時代中國延長境外債務重組，公司早已資不抵債

目前，時代中國已在股東特別大會上獲得發行代價股份及強制性可換股債券所需的股東批準，高等法院也已頒布批準令，計劃生效日期已落實。

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重組進展

9月10日，時代中國控股（01233.HK）公告宣布有關其境外債務重組的最新進展。

境外債務重組公告

公告顯示，時代中國計劃將境外債務重組的最后截止日期從2025年9月30日延長至2025年12月31日，以便有更多時間達成尚未滿足的重組條件。

時代中國稱，根據目前可得資料，公司預期無法及時取得所有必要的監管批準，以令建議重組能在現行最后截止日期當日或之前完成。

此次時代中國重組境外債務的生效日期將取決于三個條件：公司公告的重組生效日期、重組條件已達成或在計劃允許的范圍內已獲豁免的日期，以及在最后截止日期當日或之前的日期。

目前，時代中國已在股東特別大會上獲得發行代價股份及強制性可換股債券所需的股東批準，高等法院也已頒布批準令，計劃生效日期已落實。

2023年初，時代中國控股暫停支付6筆美元優先票據，公司爆發流動性危機。

截至2023年底，時代中國現有票據的未償還本金總額為26.5億美元，現有銀團貸款的未償還本金為6.83億港元及1.63億美元。

2024年6月，時代中國就有關重組現有債務工具的整體建議的高級別及關鍵性商業條款與債權人小組在原則上達成共識。

同年11月，時代中國宣布與債權人小組簽署重組支持協議，與占現有票據未償還本金總額約29.29%或范圍內債務本金額26.77%的債權人小組簽署重組支持協議。

隨后，時代中國持有范圍內債務未償還本金總額約81.04%的債權人已加入重組支持協議。

目前，時代中國因到期未還款違約借款本金總額275.76億元及利息總額41.66億元，違約事件引發若干銀行及其他借款的交叉違約總額2.25億元。

02

財務分析

據官網介紹，時代中國控股成立于1999年，現已成為中國領先的城市發展服務商，業務主要覆蓋住宅開發，城市更新、產業運營、商業運營、社區服務、家具家裝、未來教育等領域。

2013年，時代中國控股在港交所上市，屬于中國地產50強上市集團。

時代中國官網

從股權結構上看，時代中國控股的控股股東為豐亞企業有限公司，持股比例為59.23%，公司實際控制人為岑釗雄、李一萍夫婦。

股權結構圖

2025年前8個月，時代中國累計合同銷售金額僅36.32億元，累計銷售建筑面積約為29.3萬平方米。

截至今年6月30日，時代中國總土地儲備約為982萬平方米。

據半年報，今年上半年時代中國控股收入為22.679億元，同比減幅為62.8%；擁有人應占虧損為34.361億元，比去年同期虧損增加4.182億元。

歸母凈利潤

時代中國虧損主要是由于：(1)房地產行業市道疲弱，導致當期結轉的項目收入及毛利率下降;(2)利息資本化率下降，導致當期財務成本上升;及(3) 物業項目資產減值增加。

截至2025年6月末，時代中國控股總資產為815.93億元，總負債932.37億元，凈資產-116.45億元，公司自2024年起開始資不抵債。

近年來，由于持續虧損，時代中國控股的財務杠桿不斷攀升，截至2025年6月末公司資產負債率高達114.27%。

財務杠桿

《小債看市》分析債務結構發現，時代中國控股主要以流動負債為主，占總債務的86%。

截至相同報告期，時代中國控股流動負債有801.85億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有385.5億元。

相較于短債壓力，時代中國控股流動性枯竭，其賬上現金及現金等價物僅有6.12億元，公司短期償債壓力巨大。

另外，時代中國控股還有130.52億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債有86.14億元。

整體來看，時代中國控股剛性債務有471.64億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為51%。

在償債資金來源看，時代中國控股主要依賴于外部融資。

從融資渠道上看，除了發債和借款，時代中國控股還通過應收賬款、股權融資、股權質押、信托等方式融資。

2022年以來，時代中國控股籌資性現金流持續凈流出，公司面臨較大再融資壓力。

籌資性現金流

另外，時代中國控股在建項目尚需投資金額較大，未來面臨一定的資本支出壓力。

總得來看，時代中國控股銷售疲軟，業績持續虧損，對債務和利息的保障能力下降；流動性緊張，再融資壓力較大。

03

舊改發家

九十年代初，處于改革最前沿的廣東，是中國市場經濟最有活力的區域。

1990年，畢業于工商管理專業的岑釗雄，進入一家地產公司從事房地產開發和銷售工作。

1999年，岑釗雄服務的地產公司欲退出中國市場，岑釗雄面臨職業選擇：要不退下去等待，要不放手一搏自己創業。

后來，29歲的岑釗雄在廣州東風路上的健力寶大廈，開啟了時代地產的創業歷程。

時代中國董事會主席岑釗雄

次年，時代地產首個住宅項目廣州翠逸家園上市銷售，此后岑釗雄采取“強強聯手、走向全國、做大做精”的發展策略，業務開始走向全國。

2006-2007年，時代地產啟動了一系列拓展，以并購或合作等方式進入佛山、中山、珠海、清遠甚至長沙市場。

這期間，岑釗雄嘗到舊城改造的甜頭，并讓他賺得盆滿缽滿。

2010年底，時代地產在廣州蘿崗區拿下四個行政村的整體改造，舊改面積達518.3萬平方米。

三年后，時代地產順利敲開資本市場大門，登陸香港聯交所，同年銷售額突破百億大關。

在2017年業績會上，岑釗雄希望時代的格局更大一些，逐更名為時代中國，首次主動披露了進軍千億的計劃。

2019年，時代中國被傳開啟全員“強制”賣房，并為不同崗位設下賣房KPI，在業內引起熱議。

2021年初，時代中國的流動性壓力顯現，被曝突襲式大規模裁員，隨后融資條件趨緊，其合同銷售額持續下滑，公司流動性逐步惡化。