新政后首月房?jī)r(jià)出爐,一線城市二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)漲0.4%;專家:房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來

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作者 | 王澤紅

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)。

具體來看，共有63個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，較9月份66城減少3城；7個(gè)城市環(huán)比上漲，較9月份增長(zhǎng)4城。

其中，上海漲幅0.3%領(lǐng)漲，太原、廈門、平頂山、桂林漲幅0.2%；而揚(yáng)州以跌幅1.4%領(lǐng)跌。

一線城市二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。

一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個(gè)月以來首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上漲5.0%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降9.6%，降幅收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降6.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.6%和9.0%，降幅均與上月相同。

專家：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已到來

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，10月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.2%，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)重大變化。

去年下半年開始，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)總體步入持續(xù)下跌、跌幅擴(kuò)大的通道，市場(chǎng)壓力總體較大。而此次10月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比指標(biāo)明顯改善，即跌幅收窄態(tài)勢(shì)非常明顯。基于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)和市場(chǎng)表現(xiàn)，此次房?jī)r(jià)指數(shù)說明房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

從10月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.5%和-0.5%。而同比漲幅則為-4.6%、-6.0%和-6.6%。當(dāng)前數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了兩個(gè)重要拐點(diǎn)。一是各線城市房?jī)r(jià)指數(shù)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即一二三線城市環(huán)比跌幅都在收窄；二是一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

“據(jù)此可以認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來，是全方位的，同時(shí)一線城市會(huì)扮演非常重要的領(lǐng)頭羊角色。” 嚴(yán)躍進(jìn)指出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，10月份，全國(guó)70城房?jī)r(jià)止跌或跌幅大幅度緩解的趨勢(shì)很明顯。這主要源于9月24日政治局部署“止跌回穩(wěn)”新指示后到現(xiàn)在，有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見效的密集行動(dòng)未停止，給市場(chǎng)傳達(dá)了積極的信號(hào)，即在“止跌回穩(wěn)”的新基調(diào)下，“市場(chǎng)不止跌、政策不停止”。

10月份，重點(diǎn)城市新房和二手房市場(chǎng)帶看、認(rèn)購(gòu)都出現(xiàn)明顯反彈，部分城市增長(zhǎng)幅度超過50%甚至翻倍。這種熱度比之前各輪新政，比如5.17以及8月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”后新政效果持續(xù)時(shí)間短，而9.29以來的新政，在存量政策落地和增量政策儲(chǔ)備和出臺(tái)不斷疊加的情況下，對(duì)市場(chǎng)信心提振效果更明顯。

此外，10月份是銷售促銷月，全國(guó)100城、1000家房企、2000個(gè)項(xiàng)目推出促銷。同時(shí)，全國(guó)房協(xié)各地房協(xié)發(fā)出號(hào)召，不能搞價(jià)格內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，龍頭企業(yè)帶頭祭出保價(jià)賣房、無理由退房等等，也對(duì)穩(wěn)定價(jià)格有積極意義。

二手房方面，市場(chǎng)預(yù)期提振，業(yè)主掛牌量減少。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的14座重點(diǎn)城市二手房掛牌量同比首次減少，業(yè)主議價(jià)率下降，比如廣州合富統(tǒng)計(jì)的議價(jià)率從9月的8.6%降至8.0%，對(duì)二手房?jī)r(jià)穩(wěn)定有重要職稱支撐。

“一線城市價(jià)格穩(wěn)定更明顯，從原因分析，一方面一線城市此前房?jī)r(jià)跌幅比較大，部分區(qū)域降價(jià)40%到50%，另一方面前期流入人口多，商品房市場(chǎng)發(fā)展早，積累的剛需和改善需求都比較多，房?jī)r(jià)下跌后談到部分需求的購(gòu)房門檻。此輪新政，一線城市成交反彈力度更大，新房和二手房同環(huán)比直至少在50%甚至翻倍，這是一線城市房?jī)r(jià)止跌和反彈力度更大的原因。” 李宇嘉指出。

他認(rèn)為，下一步，隨著增量政策不斷落地，比如城中村改造貨幣化安置在鄭州、廣州等地落地，未來還可能擴(kuò)大規(guī)模；比如，白名單融資審批額度大規(guī)模落地，第四季度增長(zhǎng)1.77萬億；比如地方政府債務(wù)置換、收購(gòu)存量土地對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的緩釋和地價(jià)的穩(wěn)定，特別是商品房交易繼續(xù)回升，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)就夯實(shí)了。

“房?jī)r(jià)能否止跌企穩(wěn)，一方面要看10月份以來的交易量能否保持住，至少比新政前的水平要高；另一方面，要看熱點(diǎn)城市二手房掛牌量能否不再大規(guī)模攀升，業(yè)主降價(jià)掛牌比例能否降低。此外，收儲(chǔ)存量土地能否有積極進(jìn)展，能在源頭上把地價(jià)穩(wěn)定住。同時(shí)，城中村改造貨幣化安置能否有效落地等等。總之，增量政策和存量資政策要持續(xù)疊加和循環(huán)，讓市場(chǎng)提振信心的同時(shí)，還能形成政策和改革共振，凝聚房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的共識(shí)。“李宇嘉總結(jié)道。