謝逸楓：王石救不了萬科，解不了危機，揭秘萬科危機背后的真相

文/謝逸楓

萬科集團創始人、名譽主席王石的發文，更多的是一種內心發出呵護萬科、穩定萬科投資人的無奈之舉。即使萬科集團創始人、名譽主席王石重回萬科，依然無法力挽狂瀾逆轉萬科局面、解除萬科當下危機。

眼下萬科的危機，是流動性、債務危機，最缺的是現金，不是喊口號、弄情懷。如果不是真金白銀的支持，一切都是為了口號的口號。真正可以給萬科帶來穩定局面的還得是深鐵，看看深鐵的連續輸血。

2025年5月21日，根據公告，萬科已與深鐵集團簽署借款合同，并收到深鐵集團提供的42億元借款，三家擔保主體提供了信用保證。上半年以來，深鐵集團已經4次公開借款支援萬科償債，累計金額達到118.52億元。

如此高頻、大額的“輸血”動作，足見深圳國資力保萬科的決心。但是5月21日，萬科與深鐵集團就貸款增信安排簽訂補充協議。根據協議，萬科須在簽約后2個月內召開股東大會，審議以不超過60億元萬物云股票作為借款質押物的議案。

這份補充協議看似常規，實則暗藏深意。通過股東大會審議后，萬科將按70%的高質押率向深鐵集團提供資產質押。協議設置了嚴密的盯市機制，借款存續期間，質押股票價值按股票30個交易日均價與最新市價孰低原則確定。

預警線不低于130%（質押股票價值/借款余額），平倉線不低于100%，應設立日常盯市監測臺賬。如果連續3個交易日低于預警線時，須在5個工作日內追加質押同類股票、其他合格擔保措施或提前償還部分貸款等，確保滿足預警線要求。

可以看出，這套“雙保險”機制，既彰顯了深鐵集團的謹慎態度，又體現了對萬科的特殊支持。2025年以來，深鐵集團對于萬科的資金支援已經接近120億元。除了上述42億元借款外，另外還有四次借款。

2025年2月10日，深鐵集團向萬科提供金額為28億元的股東借款，4月29日提供33億元借款，5月14日提供15.52億元股東借款，均是2.34%的優惠利率，特別是28億元借款同樣是70%的高質押率，足見深鐵支持的一貫性。

深圳地鐵集團分別于2月10日、2月21日、4月29日及5月14日向萬科提供28億元、42億元、33億元及15.52億元借款用于償還債務，累計金額近120億元，足見深圳國資對萬科的托底決心。

大股東深鐵與萬科的融合發展，為萬科在軌道物流、TOD綜合開發方面提供新的業務空間，為萬科在REITs、Pre-REITs突破，盤活存量資產、回籠資金，有助于萬科在行業變革中搶占先機。這些都將幫助萬科實現長期可持續發展。

2025年5月27日，萬科集團創始人、名譽主席王石在朋友圈發文，稱正在嘗試和萬科的決策層建立暢通的聯系，為萬科的平穩過渡，為保護廣大投資者、萬科合作伙伴、13萬員工的福祉而盡所能。

老漢認為，王石發文難助萬科逆轉局面，難力挽狂瀾拯救萬科。首先是此萬科，已非彼萬科。萬科，不是以前萬科團隊的決策者，已經是深鐵團隊的決策者。意味著凡是涉及萬科的決策，已經不是萬科團隊決定的。

再次是王石盡管作為萬科的開創者，早已經沒有話語權，對萬科的現狀、未來，早已經失去了掌控力。2017年6月，王石卸任萬科董事長，將公司的領導權轉交給了郁亮，正式退休，不再參與公司經營、治理。

最后是萬科的危機，不是個別的現象，是全行業的危機。如果王石僅僅是與萬科的決策層建立暢通的聯系，為萬科的決策層提供戰略指導和決策建議，幫助萬科在困境和復雜的形勢中做出更明智的決策。

同時利用自身的資源為萬科牽線搭橋，促進與萬科的投資合作與交流，帶來更多的資源和機會，是解決不了萬科目前的危機，無法為萬科渡劫提供實質性的幫助。因為郁亮在位時，目前深鐵在位的所有策略、資源已經用上了。

老漢認為，王石能夠真正幫助到萬科緩解危機的最好辦法，一是返還超千萬年薪，給萬科，也可以借給萬科。二是返還過去每年超千萬的退休金。三是退回萬科超3億元的股票分紅。四是與田樸珺借款10億-50億元給萬科。

首先是王石的年薪在不同時期差異較大，?退休前薪酬（1998年-2017年），1998年-2005年累計約800萬元，年均約100萬元。??2006年-2011年年薪區間為248萬至857萬元。2012-2016年年薪接超過1000萬元，2013年達到峰值1590萬元。??

2017年（退休當年）薪酬約595萬元。??其次是退休后（2017-2023年）每年1000萬元退休金。作為萬科名譽主席，每年領取退休金約1000萬元，五年半累計約5500萬元。???2024年4月萬科總裁祝九勝稱王石自愿放棄退休金，與公司共渡難關。??

根據《勞動合同法》及企業薪酬慣例，退休金屬于企業對高管歷史貢獻的獎勵，若協議合法且經董事會批準，則具有法律效力。必須需注意兩點，一是協議是否涉及利益輸送。二是薪酬結構合規性。

再次是王石退休時持股0.6%，僅2017年-2023年分紅就超2.3億元，如果是1998年2016年的分紅，這筆分紅款肯定是超億元以上。毫無疑問，王石是不可能把年薪、退休金、股票分紅返還給萬科的，更加不可能與田樸珺借款給萬科。

老漢認為，萬科最大的危機，首當其沖是虧損。2024年實現營業收入3431.76億元，同比下滑26.32%，歸屬母公司凈利潤虧損494.78億元，成為2024年A股市場已披露年報中虧損額最大的上市公司，主要來自存貨減值和資產賤賣。

主要原因是開發業務結算規模和毛利率顯著下降。新增計提了信用減值和存貨跌價準備。部分非主業財務投資出現虧損。為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

相較于2023年盈利121.63億，同比下降了506.8%。2025年第一季度，萬科實現營業收入379.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損達62.5億元。2024年同期萬科的虧損僅3.62 億元，從虧損3億多元驟增至60多億元。

其次是債務。截至2024年底，萬科的報表顯示，總債務9474億元（2023年底1.1019萬億元），其中有息負債3819億元，比2023年息負債還多了386億元。其中短期借款159.73億，一年內到期非流動負債1460.46億。

克而瑞研報顯示，截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，較年初增長12.9%，短債規模1582.8億元，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰。2025上半年，萬科積極償債。境內債方面，2025年以來，萬科已經兌付多筆公開債。

包括1月27日到期的“22萬科MTN001”，發行規模30億元。2月16日到期的“22萬科MTN002”，發行規模30億元。2月25日到期的“22萬科MTN003”，發行規模20億元。3月4日到期的“22萬科01”，發行規模8.90億元。

萬科稱，一季度集團順利完成98.9億元公開債務的償還。萬科還提前贖回多筆債券，包括“20萬科02”“22萬科03”“20萬科04”“20萬科06”。境外債方面，5月13日，萬科旗下一筆發行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債于5月12日已到期償付。

深鐵連續輸血，都是還債務。萬科2025年一季報顯示，公開債全部如期兌付，并完成大宗交易38億元，盤活回款超40億元。萬科完成了5筆境內公開債的償還，總額為98.9 億元。進入第二季度，萬科償債與付息也在持續推進。

5月13日，萬科完成一筆發行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債的兌付，這筆美元債于5月12日已到期。5月15日發布公告稱，“20萬科04”將于5月19日付息，債權登記日為5月16日，利率為3.45%。最終，這筆債券也按期完成了付息。

最后是流動性危機。2025年一季度末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元。有息負債合計3658.7億元。資產負債率為73.5%。按照短期債務來看，剔除限制的貨幣，持有的現金無法覆蓋短期債務，這就是深鐵連續輸血萬科的真正原因。

萬科的高回款率成為亮點。一季度萬科實現銷售金額349.2億元，回款率超過100%。實現大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業、公寓、教育業態等7個項目。實現盤活回款24筆，合計40.9億元。目前這個回款速度依然緩慢。

萬科的危機，未過去。萬科2025年到期債務超1580億元，而一季度歸母凈利潤虧損62.46億元。按照萬科持有貨幣資金755億元來看，是無法覆蓋一年到期債務超過1580億元的。萬科能否在2025年下半年實現銷售企穩、融資回暖，成為關鍵。

深鐵這波“輸血”力度大，真正要解決問題還得靠萬科自己。首先是按照目前深鐵的虧損來看，深鐵集團2024年合并報表虧損達334.6億元，占2023年末凈資產的10.46%。所以，大股東的“輸血”只能短期緩解壓力，無法長期持續。

其次是萬科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”，而非單純依賴外部資金支持。一方面是要加快銷售回款獲得現金流、加大資產處置力度獲得現金、剝離非主業的業務換現金、減少投資和拿地、債務重組、保優質資產。

另一方面是調整投資策略和經營策略，聚焦優質資源，將投資集中到核心一二線城市，通過新項目的開發利潤逐步對沖歷史經營風險。同時，在三四線城市的存量土地項目采取合作、戰投的方式開發，減少現金的支出。

而已經竣工和建成的項目，借助地方和國家對房地產政策刺激、去庫存政策、收儲、城市更新的安置、補貼買房等方式，千方百計的盡快去化庫存，減輕包袱，快速銷售房子，加快銷售回款。

最后是萬科采取合作拿地、投資和大股東支持下重啟拿地，重點布局核心一二線城市，通過新項目開發恢復經營性現金流。毫無疑問，只有保持正常的公司運營和資金流向及正常的公司經營，未來萬科才能真正走出困境。

鄭州市中原區一宗城中村改造項目用地的出讓，引發市場關注。5月28日，萬科聯合體以5.28億元底價競得前述項目，該地塊土地面積26845.4平方米，規劃建筑面積134227平方米，成交樓面價3934元/平方米。

河南國信樂達房地產有限公司股東結構顯示，鄭州萬科持有該公司50%股份，其余股份由河南國信房地產、河南好多錦商貿有限公司持有。這是萬科宣布積極實施“一攬子”方案、推進改革化險與融合發展后，少見的投資拿地行為。

萬科通過與合作方的股權合作，巧妙地分散了拿地資金壓力。5.28億元的土地款，萬科實際僅出資2.64億元，在其2025年拿地預算中，占比相對較低。同時，合作方河南國信此前投入的資金有保障，進一步降低了萬科的資金投入強度。

王石留給萬科的遺留問題暴露，首先是王石時代建立的“高杠桿、高負債、高周轉”模式成為致命毒藥。其次是王石推動的“合伙人制度”在2024年暴露設計缺陷，項目跟投資金池被曝挪用至高風險投資，導致2000多名核心員工利益受損。

最后是王石在萬科的退休前高薪酬、退休后高退休金、高分紅，帶了不好的榜樣。對比萬科前總裁郁亮年薪1200萬元，王石退休金幾乎占其80%，而公司2024年凈利潤虧損近500億，相當于每天燒掉1.35億。

2024年凈利潤虧損494.78億元、經營性現金流僅剩38億元。翻開萬科最新年報，數據確實扎心。2024年公司銷售額暴跌34.6%，凈利潤創下歷史性虧損，負債總額攀升至9474億元，現金流更是連續三年縮水。

不可思議的的是萬科為化解流動性、債務危機，2024年光是裁員就超萬人，多地項目停工，企業的高管們、已經退休的王石等卻還在享受高福利，領著千萬的薪酬、千萬退休金，還有高分紅，讓人情何以堪。