日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關乎每一筆房地產投資

2022年，日本公布了對《建筑物節能法》和《建筑基準法》等進行一體化修改的修訂法，其最終部分于2025年4月1日完成實施。

對重視長期視角的房產投資者而言，法律的修訂方向至關重要。換句話說，日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關乎每一筆房地產投資。

提升建筑質量

住宅方面，性能表示制度等的綜合評價、表示、引導體系已經完善。

作為課題被列舉出來的原因，是建筑物所要求的性能變得多樣化，包括符合耐震基準、災害的應對、疫情下生活環境的變化等。

在會議上，提出了“應對現行標準中未對應的新技術”等方案，從確保建筑物安全性的觀點來看，也有人提出了“結構計算應該成為義務”的意見。

未來，針對住宅與非住宅建筑質量的評價制度、標識制度及激勵強化將成為推進重點。

盤活現有建筑存量

之前在解決空房問題的同時，也在推進活用現有庫存的措施，但這次預計會展開更深入的討論。

例如，建筑基準法第37條“以使用未使用材料新建建筑物為前提的基準和手續”部分，將從循環經濟的觀點等進行修改討論。

會議資料指出：“除了符合現行標準的修改等之外，還通過采取非硬件替代措施來確保現行標準所要求的安全性。”

向更加靈活的制度設計進行變革，就有可能完善現有存量利用機制。

促進木材利用

2022年修訂法也進行了促進木材利用的修訂，但此次聚焦的是促進木材利用較少的中高層住宅和非住宅建筑物。

會議資料中也明確指出“應對成本上、維護管理上的課題，以及在市場上利用木材難以得到評價等課題”。

現在從脫碳和應對氣候變化的觀點出發，舉國推進木材利用的促進，因此可以認為在繼承以往的持續討論的同時，所有的措施都將展開。

推動新材料、新技術的引進

建筑行業中，環保型混凝土等革新技術不斷登場。

但是，使用建筑基準法未設想的新技術和新材料時，必須經過復雜的手續并得到國土交通大臣的認定（建筑基準法第38條等）。

為了改變這種狀況，討論重點放在如何建立便于引進新技術、新材料的制度。通過技術創新降低建筑成本、降低環境負荷，正在成為全社會的需求。

實現可持續城市

“集體規定（建筑基準法第3章）”預計將被修改。

所謂集體規定，是指道路義務、建筑容積率限制、用途地區限制等與城市規劃制度聯動運用的規則。

包括如何應對用途管制方面的現代需求、消除寬度不足4米的狹窄道路等主題。

考慮變更例外手續（建筑基準法第48條但書）的運用方法，從既存庫存的活用和節能等多個觀點出發，促進符合地區實情的用途規制的運用。

注重人才培養

少子高齡化導致的人才不足，在各個行業都是一個課題，建筑行業也是一樣。一級建筑師和木匠的老齡化和減少正在加劇，擁有專業資格的建筑行政職員也不足。

此外，會議資料還提出了如何思考“建筑行政人員各自應盡的職責和相互關系”的觀點。

法規修訂，與房地產業主和投資者是密切相關的。

例如，通過重視“既存建筑存量的有效利用”，今后有可能更容易對房齡較長的建筑物和空房進行再生和用途變更，從而擴大收益化的選擇范圍。

此外，非住宅領域的木材利用的促進，也與建筑成本的削減相關聯，如果新技術的導入推進，可以期待更容易開發出與附近房屋不同的房屋。

考慮環境性能和生命周期二氧化碳排放量（LCA）的房屋評估制度得以完善，那么對具有高附加價值的“環保型房屋”的投資將受到關注。

這種制度的變更，不僅僅是為了應對社會形勢，也有為了更加靈活地活用、再生多樣的物件而整備基礎的一面。通過關注未來趨勢，投資者也能夠更早地發現新的收益機會。

建筑基準制度開始邁向下一個10年的重大轉換期。準確把握這股變化浪潮，先發制人，才能引導房地產投資走向成功。