業(yè)主未繳納首期物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商有權(quán)拒絕交房嗎？

高高興興去接房，卻被告知需先預(yù)繳三個(gè)月物業(yè)費(fèi)方可接房，業(yè)主陳某因此與開發(fā)商發(fā)生糾紛。

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基本案情：業(yè)主未繳納首期物業(yè)費(fèi)，交房被拒

陳某購(gòu)買了某公司開發(fā)的重慶某小區(qū)內(nèi)一套房屋。接房當(dāng)天，某公司以條款中約定“先交物管費(fèi)后接房”，要求陳某先預(yù)繳三個(gè)月物業(yè)費(fèi)后方可接房。陳某以此條款不合理拒繳，某公司以此為由拒絕交房。陳某上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院，經(jīng)法院審理后，被駁回訴訟請(qǐng)求。陳某不服，遂上訴至重慶市高級(jí)人民法院。

陳某辯稱，某公司沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)授權(quán)，無(wú)權(quán)約定物管費(fèi)。涉案的“先交物管費(fèi)后接房”的格式條款，某公司未進(jìn)行提示說(shuō)明，一中院錯(cuò)誤認(rèn)為陳某已注意到該條款從而認(rèn)定為有效不當(dāng)。另外，陳某認(rèn)為，“先交物管費(fèi)后接房”格式條款嚴(yán)重影響其按時(shí)交房請(qǐng)求權(quán)、逾期交房的合同解除權(quán)、違約金請(qǐng)求權(quán)等實(shí)體權(quán)利。交房前的物管費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位交納，該格式條款違反相關(guān)規(guī)定亦應(yīng)無(wú)效。

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生效判決：駁回陳某的再審申請(qǐng)，維持原判

經(jīng)法院審查認(rèn)為，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議第五條第六款中關(guān)于“乙方未按約定繳納首期物業(yè)管理費(fèi)，甲方有權(quán)拒絕交房”之約定是否有效，即在陳某未按約定交納首期物業(yè)費(fèi)的情況下，某公司是否有權(quán)拒絕交房并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的問(wèn)題。

首先，雙方簽訂的雖然系商品房買賣合同，但法律并未排除當(dāng)事人對(duì)與該商品房買賣無(wú)直接關(guān)系的其他特別事項(xiàng)作出約定，只要該約定不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，不應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

某公司作為建設(shè)方，陳某作為即將成為的業(yè)主，物管費(fèi)的收取必然會(huì)影響物業(yè)公司對(duì)某公司開發(fā)小區(qū)的管理與服務(wù)及全體業(yè)主的共同利益。故雙方關(guān)于交房前物管費(fèi)收取的約定從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)不宜認(rèn)定為無(wú)效。陳某主張某公司無(wú)權(quán)約定物管費(fèi)的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?/p>

其次，本案中，“先交物業(yè)費(fèi)后交房”的約定雖系格式合同內(nèi)容，但其約定的預(yù)交物管費(fèi)金額與案涉房屋價(jià)款金額相比顯系小額，陳某接房后亦應(yīng)按照法律規(guī)定或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，故約定的交納物業(yè)費(fèi)和收房的先后順序也未明顯加重陳某相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)該約定亦不限制和否定陳某對(duì)案涉房屋的實(shí)體權(quán)利。陳某以該約定屬于對(duì)其有重大利害關(guān)系的條款從而主張某公司因未進(jìn)行提示說(shuō)明不應(yīng)有效，不符合前述規(guī)定，不應(yīng)采納。

本案中，根據(jù)涉案合同補(bǔ)充協(xié)議第五條第六款約定及陳某簽署的《某項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，陳某應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)交納3個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，某公司在通知陳某交房時(shí)亦明確告知了陳某，“交納3個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”屬于預(yù)交性質(zhì)，陳某交納后完全可以抵免接房后應(yīng)交納的相應(yīng)時(shí)間段物管費(fèi)，并不屬于為建設(shè)單位交納物管費(fèi)，陳某以該“先交物業(yè)費(fèi)后交房”約定因違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)為無(wú)效的理由亦不成立。

據(jù)此，一中院判決關(guān)于陳某因沒(méi)有按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)而未完成接房手續(xù)的責(zé)任不在某公司，某公司不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。

綜上，裁定駁回陳某的再審申請(qǐng)。

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相關(guān)法律法規(guī)解讀：

【關(guān)聯(lián)法條】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條規(guī)定：有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

......（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時(shí)予以說(shuō)明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

第四十七條第三款規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

【專家觀點(diǎn)】

本案的主要爭(zhēng)議在于業(yè)主如不繳納首期物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商是否有權(quán)不交房。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)的前期物業(yè)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，并對(duì)該合同予以公示并說(shuō)明。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)簽署的遵守承諾，理論上已視為對(duì)該合同及條款的認(rèn)可，因此本案中所爭(zhēng)議的格式條款“先交物管費(fèi)后接房”不應(yīng)視為無(wú)效約定。