和馮侖深談 2 小時，我看見了房地產(chǎn)的未來

作者：真叫盧俊團(tuán)隊

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

這一期的《單盤主義的時代樣本》，嘉賓很特殊

特殊到我不需要介紹他的頭銜，也不需要列舉他的成就

只需要說兩個字

馮侖

在房地產(chǎn)這個江湖里，老板很多，但思想家很少

他是“萬通六君子”，也是那個最早定義了“野蠻生長”的人

十年前，他就提出了“后開發(fā)時代”

那時候大家都在忙著沖千億，沒人把這些話當(dāng)回事

現(xiàn)在回過頭看，原來劇本早就寫好了

為什么在這個時間點，我們要深訪馮侖老師

因為行業(yè)內(nèi)真正穿越過完整周期的人，太少了

我們這一代地產(chǎn)人，大多是在2008年以后入行的

我們見過的高山，可能只是人家眼里的土坡

遭遇的困境，可能只是人家經(jīng)歷過的一個尋常冬天

能把這幾十年的風(fēng)浪，濃縮成幾句實話講給你聽的人，更是鳳毛麟角

我們太需要這樣一位“過來人”

站在現(xiàn)在，回憶過去，哪怕是那些慘痛的教訓(xùn)

然后告訴我們，未來在哪里

這也是馮侖老師的觀點，值得我們認(rèn)真聽一聽的關(guān)鍵

兩個小時的深訪，相信會讓所有地產(chǎn)人，在2026開年感到“后背發(fā)涼”，但又“充滿希望”

后背發(fā)涼，是因為馮侖老師極其冷靜地解剖了行業(yè)的現(xiàn)狀

充滿希望，是在當(dāng)下的環(huán)境，指出了未來可能的方向

他坐在那里，平靜地告訴我：

“站在過去，我們才能看到未來。”

一個地產(chǎn)行業(yè)上個周期的人，如何看待當(dāng)下和未來的房地產(chǎn)

以及更重要的，我們?yōu)槭裁匆诖藭r此刻堅持“單盤主義”的理由

分享給你

01擠掉腦子里的水

對話的一開始，我問了一個自己十分好奇的問題

相信也是很多關(guān)心的

如果回到2015年，你能預(yù)判到今天房地產(chǎn)會是這個樣子嗎？

我以為馮侖老師會給我講一套宏大的周期理論

未卜先知地知道這一切

結(jié)果他很干脆：“預(yù)判不到。”

無論是誰，都算不準(zhǔn)哪一家企業(yè)會在哪一天倒下，就像沒人能算出自己哪天會死一樣

利害、苦樂、生死

都無法計算

盡管如此

馮侖老師依然在2016年選擇退出高杠桿的住宅開發(fā)

我從不相信，一個人會無緣無故逆周期做事

當(dāng)所有人激流勇進(jìn)，他選擇后退

我問他為什么

他說是在美國、新加坡，看到了中國房地產(chǎn)未來可能的樣子

跑馬圈地，做高杠桿，只是地產(chǎn)發(fā)展的一個階段

美國在80年代以后，高杠桿的住宅業(yè)務(wù)幾乎都停掉了

這是發(fā)達(dá)市場的經(jīng)驗

中國的住宅開發(fā)，已經(jīng)飽和

但為什么當(dāng)年那么多聰明的大佬，千億房企，對此視而不見

馮侖老師說了一個極其扎心的詞

腦子進(jìn)水

我們這代地產(chǎn)人，被這個高歌猛進(jìn)的時代，灌輸了太多的偽概念

比如“文旅地產(chǎn)”、“康養(yǎng)地產(chǎn)”、“大而不倒”

但在美國60多年的房地產(chǎn)教材里，根本沒有這些詞

這些都是我們?yōu)榱四玫亍榱酥v故事、為了配合媒體，自己發(fā)明出來的“土特產(chǎn)”

結(jié)果信了這些詞的人，沖進(jìn)去圈地

今天的結(jié)果，大部分都還在ICU里躺著

而那些活下來的人，仔細(xì)去看

像我們熟悉的香港置地、凱德、以及馮侖提到的那些隱形冠軍

他們從來不講這些新詞，他們腦子里沒有水

他們只做最樸素的常識

我們很多的恐懼，其實源于“無知”

我們因為沒見過周期，以為冬天永遠(yuǎn)不會來臨

沒見過成熟市場，認(rèn)為不做高周轉(zhuǎn)就沒法活

誰腦子不進(jìn)水，誰就能幸存

這聽起來像一句廢話

但在當(dāng)下

擠掉腦子里的水，回歸常識

或許是每個地產(chǎn)人最難、也最痛的一課

02太陽底下無新事

擠掉腦子里的水

馮侖老師給出的答案非常簡單，也很真實

去看世界

我印象很深刻，他說我們之所以覺得沒有路了

是因為我們的參照系太單一，只看中國過去的20年

可如果你去過紐約，去過東京，去過新加坡

你會發(fā)現(xiàn)，我們現(xiàn)在經(jīng)歷的一切，他們都經(jīng)歷過

“太陽底下無新鮮事。”

他講了一個在紐約做項目的故事

2002年開始做，2018年才做完，花了整整16年

在那個過程中，他學(xué)到了最重要的一課：土地，是無限的

聽起來很反常對吧

我們過去總以為土地是稀缺的，所以要搶地

“再不買就沒有了”

但在美國人眼里，只要建筑技術(shù)允許，容積率能調(diào)整，土地就是無限的

高達(dá)541米的美國新世貿(mào)中心

圖源公眾號：馮侖風(fēng)馬牛

在他們眼里，土地不是生產(chǎn)要素，是自然空間

紐約曼哈頓每70年長高100米，就是最好的證明

這個視角的轉(zhuǎn)換，太關(guān)鍵了

如果不看世界，我們永遠(yuǎn)困在“資源爭奪”的低維游戲里

看過世界就會明白，未來的游戲規(guī)則

不是比誰占有的資源多，而是比誰創(chuàng)造的價值高

說實話，這給了我極大的信心

發(fā)達(dá)國家的今天，就是我們的明天

既然美國、日本的地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷泡沫破裂后，依然能誕生出偉大的公司

依然有黑石，有鐵獅門，有三井不動產(chǎn)

那我們?yōu)槭裁匆^望？

我們現(xiàn)在經(jīng)歷的陣痛，不過是一次必然的“成人禮”

信心，不是靠喊口號喊出來的，是靠看到成功案例后，內(nèi)心生出的篤定

03縱向轉(zhuǎn)型，單盤主義

有了信心，路該怎么走

我一直在喊單盤主義

我很高興，在這一點上，我和馮侖老師產(chǎn)生了深度的共鳴

他用的是另一個詞

縱向轉(zhuǎn)型

過去我們講轉(zhuǎn)型，都是橫向轉(zhuǎn)型

做住宅的，覺得賺錢慢了，就跑去做文旅，做康養(yǎng)，甚至做造車

馮侖老師打了個比方，這叫“今天做男人，明天做女人，后天做第三性”

看似很熱鬧，其實是在不斷地切換賽道，每一次都是從零開始

這不叫轉(zhuǎn)型，這叫投機(jī)

而真正的未來，是縱向轉(zhuǎn)型

就像一個人的成長

從兒童到少年，有了繁育能力；從少年到父親，有了養(yǎng)育能力；從父親到教育家，有了塑造人的能力

你還是你，但是你的能力維度，在不斷向上生長

類比到地產(chǎn)行業(yè)

就是從只會“生孩子”（蓋房子賣掉）

進(jìn)化到會“養(yǎng)孩子”（運營和服務(wù)）

再進(jìn)化到“教育家”（資產(chǎn)管理和價值提升）

這也是單盤主義的底層邏輯

不去攤大餅，不去追求規(guī)模

就把一個項目上，做深、吃透

其實不僅是住宅，除了住宅這“1”個基礎(chǔ)

商業(yè)、辦公、旅游度假、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)“7”個門類

在這些細(xì)分領(lǐng)域里，運營做到極致，服務(wù)做到極致

皆是機(jī)會

單盤主義，產(chǎn)品信仰，在這個時代，不是情懷，是生存技能

馮侖老師的一句話，我想是值得地產(chǎn)人們思考的

未來的地產(chǎn)商，不是資本家，是手藝人

把每一個單盤，當(dāng)成是孤品來打磨

在這個過剩的時代，會擁有不可替代的價值

04
最難戒的，是思維慣性的“肌肉記憶”

道理都懂，但能不能做到

或者更直白點問

我們這一代2008年以后入行的地產(chǎn)人，還能轉(zhuǎn)型嗎？

我記得馮侖老師講了一個片段

他身邊有一些朋友，因為犯錯去上了“特殊大學(xué)”

待了幾年，甚至十年畢業(yè)之后

按理說，經(jīng)歷了人生劇變，出來后應(yīng)該會大徹大悟，換種活法吧？

但沒想到

出來后，一上手做生意，用的還是進(jìn)去之前的那一套

高杠桿，江湖氣，還是過去那一套思維慣性

“腦子里的水，十年改造都出不去。”

這句話，既殘酷，又真實

相當(dāng)一部分地產(chǎn)人，所有的肌肉記憶，都是為了“高周轉(zhuǎn)”而訓(xùn)練的

習(xí)慣了快，拿地就能賺錢

現(xiàn)在讓我們慢下來，去干那種需要沉淀十幾年才能見效的手藝活

這種轉(zhuǎn)變，比從頭再來還要難

馮侖老師畫了一張殘酷的人才金字塔

塔底，是會蓋住宅的，全中國大概有20萬人

塔中，是能做復(fù)雜綜合體的，大概只有3000人

塔尖，是能操盤幾千畝大盤、甚至做超高層的，全中國不超過20人

20萬人 VS 20人

這是現(xiàn)實

隨著住宅開發(fā)的退潮，那20萬人的底座正在快速崩塌

如果我們不能強(qiáng)迫自己，克服慣性

從那20萬人里擠出來，爬到那3000人、甚至那20人的行列里

那么被淘汰，就不是一種概率，而是一種宿命

這也是為什么我們要堅持做“單盤主義”的案例研究

我們希望通過那些活下來，還能活得很好的人

給地產(chǎn)人一些解法

05
平時比追求，戰(zhàn)時比底線

面對必然的轉(zhuǎn)型

地產(chǎn)人都會有焦慮

但出乎我意料的是，我眼前的馮侖老師，異常的樂觀

不是那種裝出來的樂觀，而是那種通透的、甚至帶著點頑皮的樂觀

安全感來自哪里

他說：“來自我的解釋系統(tǒng)。”

這是一個非常有意思的詞

人之所以痛苦，是因為你的詞匯量太少，解釋系統(tǒng)太單一

比如“失業(yè)”，這個詞聽起來很慘

但如果你把它解釋為“靈活就業(yè)”，或者是“待富人群”

雖然是調(diào)侃，但你的心態(tài)變了，你看到的世界就變了

地產(chǎn)行業(yè)也是如此

如果只盯著“暴利”、“規(guī)模”、“千億”這些舊詞匯

市場當(dāng)然是一片黑暗

但如果能換一套解釋系統(tǒng)

“房地產(chǎn)”是“人造空間的容器”，“開發(fā)商”是“空間的手藝人”，“行業(yè)下行”看作是“大浪淘沙的凈化”

你會發(fā)現(xiàn)，這個行業(yè)不過是蓄勢待發(fā)，正在醞釀新的生機(jī)

只要人還需要待在房子里，地產(chǎn)就永遠(yuǎn)有價值

而且，因為競爭對手變少了，“村長”和“村霸”都倒下了

剩下給手藝人的機(jī)會，反而更多

以前大家搶饅頭吃

以后活下來的人，挑饅頭吃

“平時比追求，戰(zhàn)時比底線。”

那些活下來的企業(yè)，比如香港置地，一百多年就守著一個邏輯：在最好的地段做最好的產(chǎn)品

這不僅是商業(yè)模式，更是一種價值觀的勝利

哪怕世界再亂，守住產(chǎn)品的底線，就是守住了生存的飯碗

06
思想，永遠(yuǎn)不會被淘汰

采訪結(jié)束的時候，我一直在回味馮侖老師的一句話

“英雄遲暮是正常的，但思想不會被淘汰。”

那個草莽英雄的時代，確實結(jié)束了

但這并不代表我們沒有未來

恰恰相反

當(dāng)潮水退去，那些腦子進(jìn)水的投機(jī)者被淘汰

剩下的，才是真正屬于手藝人的黃金時代

馮侖老師，就像一個時間旅行者

他見過我們沒見過的風(fēng)浪，去過我們還沒抵達(dá)的未來

他用他的經(jīng)歷告訴我們

房地產(chǎn)沒有問題

它只是換了一種方式，更加真實、更加理性，回到了它該有的樣子

擠掉腦子里的水，看外面的世界

守住單盤，戰(zhàn)時比底線

地產(chǎn)行業(yè)上個周期的人

對當(dāng)下和未來的房地產(chǎn)依然充滿洞見和關(guān)懷

堅信最好的時代

才剛剛開始

THE END