高層住宅，未來將是大麻煩

最近，中國城市規劃設計研究院原院長李曉江接受專訪時，說了一段很有沖擊力的話：高層住宅會是中國社會最沉重的負擔之一。

李曉江先生的這番話切中肯綮。但凡有些房產常識的人士，在高層住宅的弊端上，至少達成三點共識：住宅逐漸老化，維護費用逐漸上升，安全隱患不可輕視。

李曉江先生還提到高層住宅的其他問題，諸如建筑標準低、品質低，后期維護不好，災害風險大，等等。

絕大多數人一直向往的所謂現代化大都市的“高樓林立”，不過如此而已，而且還隱藏著這么多致命的弊端，這個時候，是該認真反省城市化現代化等于“高樓林立”了。

01

“高樓林立”是不可避免的嗎？

中國城市為何有如此之多的高層住宅？

李曉江先生把問題歸結為“土地財政”和主要以GDP作為考核指標：

一方面，賣地收入越高越好，開發商還要從中盈利，于是住宅越建越密，越建越高。高層、超高層住宅已成為城市新增住房的主體形態，住房容積率不斷上升。

另一方面，在GDP考核機制下，地方政府想盡辦法招商引資，因此就以極端低廉的價格出讓工業用地，甚至是白送。于是就出現了城市用地中，生活用地高樓林地、過于集中，生產用地十分低效，可以“躺著曬太陽”。

這就是商住地產補貼工業地產，自然是進一步拉高商住地產的價格，使之更加向“空中”要效益。

李曉江先生的論斷是正確的。不過還可以進一步反思，當初除了這條“高樓林立主義”，還有沒有其他城市化路徑？“高樓林立”是不是必經之路？

問題可以追溯到1994年的分稅制改革。

分稅制改革后，地方政府普遍出現財權與事權不匹配現象。解決財權短缺，無非是擴大稅源和其他非稅收入。但稅率都是全國統一的，于是只能發展本地工商業以擴大稅基，除此之外就是招商引資，到其他地方“挖墻腳”。

全國的地方政府都不約而同是這個思路。所以你可以看到，在很多年里，各個地方競相出臺一個比一個更優惠的稅費和土地政策——從三免兩減半到五免之后再商量，土地返還到免費提供工業土地，設備補貼一再提高，地方產業基金配套——誰都明白，引來一家大企業，就是引來一尊財神。

圖/圖蟲創意

非稅收入這一塊，主要是土地出讓金。

地方經濟發展起來，有更多的人進城生活，房產成了“剛需”，土地有了升值空間。于是，抬高商住用地價格，一可以彌補財政虧空，二可以彌補工業地產的零地價/低地價帶來的損失。

邏輯是如此清晰，近乎是個“完美”的閉環：邏輯的起點是分稅制，終點之一，是今天高樓林立的城市景觀。可以說，高樓林立是一個制度塑造的結果。

分稅制的初衷，是提升中央財政掌控力，同時它也是一個不錯的制度選擇：其一，它擴大了地方自主發展的權力，其二，它無意間，提前為2001年加入WTO，各地方政府主動承接外資進入中國布好了局。

為什么全世界那么多加入WTO的國家，唯獨中國在很多年里一直是吸引外資最多的國家？主要原因就在于，考核與GDP掛鉤，使各地方政府招商引資吸引外資的能動性，簡直是匪夷所思的大。

按照20世紀90年代的增長曲線，中國要達到今天120多萬億的GDP，至少要等到2050年以后。分稅制加上加入WTO，至少使中國提前很多年完成了初步的現代化。

但分稅制也帶來一些問題。最典型的是土地財政。高峰時期，有的地方財力，超過一半需要由土地財政提供。結果如今，房地產業一出問題，地方債務就成了今天中國經濟最大的拖累。而高層住宅的問題，不過是所有問題中，一個不起眼的弊端而已。

02

土地稀缺是推高住宅高度的動因嗎？

造成“高樓林立”的原因，當然不止分稅制。守衛耕地紅線也是主要原因之一。在很多人的樸素認知里，把房子層層疊疊建立來，可以“省下”很多耕地種糧食，保證糧食安全。

守衛耕地紅線的目的，是提高糧食自給率，保證糧食安全。這是國家大事，沒有商榷余地。

影響糧食安全的因素，無非是天災，包括水災旱災、病蟲害等，歷史上多有發生，以及人禍，包括戰爭、貿易禁運等。歷史上最大的貿易禁運案，發生在1979年蘇聯入侵阿富汗后，美國政府宣布對蘇聯實施懲罰——糧食禁運。

加拿大、澳大利亞和歐洲多國也同意參與這次貿易禁運，不過詭異的是，他們承諾的是保證向蘇聯出口的糧食不超過“正常和傳統”水平，禁運一開始就打了折扣。

這里還有個背景。上世紀70年代末，蘇聯成為全球最大的糧食凈進口國，而美國是蘇聯最大的糧食貿易伙伴。禁運發生前，蘇聯向美國訂購了2500萬噸糧食，占到蘇聯進口糧食總量的70%。

禁運發生后，按照規定，除了1975年美蘇糧食貿易長期協定規定的美國有義務出口的800萬噸糧食外，中斷的是1700萬噸糧食的出口合同。

按理說，美國的糧食禁運，可以給蘇聯致命一擊。但事與愿違。1979—1980年度，蘇聯進口糧食高達3120萬噸，與進口計劃只有10%的差距。也就是說，美國的糧食禁運是無效的。

圖/視頻截圖

北京大學盧鋒教授認為，糧食貿易禁運不成功，主要有三點原因：第一，糧食出口國利益不一致。第二，難以控制糧食轉運。第三，糧食禁運國也在犯規。第四，其它國家乘虛而入。

當代國際貿易史表明，除了高端芯片等敏感高科技產品，大概還沒有用錢買不到的大宗商品。有錢的蘇聯根本不怕糧食禁運。所以，保證糧食安全的另一條措施，是要有足夠的外匯儲備。今天世界上有的國家發生糧食短缺的根本原因，只是因為沒有外匯。從這點上講，發展經濟，是保證糧食安全的根本措施之一。

如果發生糧食短缺，不是因為房子占用土地太多，而是經濟停滯不前，甚至發生了嚴重倒退。

自然資源部2024年3月份公布全國683個城市城區面積：全國設市城市城區總面積11.02萬平方千米，實際建設區域7.80萬平方千米。與之相對比的是，1981年，全國設市城市實際建設區域為7438平方千米。

40多年間，中國建成區面積擴大了10倍，光是城市建設就使耕地損失了7萬平方千米。如果加上退耕還林，退耕還牧以及天然林保護工程，那么失去的耕地只會更多。

靜態地看，失掉如此多的耕地，中國應該遭遇到更嚴重的糧食短缺。然而恰恰相反，1981年的中國，溫飽問題尚未解決，如今已經普遍地營養過剩。

其中到底發生了什么？首先是中國有錢到國際市場購買價廉物美的糧食，其次是中國的農業科技突飛猛進。

如此一看，要談論目前“高層住宅會是中國社會最沉重的負擔之一”的困局，需要從土地-糧食論說中跳脫出來。

03

高層住宅的改善余地有哪些？

不可能因為高層住宅有這樣那樣的問題，就把它們推倒重建，而只能是在新的經濟環境和新的認知之下，進行一些改善性處理。

首先是新建住宅。

2021年住建部的新標準是：要求建筑高度控制在最大為80米，審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設項目時，要征求同級消防救援機構意見。這與過去年代的高層住宅相比，只是略有降低。

新建住宅中，值得期待的是浙江麗水的新政策：它將“適當放寬容積率限制，符合相關情形下允許建設單幢低層住宅，低層建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的實體圍墻”。并允許單個業主拿地，也允許多人組團聯合拿地共同建設。從戶型設計到室內裝修，從智能家居到園林景觀，一切皆可“私人定制”。

這種新的土地出讓方式，可以防止高層住宅的一切弊端。

如果麗水的房地產新政可以推廣，實際上就解決了中小城市也是成片高層住宅的問題——能“救”一個是一個，不能因為大城市還不能一勞永逸解決問題，就放棄作為。

實際上，隨著產業外遷和自動化智能化水平的提高，大城市也有很多工業園區有大量土地閑置，也沒有重新開辦企業的前景，這些土地可以改“性”，變為商住用地，修建低層住宅，以此修正此前住宅建造中的弊端。

圖/圖蟲創意

其次是已建成高層住宅的更新。

目前對城市老舊小區的改造正在進行，譬如加裝電梯、更換改造管網、防水處理、景觀改造、增加消防設施等等，但要城市小區居民自籌資金，目前恐怕也很難推行，只能是政府出資，但政府財力有限，而目前改造的，還是上世紀八九十年代的老房子。

中國城市建設是從2000年之后飛速發展的，問題大概會在2030年之后集中爆發，很多小區的維修基金還剩多少？政府那點改造資金怎么應付得過來？留給社會資本的利益點在哪里？這些問題都沒有答案。這“會成為中國社會最沉重的負擔之一”。

再次是老舊住宅的拆除重建。

個別地方已經啟動這項工作。相信今后數十年，中國城市中大量的住宅可能被拆除重建，如果地方經濟仍然沒有從“土地財政”的窠臼中解救出來，仍然是70年產權，城市建設很可能重新陷入更深的深坑。

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