綠城中國地王定價策略解析：低層保守高層激進 價差11萬每平

今天（4月28日），中國單價地王綠城潮鳴東方正式開始認籌，一共有120套住宅，這也是該盤的所有房源。

先來看整個規劃，社區共有3幢樓，每幢都是21樓，其中1樓為架空層。3幢樓呈“品字形”排列，上方為1號樓，左方為2號樓，右方為3號樓。

其中2號樓和3號樓高層可以看見部分黃浦江，因其并非一線濱江，前方被遮擋。但從一房一價表來看，3幢樓價格并未表現出太多差距。

1號樓最便宜的為2樓，單價15.94萬每平，非復式單價最高為20樓的21萬每平，頂樓復式為25.5萬每平左右。

2號樓最便宜的是2樓的15.78萬每平，非復式單價最高的是20樓的22.15萬每平，頂樓復式26萬每平左右。

3號樓最便宜的是15.03萬每平，非復式最貴的是21.43萬每平，頂樓復式為26萬每平左右。

接下來我們來對比其與啟元的價格，從地理位置來看，綠城潮鳴東方為二線濱江，啟元位于其前方，屬于一線濱江，但啟元開盤更早，因此價格略低一些。

啟元主要有2幢樓組成，均為20層，1樓同樣是架空層。

1號樓最便宜的是2樓的16.08萬每平，非復式最貴的是19樓的20.61萬每平，頂樓復式為23.4萬每平左右。

2號樓最便宜的是2樓的15.22萬每平，非復式最貴的是19樓的18.69萬每平，頂樓復式為22.8萬每平左右。

兩盤對之下，主要有幾個特點：

1、入門價格類似，啟元甚至更高一點。

2、高樓層價格則是綠城更高，尤其是頂樓復式價差達接近3萬每平。

3、戶型面積方面兩盤也類似。啟元主力戶型是277和323平。綠城主力戶型是274、279、282、284和330平。

可以看出，綠城定價策略基本參照啟元，屬于低層保守、高層激進。

綠城的主要劣勢是二線濱江，因此在入門價方面需要做出讓步，定價如果超過啟元會喪失低樓層的性價比，畢竟沒有江景加持。

而在高樓層方面定價則比啟元略高一些，復式則拉開價差，因為徐匯濱江這類高層可看江景的住宅資源已經非常少，可以說綠城就是最后一塊版圖，稀缺性需要充分兌現。

最后給綠城算一筆賬，去年8月7日拿地樓板價為13.1萬每平，總價48.048億，拿地后8個多月開盤，預計大概率日光，總銷售金額將是69.88億。

從拿地到開盤8個多月時間，在如今的市場下并不算快，更快的還有半年之內。但對于曾經以慢工出細活著稱的綠城來說，確實已經非常迅速，畢竟上海豪宅市場熱度能維持多久尚未可知，加之市區供應量增加，競爭也將加劇。

早一天開盤，早一份安心，落袋為安。