為提高土地利用效率，廣州釋放了哪些大招？

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

昨日，小編對(duì)日前舉辦的"品質(zhì)筑家 惠聚花城——廣州市2025年好房煥新季”啟動(dòng)儀式進(jìn)行了回顧總結(jié)：

會(huì)上不僅推出了多重購(gòu)房活動(dòng)，還透露出了廣州已經(jīng)啟動(dòng)了“提高土地利用效率”的綜合改革試點(diǎn)。

隨后，廣州市政府立即出臺(tái)了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》的通知。

文件主要有包括土地管理制度、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地、盤活存量土地資源等六個(gè)方面的內(nèi)容。

那么，這些內(nèi)容中有哪些地方值得我們關(guān)注？

01

盤活存量土地，增加住房供應(yīng)

與住宅市場(chǎng)相關(guān)其中一個(gè)部分——盤活存量土地資源，優(yōu)化利用效能。

具體措施為，允許自持住房轉(zhuǎn)為可售住房。

如何理解？

在樓市上行期，為抑制土地市場(chǎng)過熱，廣州曾出臺(tái) “限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖珠”的土地出讓政策，自持面積只能出租不能出售。

小編通過篩選后發(fā)現(xiàn)，在廣州往年出讓的土地中，符合這一條件類型土地不在少數(shù)，但有兩宗典型土地值得我們關(guān)注：

一是合景集團(tuán)在2019年以37億元的最高限價(jià)+55%自持面積斬獲的天河金融城商住地塊，轉(zhuǎn)化成了合景臻溋·名鑄。

二是萬(wàn)科地產(chǎn)在2018年以 總價(jià)23.88億元 + 自持50%（還要配建1350㎡）斬獲地塊的白云區(qū)魚苗場(chǎng)地塊，轉(zhuǎn)化成了萬(wàn)科·瑧山府。

現(xiàn)在政策允許轉(zhuǎn)為可收住房，但前提是要滿足“所在行政區(qū)和所在板塊一手住宅去化周期均在 18 個(gè)月警戒線以下的項(xiàng)目，補(bǔ)繳土地出讓金后，方可進(jìn)入市場(chǎng)售賣。

若按照自規(guī)局規(guī)定，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至8月末萬(wàn)科瑧山府所處的白云新城板塊商品住宅去化周期為11.1個(gè)月，符合自規(guī)局要求；而合景臻溋·名鑄所處的金融城板塊截至8月末去化周期為29.3個(gè)月。

值得一提的是，在隔壁佛山，已于去年發(fā)布了相同政策。

但與廣州有所差別是，佛山對(duì)于這些項(xiàng)目并沒有額外的限制政策，房企僅需要補(bǔ)繳相關(guān)的土地費(fèi)用后即可入市售賣。

克而瑞統(tǒng)計(jì)到，這些項(xiàng)目主要在2017-2019年期間佛山出讓的土地，累計(jì)22宗，目前部分項(xiàng)目已入市售賣。

02

“商改住”，持續(xù)擴(kuò)大

除盤活存量土地資源外，存量商辦也是重點(diǎn)盤活對(duì)象。

廣州也在致力于解決這個(gè)“老大難”。

通知提到，支持存量商辦改建為保障性租賃住房，促進(jìn)職住平衡。

但也并不是所有的商辦物業(yè)都允許改造，通知指出，按照“職住平衡、供需適配、交通便捷、生活便利”原則，允許全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外的 3km 范圍內(nèi)或現(xiàn)狀軌道站點(diǎn) 3km 范圍內(nèi)已供應(yīng)的商服用地，經(jīng)區(qū)政府審核后，才可申請(qǐng)用作保障性住房。

而且必須滿足在建或已竣工的商辦物業(yè)，整棟進(jìn)行改造，房屋類型、建筑量等指標(biāo)均不能發(fā)生改變。

變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房后，這些房源不能租給個(gè)人，可以與企業(yè)或?qū)崢I(yè)單位對(duì)接，用作員工宿舍。

值得一提的是，在2017年廣州就在土地供應(yīng)端商成功出讓首宗“只租不售”的宅地，用作員工宿舍。

彼時(shí)，科學(xué)城集團(tuán)以2.19億元成交總價(jià)競(jìng)得黃埔區(qū)KXC-K1-9地塊，用作工業(yè)企業(yè)員工宿舍，該地塊同時(shí)還是“限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖珠“用地。

“商改住”，廣州此前已經(jīng)進(jìn)行多次探索。

例如此前我們就報(bào)道過，早在2019年廣州就已發(fā)布《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》：回顧：，但成功案例寥寥無幾。

多次探索的背后，也正是廣州去庫(kù)存、給予市場(chǎng)信心的體現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至8月末廣州商辦物業(yè)（商業(yè)+公寓+辦公）庫(kù)存1023.76萬(wàn)㎡，去化周期177.4個(gè)月。

這部分的另外一個(gè)亮點(diǎn)在于——允許自持商辦物業(yè)允許“以商引商”，依托自持商辦物業(yè)通過整體、分棟或分層轉(zhuǎn)讓合作等模式，實(shí)現(xiàn)存量空間與產(chǎn)業(yè)需求的精準(zhǔn)匹配。

也就是說，在以前土地出讓時(shí)，官方會(huì)要求房企需要自持一部分商辦，但不能銷售。

現(xiàn)政策出臺(tái)，允許房企賣給有需要的企業(yè)，減輕房企負(fù)擔(dān)的同時(shí)，希望能夠引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，但不允許分割銷售。

03

住房、配套齊抓

住房供應(yīng)增加了，配套也要跟上步伐。

小編發(fā)現(xiàn)，通知多出提及增加公共配套設(shè)施具體做法。

例如，推進(jìn)商辦物業(yè)多功能復(fù)合利用，以需定供，鼓勵(lì)存量物業(yè)以需求為導(dǎo)向，打造嵌入社區(qū)服務(wù)設(shè)施，引入餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑等基礎(chǔ)配套，改建“多功能”樓宇。

還提到，鼓勵(lì)利用存量土地開發(fā)地下空間，鼓勵(lì)自有存量用地開發(fā)地下空間解決片區(qū)現(xiàn)狀公服配套不足問題，提升城市的宜居屬性與便利性。

整體來看，該文件從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量挖潛”，從“單一功能”轉(zhuǎn)向“復(fù)合利用”，從“剛性管控”轉(zhuǎn)向“彈性適應(yīng)”，它打破了傳統(tǒng)土地管理中的許多剛性約束，賦予了市場(chǎng)主體更大的靈活性和選擇權(quán)，希望能夠最大限度地釋放存量土地潛在價(jià)值，助力廣州實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

最后，各位粉絲朋友可掃描下方二維碼獲取通知的完整內(nèi)容：

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。