樓姐丨豐臺庫存壓頂 中海能否破局？

何以解憂

唯有買房

樓姐 | 測評

當下已經沒人懷疑豐臺新房市場的內卷程度了，關鍵原因在于豐臺新房去化過于緩慢。?

2024年，豐臺新房市場全年僅成交3356套，這個數字低于2023年的5265套，那些賣不掉的新房都留在了今年。

新房庫存仍在積累，豐臺土拍也仍在繼續。豐臺“好房子”的標準同樣是友善的——不但有陽臺，而且內嵌，內嵌之外再給外陽臺“花池”，從產品角度來看，豐臺新房屬實沒得挑，擁有著同近郊區新房一般的待遇，但豐臺新房的買入邏輯不能只看產品。

豐臺新房的改善、豪宅類產品保值性和流通性難以保證，各個板塊的學區溢價不高，開發商幾乎都在產品層面內卷，從戶型得房率卷到會所，從會所卷到園林。即便如此，市場仍舊不買單。

1月，中海以110.54億元拿下豐臺萬泉寺地塊，隨后又以40.08億元競得西南郊冷庫地塊，兩宗地塊均以托底拿下，其中西南郊冷庫0005地塊樓面價5.8萬/平，萬泉寺地塊樓面價6.2萬/平。

隔壁的北京瑞府樓面價7.03萬/平，端禮著樓面價6.4萬/平，北京悅府樓面價7.3萬/平，三個項目的樓面價均在中海所拿地塊的樓面價之上，中海兩宗地塊的樓面價確實降了不少，但對于中海的新房項目去化幫助有限，因為豐臺各個新房項目實在太難了。

到底有多難？從土拍市場來看，各家開發商對豐臺新房市場持謹慎態度，大多選擇以底價拿地，買房人對于豐臺各個板塊的未來預期也在降低。

我們針對豐臺多個主流板塊的新房現狀進行分析：

1、大紅門板塊，“首都商務新區”的定位對于大紅門板塊的新房去化有一定價值，但其現有配套成熟度不高，買入后仍要等待預期兌現，所以買房人對于大紅門板塊的新房觀望情緒較重；

2、大瓦窯板塊，堪稱豐臺最卷區域，板塊內部的城市界面雜亂、地鐵周邊環境差，鐵道和路網各種分割，新房項目能做的就是比誰更“特價”，當初對于戶型的豪言壯志已經熄火，終究要以板塊論成敗；

3、麗澤商務區板塊，作為豐臺為數不多配套成熟的板塊，依賴南二環的環線優勢能夠實現緩慢去化，北京悅府、北京瑞府等新房項目已經去化完畢，中海麗金府、麗澤叁號院互為對手盤，部分面積段重合，導致目標客群會有競爭。

4、新宮板塊，作為豐臺內部主要通勤的板塊，板塊內新房項目自建發璟院之后，就開始進入去化緩慢的狀態，尤其作為TOD項目的森與天成，戶型紛亂、產品一般，頻繁傳來“特價”消息，又頻頻被老業主“叫停”。

5、豐臺河西板塊，沒必要探討，建議去看看各家新房的網簽價變化。

麗澤不是海淀

麗澤商務區的產業規劃正在逐步落地，目前已入駐大量金融機構。雖然帶來不少高薪金融從業者，但他們在下班后，還是選擇回到西城、海淀。

“職住平衡”未能在麗澤形成閉環，原因在于金融和互聯網有著不同的造富邏輯。我們見過太多鐘情于學區且現金流充沛的互聯網從業者，我們也見過太多從事金融工作，但是月收入僅有萬元左右的剛需客群，金融業終究只能少量造富。

中海麗金府與麗澤叁號院，二者所面臨的挑戰更多來自海淀。2025年，海淀已經或即將入市的10萬+新房項目，包括功德寺、朱房村、樹村等地塊共5個新房項目，無一例外都會對中海麗金府與麗澤叁號院的客群進行分流。

豐臺雖有環線和產品力優勢，但其他方面跟海淀相比，完全不在一個量級，去化也很難像海淀一般高效，甚至要擔心遠在北五環的海淀新房會吸走客戶，高總價預算的買房人很難被通勤所困，他們有更想要的。

中海左右互搏

有些地塊開發商不得不拿。如果不拿，大概率要被后來者背刺；如果拿了，則要做好高庫存、慢去化的心理準備，中海在麗澤的挑戰和困局也正是如此，即便要深耕豐臺，但也算好基本的賬本。

中海麗金府，戶型面積段在135-231平之間，包含136、160、181、203、231平等四居戶型，整體戶型從改善到豪宅都有覆蓋，南向采取花池+內嵌式陽臺設計，北向也有設備平臺，得房率超90%，預計單價10.5-11萬/平，135平戶型總價超1400萬。缺點為京九、京滬鐵路線距離項目僅500米，部分樓棟及小區會有噪音污染。

中海麗澤叁號院，戶型面積段在99-155平之間，包含99、110、140、148、155平等三居、四居戶型，部分戶型帶雙陽臺設計，得房率同樣超90%，預計單價9.5-10.5萬/平，雖然由于位置關系，單價略低于中海麗金府，但在140-155平面積段，中海麗澤叁號院和麗金府仍然是有重疊的。

目前來看，中海麗金府和麗澤叁號院之間一定存在競爭，即便兩個項目都稱對方不是對手，類似的競爭也同樣出現在亦莊的招商璽和招商序之間。

10萬+正在分化

互聯網和金融都易于造富。

海淀買房人的入場時間與互聯網行業的發展周期強關聯，豐臺買房人的金融從業者占比并不高，更多的是來自西城的購買力外溢和本地置換改善。海淀買房人對于學區溢價的接受度更高，豐臺買房人則更看重所謂的“家在二環”。

海淀新房的運作邏輯套用在豐臺注定會很難。豐臺新房庫存的困境，本質是價值與價格錯配，產品既是唯一，但卻又無法成為唯一，中海如果堅持以產品守衛價格，中海麗金府與麗澤叁號院的去化困境則難以避免。

中海麗金府和中海麗澤叁號院都不限價，中海手中握有部分定價權。到底打算做高利潤還是快去化？應該是要等開盤后再定，但是等待同樣也是一種冒險。

二者開盤成績的好壞，也很難改變當下豐臺新房市場的庫存問題。庫存量高企的板塊仍將加劇內卷，最終要通過數年時間淡化市場焦點，再以低價方式完成去化。

如果此刻的你，手握現金、認準豐臺。樓姐建議你務必死盯核心板塊、務必死盯“好房子”，對于部分庫存高企的外溢板塊，要警惕降價風險和預期兌現緩慢，守好自己的買入原則。

如果注定有人要為庫存買單，希望不是在座的諸位。

如果你擔心買錯，樓姐一直在。