房住的人依然會(huì)天天敲鍵盤抱怨。

為什么寧愿虧100多萬(wàn)，也要把剛到手的萬(wàn)博和樾府賣掉。

為什么蘭亭和盈彩，很多產(chǎn)品價(jià)格腰斬了，還那么多人想出逃。

難道他們不是自住的嗎，自住怎么會(huì)賣房？

難道他們不知道現(xiàn)在有超跌可能嗎，為什么還急著賣？

說(shuō)白了，有些人當(dāng)初買房，就是奔著賺錢去的。

所以一旦發(fā)現(xiàn)判斷失誤，立刻就會(huì)割肉離場(chǎng)。

沒(méi)房的時(shí)候想有房，有房的時(shí)候想暴漲。

這就是貪婪。

所以你想讀懂樓市，首先要讀懂人性。

只有讀懂人性，你才知道要怎么去利用它。

再不濟(jì)，也能盡量規(guī)避，人性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)一件事情發(fā)生，你是早有準(zhǔn)備，還是手足無(wú)措。

區(qū)別就是，你有沒(méi)有看透最本質(zhì)的東西。

樓市這本書(shū)，翻到最后，都是人性。