南京二手房繼續跌？真相是...

根據我愛我家11月南京二手房數據：量價齊漲！

成交量：11月，南京全市二手房成交量7328套（含高淳、溧水），環比上漲13.2%。從成交走勢來看，市場較10月有所回暖，但因契稅新政執行時間影響，不少原定于11月過戶的客戶都延遲到了12月，預計12月成交量還將迎來一輪上漲。

成交價：11月二手房成交均價23290元/㎡，環比也上漲2.7%，一方面是議價空間趨穩，另一方面是因成交結構影響，價格段整體有所上移。

2023-2024年南京二手住宅逐月成交量價情況

房教授認為：

普遍房東心態回穩，中介加大力度推薦小區低價房源，前期急售房源不少已去化差不多，由貝殼搜索單價由低至高，排除低區房源，常規樓層房源價格有企穩甚至回升態勢。且近期隨著房東信心回升，成交儀價空間逐步變窄。

最核心的一點：小區內除頂底房源外，常規樓層最低單價房源再逐步走高。

對于部分考慮二手房，且還在猶豫觀望的朋友需要及時關注市場動態，以免錯過最佳時機。

最高層發出“止跌回穩”的最強音，絕不是說說玩著的。

其實近期從新房市場看，隨著不少熱門板塊，如雨核、軟件谷、大校場、燕子磯等相繼有樓盤收官，板塊內可售樓盤數量明顯減少，可供購房人挑選的余地逐步收窄。

且不少板塊,2024年供地為0,如軟件谷為0、雨核為0、燕子磯為0等，短期內這些板塊很難再有新盤補倉上市，現在饑餓營銷的實際局面已經開始逐步形成。

這是南京旺季市場屢試不爽的去化手段，再目前即便進入新常態也一樣，需求少，就把供地持續線索，突出熱銷，房源有限，價格也就逐步企穩了。

價格穩了，就會讓更多人敢于下手。否則都在等著你降，都不出手，那不得全都涼透了。

這種局面，對于ZF來說絕對不樂見。所以土地供應和新盤上市形成進一步的聯動。

南京新任班長就位，對于后續經濟增長，社會信心更強！據《南京日報》報道，12月4日上午，江蘇省委常委、南京市委書記周紅波主持召開專題會議，聽取全市經濟工作匯報。他強調，全市上下要進一步堅定信心決心，咬定目標、鼓足干勁、加壓奮進，全力以赴完成全年目標任務，切實扛起經濟大市、省會城市的責任擔當。

當前要狠抓一攬子增量政策落實，著力做好“兩重”項目推進儲備和“兩新”政策落實。

項目為王，以項目助推經濟發展。南京2025年有望經濟持續復蘇！

且很有可能關注到一點，老特上任后，中美貿易戰可能全面打開，于此為了防止經濟通縮，更有可能加大各種刺激力度。作為經濟支柱，此刻維持房地產市場穩健發展那就勢在必行！

且南京地鐵，1-10號線中，除了8號線列入第三期，其余線路即將全部就位。第三期地鐵規劃也在走流程之中。這之中部分線路對某些板塊而言，至關重要。一旦官宣后，也利于一些板塊二手房市場預期穩定，提升關聯的土地市場價值，吸引房企拿地。

總的來說，其實從各個網友群來看，多數網友都認為，二手房行情已經在逐步企穩，其實有些小區 成交價對比5月低點是有所走高的。

建議各位網友關注下目標小區的月度成交單價數據，以及小區排除頂底房源后，常規房源的最低價格排序，可從中發現到一些端倪。

建議如果看中合適房源，如果小區的誠意出售的房源不多，是要考慮出手了。

11月南京二手數據一覽：

多個區域成交均價小幅回升：

從各區均價來看，鼓樓房價仍居首位，11月成交均價34832元/㎡；建鄴排名次之，成交均價3.25萬/㎡左右；玄武、秦淮均價在2.9萬+/㎡。環比來看，主城3區、江寧、江北成交均價均有小幅回升，整體各區房價已逐步趨穩。

2024年10-11月南京各區二手住宅成交均價走勢情況

掛牌量小幅增加3.5%，價格穩定

據我愛我家南京研究院統計，11月南京二手房新增掛牌量6070套，環比增加3.5%；掛牌均價27790元/㎡，環比微漲0.4%。從掛牌走勢來看，下半年以來，二手房供應端一直較為穩定，月新增房源量保持在5500-6000套，掛牌均價也穩定在2.8萬/㎡左右。

2023-2024年南京二手住宅逐月掛牌量價情況

交易結構：

1、新增房客比0.91，環比小幅增加

11月，南京二手房新增房客比為0.91，環比增加0.04。從新增房客情況來看，主要是新增房源量環比有所上漲，而市場需求相對穩定，也導致房客比環比提高。

2023-2024年南京二手住宅逐月新增房客比走勢

2、房、客成交節奏有所加快

從成交周期來看，11月二手房源、客源平均成交天數均有所縮短，整體成交節奏在加快。其中二手房客戶成交周期41.3天，環比減少9.4天，房源成交周期177.3天，環比也縮短18.6天。

2023-2024年南京二手住宅房源和客戶成交周期

3、平均議價空間9%，走勢穩定

11月，南京二手房成交平均議價空間達9%，環比小幅提高0.1%。從成交情況來看，多項利好政策加持下，二手房議價也逐步趨穩，議價空間連續2個月保持在9%左右，較之前有所收窄。

2023-2024年南京二手住宅成交議價空間走勢

購房需求：

1、價格段有所上移，100-300萬占比增加

11月，300萬以內房源成交累計占比81.4%，其中100-200萬占比最高，達43.9%，環比也增加4.5%；200-300萬價格段也占比也提高2%；而100萬以下低價段成交占比則有明顯下滑。另外，高價段中，400-500萬區間段成交比重也有所上浮。

2024年10-11月南京二手住宅成交總價段占比情況

2、小戶型占比提高4%，需求屬性波動

從面積段來看，90平以下中小戶型占比62%，其中60平以下占比25.7%，環比提升了4%；其次是90-120平戶型，成交占比24.5%，也小幅上漲0.9%。大戶型占比均有所下滑。

結合價格段變動分析，“面積段下移、價格段上移”，整體來看11月教育置業需求成交比重有所增加。

2024年10-11月南京二手住宅成交面積段占比情況

3、35歲以上客群占比進一步提升

客群年齡結構也有所波動，35歲以上各年齡段占比均有小幅增加；其中36-40歲客群成交占比25.1%，環比增加3.8%。年輕群體占比則同步下滑。

2024年10-11月南京二手住宅購房客群年齡段分布

4、涉公貸款占比提高4.2%

11月南京商貸利率有小幅上調，付款方式因客群結構影響，也有小幅波動，商貸買房仍是購房者的首選，成交占比47.1%，涉公貸款累計占比也達33.9%，環比增加4.2%。

2024年10-11月南京二手住宅客群付款方式占比

數據源自：我愛我家