大跌47%！房價從10萬跌至5.3萬，學區房崩盤？明年3-5月是窗口

房價下跌，想不到連學區房也在下跌，像南京這樣的核心城市居然出現學區房價從10萬跌至5.3萬，短短幾年跌幅達到了47%。

從目前的趨勢來看，未來跌幅還有可能更大。

以南京清河新寓一村為例，這個小區曾是當地學區房市場的典型代表，對口金陵匯文小學和中學，這兩所學校在南京公辦初中中排名前列。

2021年，該小區中間樓層房源的成交價約為10萬元/平方米，而到了2024年，成交單價普遍降至5.2-5.3萬元/平方米。

有中介表示，2021年高峰期時，學區房需求旺盛，客戶看完房后常常當場下定。但現在，投資客基本已經退場，房價下跌是跟隨著整個房產的大趨勢，即使是學區房也難以有逆勢表現。

而且下跌的不僅僅南京，其他城市也類似。

財政部的最新數據反映了整個房地產的目前情況，今年的前7個月，全國的土地銷售收入同比下跌了22.3%，跌幅比前幾個月有所擴大。

土地市場的不景氣，來自于樓市的不景氣，在樓市整體低迷之下，學區房的價格出現下跌，顯得非常正常。

另一方面的原因，則是由于學區房概念的逐漸弱化。一些頂尖小學的學區擴容，使得周邊普通小區也被納入同一學區，導致學區房的含金量大打折扣。

還有一個更重要的原因則來自生育率逐漸下降，以前供不應求的現象正在得到緩解。以前有買家會提前兩三年購買學區房，但現在這部分買家基本已經消失。

現在有些人買學區房甚至踩在時間點上，比如每年的4月前后往往是學區房成交的高峰，因為很多地方的落戶時間點就是在4月或者5月。

但是今年的4月顯得不太正常，越來越靠近最后期限，但成交量始終上不去，導致不少待價而沽的買家急于降價出售，造成了踩踏，價格下跌更加厲害。

這也反映在成交量上。2019至2021年是南京學區房行情的高峰期，而2021年以來，房價約降了一半，成交量也減少了兩三成。

而且現在大家對學區房的關注點正在慢慢的縮小。對小學學區房的關注明顯的減少了，哪怕初中學區房也主要集中在一線學區，二線的氣氛越來越冷淡。

從以上的情況來看，未來幾個月學區房的成交可能陷入低迷，下一波的成交可能集中在明年春節到5月之間，屆時學區房的價格還有可能出現進一步的回落。

不過，隨著多地發布購房首付降低、房貸利息下調、戶口新政、以舊換新等多項樓市新政，有人認為現在購買學區房投資回報率遠遠高于銀行存款。

不少學區房業主通過出租房源得到的回報已能覆蓋房貸利息，同時解決小孩上學問題。從這個角度來考慮，也許會為市場補充一定的客源。