廣州樓市，先跑為敬

我是紫沐，這是我第442篇日記。

這個周末，很多新房搶跑。

而且是降價(jià)搶跑。

比如綠城馥香園，開盤均價(jià)5.2-5.8萬。

對比6-6.8萬的吹風(fēng)價(jià)，低了很多。

對比均價(jià)6萬多的桂悅東曉和燕語堂悅，更是性價(jià)比拉滿。

綠城為什么要這么打？

是產(chǎn)品不好，還是配套不佳，還是整體缺乏市場競爭力？

都不是。

馥香園有學(xué)鐵商，有大花園，有新規(guī)得房率，開發(fā)商還是口碑不錯的綠城。

跟桂悅東曉或者燕語堂悅一樣，賣6萬多，未必沒有市場。

所以綠城這套打法，唯一的可能性就是以價(jià)換量。

現(xiàn)在市場需求少，供應(yīng)多。

與其和競品慢慢磨，不如做第一個大降價(jià)的人，賺得更多。

而且桂悅東曉和燕語堂悅，6萬+的價(jià)格，市場其實(shí)不太買單，去化一般般。

所以綠城這套打法，明顯做過充分的市場調(diào)研，且夠果斷。

不像有的本地開發(fā)商，老喜歡背刺前期業(yè)主。

從和樾府到觀樾再到桂悅東曉，個個盤都是高開低走。

再來多幾次，口碑都要掉光了。

同樣是本地開發(fā)商，廣州地鐵就很上道。

這周末開盤的瓏曜上城和瓏岄上城，都是低價(jià)走量。

老黃埔雙沙的瓏岄上城，主推72-125㎡，單價(jià)2.7-3.8萬，總價(jià)215-480萬。

番禺石碁的瓏曜上城，主推73-130㎡，單價(jià)2-2.6萬，總價(jià)145-339萬。

以前100-200萬，只能買到增城花都。

現(xiàn)在100-200萬，能買番禺黃埔。

而且學(xué)鐵商都配齊了，居住便利度不差，去化成績自然也很好。

當(dāng)然，像雙沙和石碁這種地方，注定是純自住板塊。

別說增值能力，保值屬性都是一般的。

最大的原因是供應(yīng)問題，后續(xù)這些地方會有更多更好更漂亮的新盤出現(xiàn)，而且有可能進(jìn)一步卷價(jià)格。

所以針對這些邊郊板塊的樓盤，更建議買入門戶型就ok了。

大面積單價(jià)高，總價(jià)也高，后續(xù)折價(jià)更容易虧損。

大面積產(chǎn)品，只有放在核心區(qū)，才有稀缺性。

邊郊板塊，是不缺大面積產(chǎn)品的。

比如現(xiàn)在吹風(fēng)的黃埔未來城，后續(xù)就很可能沖擊老黃埔文沖以東的所有大面積產(chǎn)品。

先買套自住，后續(xù)有能力再慢慢往核心板塊置換，對資產(chǎn)保值會更有幫助。

至于以價(jià)換量還要持續(xù)多久，依然是看三個基本面。

1.經(jīng)濟(jì)的基本面。

經(jīng)濟(jì)今年有沒有可能好轉(zhuǎn)，外部環(huán)境會不會惡化。

2.供需的基本面。

供過于求能不能緩解，新房內(nèi)卷能不能結(jié)束。

3.產(chǎn)業(yè)的基本面。

產(chǎn)業(yè)薄弱的情況能不能改善，保持高薪崗位數(shù)量，穩(wěn)定孵化高凈值購買力。

目前來看，三個基本面變化不大，短期回暖的可能性不高。

降薪的，失業(yè)的，購買力能快速恢復(fù)嗎？

現(xiàn)金流緊張的房企，能停下內(nèi)卷的腳步，給二手市場機(jī)會嗎？

廣州的財(cái)政，能擺脫賣地收入嗎？

如果都不能，那反轉(zhuǎn)的推動力從何而來？

開發(fā)商絕對不傻，甚至說得上聰明。

有錢不賺，反而以價(jià)換量，你猜這說明了什么？