北京取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，買房時機到了

北京取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，從此以后，天下皆普。

11月初至今，北京樓市稍有回落，新一輪刺激買房大招就來續(xù)命。

這不，11月18日晚，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后增值稅、契稅如何規(guī)定？

1、個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

新政前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。新政滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

3、對個人購買家庭唯一住房，面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

4、對個人購買家庭第二套住房，面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平以上的，減按2%的稅率征收契稅。該政策自2024年12月1日起施行。

舉例，契稅政策調(diào)整后，面積在90-139平二套房，稅率從3%降至1%。而這個面積段可以覆蓋到北京大部分改善型需求，特別是買新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿足改善型需求。

言公子認為，這真的是實打?qū)嵉氖″X。據(jù)了解，北京核心區(qū)域次新房價已局部回暖，取消非普宅線，會鼓勵改善房業(yè)主更多換房。

稅費政策的影響有什么？

對于新房來說，重要稅費只有契稅；對于二手房來說，除了契稅，還有增值稅和個稅，后面兩個稅費才是二手房交易影響最大的稅費。現(xiàn)在還有換房退還個稅的優(yōu)惠政策。

而取消非普宅，就是鼓勵那些改善業(yè)主加快賣房，再次置換。只有市場流動，這些新的豪宅項目才有更快的去化。

為什么這樣說？

首先，當(dāng)前政策下，非普宅影響的主要是二手房的增值稅了。那么，二手房成交比例如何？

言公子了解到，北京二手房成交超過140平約比例在8%。另外疊加部分價格較高的成交，大約15%左右二手房會有增值稅。

第二，貸款額度方面，之前改善買房人如果要多貸款，就必須多交稅，所以這是增值稅附加影響最大的一點。

距離來說，2000萬的200平大戶型，雖首付比例政策要求上和普通住宅一樣，但可能要繳納差額5%以上的增值稅，所以很多購房者就盡量少貸款，避稅。

所以，新政策有利于改善購房，有利于大戶型成交，有利于這部分加杠桿。

舉個例子，新政前出售一套滿二唯一的二手房，只要是140平以下的普宅，增值稅為0。

但如果是140平以上非普宅，總價定1200萬，房東購入價800萬，僅差額增值稅就高達20萬以上。新政落地，直接影響這8%的二手房成交，平均單套減少的增值稅有望超20萬！

增值稅影響主要在是否取消普宅和非普宅，取消普通非普通住宅認定，降低增值稅率勢必將進一步利好北京樓市，這些大戶型改善房源的成交將明顯活躍，也可以引領(lǐng)帶動整體二手市場的活躍，以及二手房價格企穩(wěn)。

第三：對整個市場有企穩(wěn)作用。

北京普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，可以省下大幾十萬元稅款不是難事。這對大量的置換需求是很大利好，鼓勵已有房居民改善住房。

從成交情況來看，進入11月，市場活躍度仍在延續(xù)，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長5.8%；

二手商品住宅成交10047套，雖較10月日均小幅下降0.4%，但較去年同期大幅增長40.1%。預(yù)計全月二手房住宅網(wǎng)簽有望接近2萬套！

10月北京二手房實時成交量約2.7萬套，網(wǎng)簽量1.7萬套。根據(jù)前幾天國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，北京二手房價已整體上漲1%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房方面，多年來140m2以上戶型占新房成交規(guī)模的20%以上，2024年1-10月，140m2以上戶型成交占比為23.7%，較2023年提升3.8個百分點；

二手房方面，140m2以上戶型占比常年低于10%，2024年1-10月占比僅為8.6%。

此次新政12月1日落地，可能會導(dǎo)致部分成交延后到12月再網(wǎng)簽過戶納稅。

但我們可以預(yù)判，北京年底這波市場甚至到明年三月小陽春基本穩(wěn)住了。

最后，言公子和大家共同探討下。富人未來需要什么好房子？

當(dāng)前新房市場成交主要以剛需項目為主，但言公子觀察到，北京接下來四批次，五批次地塊大都是改善項目，比如萬泉寺地塊，所以接下來必須要刺激富人買房。

有錢人買房，也要市場提供好產(chǎn)品對吧？政策同頻的是，北京住建委17日發(fā)布了好房子的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，北京規(guī)劃條件，也逐步放松了。

比如，金茂東鐵營地塊璞逸豐宜，做了三個下沉庭院，北區(qū)和南區(qū)還分別設(shè)置了架空層，會所面積，預(yù)計超3000平米。不僅如此，從規(guī)劃圖看，璞逸豐宜南向陽臺據(jù)說可以達到2.5米寬，不管有包進來的1.5米，還有1米寬的外展陽臺，得房率會很高。

最近預(yù)申請的亦莊河西X24地塊，也納入好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵建設(shè)不超過1000平架空層，架空層層高3.67米～4.9米。