商住占比失衡的小區，開發商獨大，業主難以當家，民法典該怎么辦

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引言：

由于過多考慮地好賣、多賣、多賺，或者過多迎合開發建設單位需要，出現過大量商業占比過高的商住教混合小區。

或者，為了減輕地方財政壓力，土地出讓時候過多要求開發商配建非此住宅小區必須的公建配套，如社區用房、警務用房、教育用房、綜合市場、文體用房、郵電供電設施，出現不少，配建實質是移交地方職能部門的住宅小區，如果又不做物業管理區域的區分，最終導致物業管理亂局。比如，前陣子華南新城業主大會的業主清冊暴增面積，就是稀奇古怪地把早就分家獨立管理的中小學等納入了業主清冊，網上對當地住建的奇葩操作，還吐槽過呢！

故，民法典第二百七十八條，如何解決這問題，就非常重要了。

江蘇梁先生、浙江劉先生建議

關于修正《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的建議

全國人大常委會法制工作委員會：

根據《中華人民共和國立法法》，現就修正《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十八條提出建議。

按照《民法典》第二百七十八條第一款由業主共同決定的第（一）至（九）項事項和第二款的規定，雖開發建設單位（大業主）只算一位業主，但如其有大量未售住宅、商鋪、寫字樓和產權車庫或自持住宅、商鋪、寫字樓和產權車庫等，累計面積超過或接近于物業管理區域總建筑面積的三分之一時，只要其不參加首次業主大會會議或投反對票，這種類型商住占比失衡的小區，則很可能永遠成立不了業委會、永遠是前期物業合同，業主大會基本什么事都無法按多數決來決定小區大事，勢必導致此類小區成了開發商說了算的局面。

鑒于《民法典》第二百七十八條相較于《物權法》第七十六條，降低了業主表決同意的人數及專有部分面積占比的要求，從1/2降低為1/3。這體現了《民法典》促成業主表決物業管理事項能作出決定的立法初衷。

鑒于《物業管理條例》第六條、第九條第一款旨指業主享有成立業主大會會議的權利、物業管理區域的劃分應當考慮物業建筑物規模及社區建設等因素；《業主大會和業主委員會指導規則（住建部）》（建房〔2009〕274號）第八條旨指在當已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，全體業主通過表決成立業主大會，以保障全體業主的共同合法權益。

若開發建設單位手握大量未售產權，則能利用《民法典》第二百七十八條規則，以不參會、棄權或反對的方式投票，就可嚴重影響業主大會參與率、表決通過率等指標，導致業主共同決定小區事項成為泡影，形成業主權益難有保障、開發商濫權無法監督，業主基于物權進行小區民主自治的制度空懸。

為杜絕開發建設單位利用《民法典》第二百七十八條表決規則漏洞而所擁有特別否決權，推動真正的業主民主共治和良法善治，對《民法典》第二百七十八條的表決規則缺陷進行修正已刻不容緩！為確保此類型商住物業管理區域小區合法成立業主大會或業委會，或民主決定小區重大事務，特建議如下：

依據《物業管理條例》第六條、第九條第一款和《民法典》第二百七十七條第一款的規定，綜合考慮這類物業管理區域內的建筑物規模、社區建設等因素，在下一次修訂《民法典》時在第二百七十八條增加一個條款，即：

對于開發建設單位（大業主）持有專用部分面積占建筑區劃內五分之一以上的物業管理區域籌備首次業主大會時，應當由專有部分面積占比三分之一以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決同意。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

面對新情況、新問題、新特征，要么規劃要考慮周全，減少對短期經濟利益的追逐，增加居民福祉長期考慮，增強規劃科學性、合理性；要么相關法條與時俱進，及時打補丁。

法治中國，你我他，積極獻言獻策，共筑法治長城！

歡迎留言討論！

# # #呼吁修訂民法典 # #

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