非常擔(dān)心小三房的未來

最近很多買三房的客戶后悔了。

有個客戶買了融信世紀(jì)古美，現(xiàn)在考慮換房，我們叫他小A吧。

2021年買的，2023年交房，還沒住多久，9成新。

因為觸發(fā)了積分五年限售，明年解禁后就出手。

原因就是實在太小了，住不下。

當(dāng)時怕不夠住，還特意放棄89平的，咬咬牙買了99平。

畢竟三代人同住。

交房后父母很不開心，給父母準(zhǔn)備的房間太小了。

現(xiàn)在父母租住在平吉二村，白天過來照顧孩子，晚上回去。

計劃明年把房子賣掉，換個大點的，父母住老破小爬樓梯也不方便。

客戶原話是：我們知道次臥會很小，沒想到會這么小。

家里倆孩子，客廳也不夠大，目測不超過3.5米，活動不開。

最近抱怨小三房太小了實在太多了，環(huán)二特意采訪了中海匯德里業(yè)主怎么生活，這個小區(qū)是有名的戶型小。

2客戶說臥室實在太小了，放不下衣柜，每天早上要跑到另一個房間拿衣服。

家里有老人的話會比較尷尬。

當(dāng)然也有買太大后悔的。

有一個客戶上班在張江，在浦東某小區(qū)買了大三房，我們叫他小B。

當(dāng)時要四房來著，沒買到合適的，勉強接受了三房。

要四房的原因是：父母一個房間、孩子一個房間、自己留個書房。

沒想到住了三四年了，現(xiàn)在還沒找到對象，三個房間純純多余。

有個房間用來堆雜物了，那個房間估計也值100萬以上，就用來堆雜物，想想就心疼。

更心疼的是房價跌了，當(dāng)時如果買小一點，少花點錢，現(xiàn)在不會跌這么多。

最近在考慮植發(fā)，提升一下形象，在相親市場更有競爭力。

即使這兩年相親成功了，到要孩子，到孩子需要一個獨立房間也需要五六年。

當(dāng)時買個兩房，十年內(nèi)足夠用了，還少虧點錢。

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接觸的案例多了，慢慢就覺得小三房好像一個騙局。

前幾年小三房太多，不是市場需求，而是政策產(chǎn)物。

過去幾年小三房就是主流，沒得選。

在zf角度看，上海有供地紅線，每年能上市的房子有限。

必須要建很多小戶型，滿足更多人的買房需求，于是強推70/90。

在開發(fā)商角度看， 必須建三房才賣得掉。

過去郊區(qū)新房好賣，到處都是荒地，新房附近都沒二手房對比，你想賣幾萬賣幾萬。

新房交房成了二手，后面開盤的樓盤就有對手了，有二手房對比，你新房不能賣太貴。

那怎么跟二手房差異化競爭？只能做不同的產(chǎn)品。

十多年前上海建了很多兩房，100-110平的很多。

我新房100平就做三房，是不是比二手房更香。

二手房500萬只能買兩房，我新房可以買三房。

二手房三房140平要800萬，我新房三房90平，只要500萬。

你別管大小，反正大家都是三房。

在客戶視角看，新房性價比無敵了。

同樣的面積，新房多一個房間啊，等于是贈送的。

而且這個游戲原來越卷。

你搞110平三房，我就得搞100平，總價更低。

后面的項目只能搞90平，這樣才體現(xiàn)總價優(yōu)勢。

原來800多萬只能買中環(huán)的房子，現(xiàn)在中海匯德里搞了89平小三房，你可以直接買內(nèi)環(huán)了。

那肯定好賣。

這就是一個陽謀，都知道有問題，但是都沒辦法。

上海哪些房子還要暴跌？

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這個陽謀是基于小三房、大三房都是三房，大部分人都需要三房的基礎(chǔ)上。

交房后住了一段時間，大家發(fā)現(xiàn)不是那么回事。

小三房、大三房根本不是一個產(chǎn)品，做不到相互替代。

對于真正的三代同堂，小三房根本住不下，勉強住進去生活也不方便。

還不如兩套兩房，樓上樓下，家庭矛盾少很多，比如前面提到的小A。

當(dāng)然之前限購，很多人買不了兩套，那就一套大的三房，人口多需要活動空間大。

房間太小了，大人放不下衣柜，孩子放不下書桌，寫作業(yè)都沒地方去。

去客廳，客廳也不大。

普陀萬里的三房竟然還能到1000萬，離中環(huán)不遠(yuǎn)、房齡20年了。

往市里走走，到真如這里，次新三房也才1000萬出頭。

房齡差了14年，產(chǎn)品設(shè)計上完全是兩個時代，價格才差幾十萬，會有人傻到去買達安春之聲？

真的會有人買，他們只是需要一個大三房，120平的達安春之聲跟90多平的小三房是兩類商品。

當(dāng)然這里有學(xué)區(qū)因素，其實學(xué)區(qū)一般的達安春之聲一期大三房也不便宜。

到130平以上，跟90多平的小三房，幾乎完全沒交集了。

大三房目標(biāo)客群是真正的三代人，小三房目標(biāo)客群是設(shè)想未來三代同住的年輕人。

對剛步入社會的年輕人而言，小三房其實沒必要，比如小B。

只是買房時暢想一步到位，三房功能性強，父母同住也住得下。

現(xiàn)在結(jié)婚率這么低，生育率這么低，結(jié)婚年齡不斷推遲，大學(xué)畢業(yè)十年還沒結(jié)婚的有的是。

那一步到位意義在哪里？很多人等到要換房子了，還用不到第三個房間。

其實小A小B都有兩房的方案。

現(xiàn)在放開了限購，小A可以買兩套兩房。

現(xiàn)在房價不漲，小B可以先買個兩房過渡，需要時再換三房。

換房子沒多少成本了，之前主要是增值稅，現(xiàn)在房價不漲，完全沒增值稅。

小三房大三房都是三房、大部分人都需要三房，這兩個基礎(chǔ)都消失了。

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小三房是政策產(chǎn)物，現(xiàn)在連政策也要拋棄小三房了。

物極必反，戶型越卷越小趨勢不是無限的，現(xiàn)在掉頭往大了卷。

2024年，上海執(zhí)行18年的“7090政策”（要求70%住宅面積用于建設(shè)90㎡以下中小戶型）正式取消。

新政將中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)從90-100㎡提升至100-120㎡，且中環(huán)內(nèi)中小套型占比從70%降至60%。

開發(fā)商也看明白了，現(xiàn)在只有置換客戶才有購買力，置換客戶肯定要大戶型。

雙方一拍即合，120平大三房成為主流。

其實上海算反應(yīng)慢的，因為上海的房子整體太小，老破小太多了。

外地新房早就是大戶型為主。

去年至今蘇州市區(qū)一共成交宅地71宗，已經(jīng)公示規(guī)劃的樓盤里，起步戶型在120㎡以下的只有3個。

這三個樓盤兩個起步是115㎡洋房，也不算小戶型。

只有婁江創(chuàng)新城的一個項目給了91㎡小三房，還是洋房，得房率不低。

新房一直是主流需求引領(lǐng)者，新房都建大戶型，小戶型慢慢的就被市場淘汰。

現(xiàn)在上海又放開限購了，很多人可以買兩三套，沒必要非得擠一個小三房。

有孩子的，跟父母分別住兩套大兩房。

孩子多的，直接來一套大三房。

單身的，自己住一套大兩房。

小三房突然找不到使用場景了。

有人說小三房便宜，難道比兩房還便宜？