別被恐慌帶節奏！現房銷售自帶三張“安全牌"

連日來，現房銷售一直在擾動著市場的神經。

特別是5月13日，三線小城河南省信陽市宣布新出讓土地將全面實行現房銷售的消息，讓市場大呼“現房銷售已逼近”。

市場擔憂，推行現房銷售會加劇房企壓力，影響樓市企穩。但是眾多機構研究分析，現房銷售不會“一刀切”推行，不必過度擔憂其對行業的沖擊。

01 推行現房銷售的系列影響

華創證券研究分析，現房銷售可能也會帶來一系列影響。

一是，現房銷售可能降低房企的拿地力度和風險偏好，導致地方政府土地出讓金下滑，進而影響廣義財政鏈，并會通過收入端對房價產生一定壓力。

二是，推行現房銷售，會導致新房銷售面積進一步下滑，對房企投資支撐變差，可能會影響開發投資完成額。

三是，房企集中度可能會進一步提升。現房銷售會降低項目IRR，開發周期拉長，對于前期資產負債表穩定、不斷拿地換儲的開發商，會造成資金壓力。

國金證券研究同時認為，配套的各類政策尚未明晰，推現房銷售會進一步影響房企現金流，若引發房企信用危機，不利于房地產市場止跌回穩。

02 現房銷售制度會如何演進

華泰證券于5月14日發表了題為《現房銷售制度會如何演進？》的最新研報。

其認為，作為房地產新模式的一環，現房銷售制度或會在未來某個時點進一步推出，但其離真正完善并長期運行的階段預計還需要很長時間。

據華泰證券梳理，我國早在2016年就有蘇州、南京、深圳在土地層面嘗試過現房銷售，將土地溢價率和現房銷售綁定，當時的目的是為降低土地市場熱度，之后現房銷售試點逐步淡化。

而此次再次啟動討論，是從2022年房企保交樓階段開始，背景與2016年階段并不相同。此次提出更加聚焦長遠，是房地產發展新模式制度改革的拼圖。

天風證券研究也認為，向現房銷售過渡仍需時間。

據中指院統計，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）試點現房銷售及出臺相關支持政策。另據國家統計局披露，2024年我國現房銷售面積約3億平米，占比已達30.84%。

天風證券認為，雖然從長期視角看，現房銷售保護購房者利益的同時，也符合行業高質量發展趨勢，但在當前房價波動走勢背景下，考慮行業基本面呵護基調，預計短期仍會以試點擴大化、新老劃斷等形式過渡推進。

03 不必過度擔憂對行業的沖擊

雖然現房銷售引發了市場短期情緒沖擊，但業內普遍認為，不必過度擔憂現房銷售對行業的沖擊。華泰證券給出了如下理由：

一是，預計現房銷售會以試點形式推進，率先從低能級城市開始，高能級城市推進的節奏預計會更加循序漸進。

2024年3月住建部部長倪虹表示，要有力有序推進現房銷售，明確指出推進現房銷售不能搞“一刀切”。

再比如率先落地現房銷售的信陽，為低能級城市，去化緩慢，本身庫存多為現房，因此切換為現房銷售對市場的影響也有限。

二是，預計推行現房銷售會“新老劃斷”。

2024年8月國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會提出，現房銷售指導僅針對增量，對存量項目影響有限。此次信陽發布的政策也明確按“新老有別”的原則執行。

即：已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可；文件印發后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發后新出讓土地，則一律實行現房銷售。

三是預計會有融資配套政策。

2024年8月國新辦會議上，住建部副部長董建國明確“有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策”。

結合今年5月7日國新辦發布會上，金管總局局長宣布“將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”的表態，業內認為，現房銷售的配套政策大概率包括對應的融資等相關支持政策。

四是，房企對現房銷售的適應度已有所強化。華泰證券認為，經歷了房地產一輪景氣度下行，房企現房庫存和財務管控能力都已有所提升。

04更應關注止跌回穩增量政策

綜合分析，現房銷售短期內不會全面落地。研究普遍認為，當前房地產市場仍然是局部修復，全局企穩仍需政策呵護，更加需要關注的依然是“止跌回穩”增量政策。

可期待的包括：

1）“箭在弦上”的新模式融資配套，包括金管總局釋放的房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。

天風證券分析，預計在收儲層面、白名單常態化機制及預售資金封閉流轉機制層面，存在優化的空間。

2）京滬深繼續放松限購。比如可進一步擴大非限購區域，以及縮短限購所需的社保或個稅繳納年限，來進一步帶動改善性置業需求。

3）進一步降低交易稅費。比如一線城市出售二手房時的“滿五不唯一”的個稅，限制了部分改善性需求的釋放，尤其是對“賣一買一”的置換需求。