北京二環有個島

*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

今年，美國籍明星潘瑋柏給中國房地產貢獻了兩個熱搜：

，連進場選房的資格都沒有#， .68億購入上海房產#；

兩個熱搜時隔一個月，也是同一個樓盤，戶均總價接近6000萬。經過一次失敗后，這位美國人終于成功上車，為中國的房地產事業作出了巨大貢獻。

潘瑋柏這樣“非滬身份證”的買家，已經成為上海豪宅市場的主流。有些項目甚至超過了70%的份額。

而這些外地富豪中，又有70%是浙江和江蘇的民營企業家。

與上海相比，北京的豪宅市場，比包叔女朋友還冷淡。

整個2024年，北京一個日光盤都沒有。2025年上半年，上海3000萬以上的新房，成交了1096套，比其他15個有豪宅成交的城市，加起來還要多。

北京排名第二，但成交量僅僅是上海的五分之一：

214套。

2015年之前，情況還不是這樣的。從頂級豪宅的成交套數上來看，北京和上海難分伯仲。

不是北京有錢人少了。北京金融機構本外幣各項存款余額，要比上海高的。最重要的原因是供應。過去十年，北京自愿采取了：

策略性收縮。

1

2024年北京土拍溢價率最高的土地，是一個小到不能再小的地塊：

東城金魚池地塊。

住宅建筑面積只有1700平方米，哪怕建99平的戶型，都不夠20套，可以說是北京土地招拍掛歷史上最小的地塊。

就是這塊地，最后進入了搖號階段。最終被來自石家莊做能源起家的老板花了3個多億拿到，在北京狠狠刷了一波存在感。

沒辦法，北京東城已經好多年沒地了。

2012年，北京國土局發文，“十二五”期間，北京市三環內將原則上不再新增供應住宅用地，四環內原則上不再新增供應集中建設的經適房項目用地。

過了兩年，北京更是明確提出新的戰略轉型：

減量發展。

就這樣，北京成為全國首個，甚至可能是世界首個要做減量發展的超大城市。在此之前，做減量發展的都是能源和人口萎縮的城市。

到了2017年，政策進一步收緊：

二環內禁止新增建設用地，四環內嚴控新增建設用地。

北京在用強力的政策，來確保核心區土地資源高效利用，同時推動城市副中心發展，來解決大城市病的問題。

而上海已經幾乎放棄副中心，轉向含金量更高的黃浦江沿江發展。最典型的就是徐匯區，截至目前，中國單價地王和總價地王紀錄均由徐匯保持。

徐匯濱江段開發結束后，徐匯花了五百億把離黃浦江不遠的東安新村地塊拆出來，并以523億元的價格，創了全球房地產的紀錄。

最近，徐匯區又拋出了旁邊的另一塊地，就在李佳琦住的云錦東方對面。這塊起始樓面單價13.5萬元一平的地塊，將有很大概率沖擊中國單價地王紀錄。

即便這樣，從2023年到2024年，上海所有賣地收入，只比北京高：

300億。

上海拿出了大量市中心最核心的土地，甚至連開埠100多年的外灘，都找出土地來出讓。而北京的供地，卻大量集中于：

亦莊、順義、大興和房山。

北京樓市這幾年是五環外的土地撐起來的。四環內的項目，兩只手都能數過來。今年距離北京中心最近的“豪宅”，是朝陽的酒仙橋、黃杉木店，是海淀的清河和功德寺。

更不用說三環、二環了。

2

前段時間，北京的朋友帶我去看了二環邊的一個項目，說這是北京內城唯一一個三面環水的豪宅：

東直門8號。

在北京住了整整二十年，豪宅也見過很多。但三面環水的豪宅確實稀罕，內城就更是罕見。很多老豪宅的水系景觀，過個幾年，都干枯了。

沒辦法，北京太缺水了。

北京的母親河永定河，1996年就因為干旱斷流過；還有京東第一大河潮白河，2000年左右也斷流了。

這個問題直到2014年南水北調中線工程通水才解決，在水利部的統一調度下，把萬家寨的黃河水、大同的冊田水庫引入了永定河，北京人才重新有了母親河；

潮白河也在斷流22年后才終于起死回生。

直到今天，湖北人還對此有很大意見：

北京漂亮吧？都是我們的水。

所以千萬不能小瞧北京任何一處河景，都是切切實實真金白銀堆出來的。

東直門8號的窗戶下面，就是現在北京內城最有話題的：

亮馬河。

別看這條河不長，水流也不大，但成本可不低。

1982年開始，亮馬河是北京人民親手清理出來的，朝陽區各個機關的公務員，把河底淤泥一筐一筐裝上岸。

南水北調后，2019年，朝陽區政府啟動了亮馬河水岸重建工程。

他們用了兩年時間，把亮馬河的水抽干又灌滿，把整個岸線徹底翻修了一遍，做了世界級的河景、燈光和綠植。

現在，只要在亮馬河散過步的人，都說它真的很像：

北京塞納河。

亮馬河治理好后，沿岸的商戶也很懂事。藍港商城馬上拆了1500個停車位，做了河岸的公共空間，寶格麗酒店也拆掉了圍墻。

本來，這里就是第二使館區。現在，在大家的共同努力下，從東直門到朝陽公園的亮馬河兩岸，成了北京最洋氣最有氛圍感的國際生活住區，是北京年輕人為數不多可以肆意玩槳板、外地游客可以游船的水面。

在亮馬河邊，可以看到各種生活狀態，就連包叔都經常跑到亮馬河邊做日光浴。

2024年，亮馬河兩岸的商業收入達到了40億。事實證明，只要給機會，就會有優質的供應產生。

亮馬河是這樣，房地產也是這樣。

東直門8號位于亮馬河的源頭，亮馬河與北護城河交匯處，三面環水。外面環境已然如公園，但開發商還為這個只有200多套房子的社區，做了一個12000平的園林景觀。

林蔭大道，景觀水院，水岸庭院，草坪花園……在這里，多層次復合綠化系統與自然環境協調共生。

入門的國槐，園內的櫻花樹、元寶楓，四季變換，園林總有一抹自然的色彩。

他們還在這里留了一片小天地——可食花園。

春天，業主帶著孩子一起種下果蔬種子，插入自己的標牌。等到幾個月后，果實成熟，他們可以親自采摘，嘗到自己種下的果實。

現在花園里的品種，已經有紅顏草莓，紅甜菜等等。旁邊還有石榴樹、柿子樹以及山楂樹。

就在可食花園的不遠處，設有幾處涼亭。目光所及，就是亮馬河。天氣好的時候，坐在這里，看看書，喝著咖啡，聊個天，再愜意不過。

好的作品背后少不了一群成功的設計師。東直門8號光為設計，就花了超過一個小目標。他們請來的設計師，都留下過驚世之作，卻選擇相聚于此。

比如室內設計，他們請來了“華人之光”傅厚民，四套樣板間，四種風格。輕奢原木風和Tiffany藍風格。

還有操刀了蘇河灣的張健。

他們竟然覺得還不夠。又請來了寶格麗酒店御用的意大利設計師Antonio Citterio。面積最大的兩個頂豪戶型，則請來了英國教父級設計師雅布親手操刀。

參觀的那天，天氣很好。

一進門，穿過十字方廳，就被客廳最佳觀景位的藍天白云、綠樹清水的景觀震撼到。

到了夜晚，還有一處夜景的最佳觀景位，燈光四溢，車水馬龍，很是漂亮。

朋友介紹著大師的巧思，專門留了一個與廚房相連的早餐廳。與午餐、晚餐相比，早餐總是不太正式，也充滿了兵荒馬亂。這個小小的早餐廳，既顧及了效率，可以邊做邊吃，還留有一絲溫馨。

雅布還找了紐約的設計師工作室，一起繪制主臥的壁布。

沒錯，壁布都是畫上去的。未來這個戶型，每一套房的每一個主臥，都是獨家定制。

在北京，我是第一次見到這種毫無束縛力、大張大合的真豪宅了。

3

從豪宅的價格來看，北京和上海的樓市周期已經發生了錯位：

北京比上海少漲了一輪。

在最高級別的資產配置中，北京成了一個洼地。

這顯然是人為控制，甚至是壓制的結果。當上海已經在給某些公司贈送買房優惠券的時候，北京甚至連限購都還沒放松過。

結果就是，江浙滬的富豪們拿著上海的價格體系來北京樓市，會大開眼界。

上海豪宅入門級的價格，可以買到中國政治文化中心核心區頂級的房子，從地段到配置，從審美到服務，幾乎都無可挑剔。

東直門8號很早就是現房。開發商用圍墻把項目包裹起來，極盡低調和隱蔽，在北京的財富大潮中，他們鐵了心想做一個：

島。

位于亮馬河和北護城河交匯的三角處，東直門本身就是極度成熟和宜居的地段。

但在這么繁華的地段，東直門8號的門口的市政路面做到了雙向八車道，富裕出了兩側的停車位以及自行車道。

寬闊的河流和道路，確實讓它成為一個安靜的島。

東直門8號的開發團隊，是北京以康養聞名的碧朗灣，物業公司也是碧朗灣。這座島上的生活，他們對標的是養生酒店的鼻祖：

泰國的奇瓦頌度假村。

碧朗灣在全國有多個康養中心，提供營養餐廳、體能訓練、水療SPA、運動康復、醫療美容、家庭醫生等專業服務。

很多運動員，甚至國家隊成員，都是在碧朗灣接受體能訓練和運動康復。

在造房子的時候，碧朗灣團隊首先想要提供的是最高質量的：

空氣、水、濕度、溫度……

大量成本被用在了看不見的地方，墻里的毛細血管網的恒溫系統、航天級別的隔音降噪技術、空氣微霧加濕系統，科技系統的植入，讓房子每個角落都恒溫恒濕恒氧。

新風用了高壓靜電殺菌裝置，標準比疫情期間醫院隔離區還高，能滅殺空氣中90%的病毒了。

東直門8號的供水管道系統是全銅的，采用純物理連接工藝，確保水質長期穩定。

管道的供應商，是一家有120年歷史的德國公司VIEGA，他們通常只為貴族住宅或小型別墅提供管道系統。東直門8號是他們接觸過最大規模的項目，合作之前，他們專門派人飛到北京，了解這個項目的情況。

這套系統，最終花了差不多一個小目標。

在這里，擰開水龍頭，就是經過六級凈化的飲用水，標準高于五星級酒店。

另外，他們還準備了一個活動房間，目前叫它：

8號工坊。

左墻是一個小型的自然博物館，放置的是貝殼、巖石以及昆蟲標本。右墻則是研發的三個機械裝置，分別是繪畫、機械傳動和八音盒。他們希望給孩子從小種下一顆自然教育和美育的種子。

未來所有的業主活動，大部分都會在這里進行。講座論壇、定制私宴、讀書分享，或是其他活動，都可以在這里舉辦。

4000方的面積里，他們竟然做了如此多配置。

4

碧朗灣團隊是一直有服務基因的。

北京雙井的碧朗灣中心開業已經九年。這是中國首家，也是唯一一家同時提供營養餐廳、體能訓練、水療SPA、運動康復、醫療美容、家庭醫生六大服務的一站式康養中心。

如今，碧朗灣團隊的能力已經接近國際頂尖水平。

東直門8號的團隊，放棄了兩層住宅，專門讓碧朗灣做了一個康養中心，為業主提供足不出戶的康養服務。

原先碧朗灣的六大服務，被他們整合為五養，即醫養、食養、動養、美養、心養。

醫養，就是整體醫學，以及中醫。包括私人家庭醫生，專人掛號陪診，功能醫學檢測，還會建立家庭健康檔案，制定康養服務項目。

食養，就是營養餐廳。提供的餐食，或是低碳飲食，或是功效型營養餐，都是由營養師團隊準備的。

動養是健身加康復。他們照顧到了全家的健身需求，青少年綜合體能，孕產體能、普拉提；也照顧到全家的康復需求，運動損傷、青少年體態矯正、亞健康人士的慢性頸肩腰腿痛。

心養是瑜伽、冥想等文化療愈。美養就是水療加醫美。

這個集“五養”服務于一體的康養中心，覆蓋了從兒童、青年、中年到銀發的全齡段需求，真正實現了碧朗灣服務“全家全生命周期”的理念。

而這些服務，與業主不過是一部電梯的距離。不管屋外是風雨交加，還是艷陽高照，業主們只要穿著單衣就可以下樓體驗。

業主雖然住在內城，但感覺似乎生活在泰國的奇瓦頌度假村。

甚至有年輕業主在孩子出生后，沒有選擇入住月子中心，而是直接留在東直門8號的家中坐月子。

因為樓下的碧朗灣，為她提供了全方位的月子期輔助服務。

一層的養小滿中餐廳與8號料理，能夠提供中、日、西三種菜系，根據她的身體情況和口味需求，靈活定制月子餐，并每日按時送餐上門。

產后瑜伽及其他健康服務，也可按她的情況，進行個性化安排。

整個東直門8號，如今已迎來30多位小業主。有的在這里出生，有的在這里成長，碧朗灣的服務始終伴隨家庭全周期。

這聽上去完全不同于以往的物業公司。因為碧朗灣也不是一家傳統意義上的物業公司，他們想做的是：

高凈值人群的生活及健康保障團隊。

項目一共225套，物業團隊目前已經配備了200人。廚師、營養師、康復師、體能師，各種師，通通持證上崗。

這是堪比酒店的人房比了。

業主們的背后，是一支專業的服務團隊。在東直門8號，一戶一個業主群。群里既有物業管家、康養管家，還有負責自家相關的工程師，有物業工程，也有開發商工程。即便交付后需要小修小補，仍然能夠找到負責人。

至于后面的新成員，則取決于業主需要。若是在碧朗灣健身，則會有自己的健身教練；若是在碧朗灣康復，則會有自己的康復師。

只要告訴他們需求，就會盡力安排好一切。而這只是在群里一句話的事情。

這不僅是一群照顧房子的人，還是一群照顧家里人的人。

他們是基于東直門8號對于東直門周邊的意義，和亮馬河的復活一樣，都提供了一種全新生活的可能性。

別忘了，東直門不僅是北京第一座城門，還是到首都機場的磁懸浮列車起點。

當年磁懸浮開通的時候，大家都覺得，東直門就是北京的新門戶，是世界進入北京的第一站，東直門不僅是CBD的北大門，還被叫作：

新國門。

新國門的開放度包容度，不是其他地方能比的。當上海豪宅市場高歌猛進之時，北京選擇了不同的道路。

或許正是這種克制，讓北京保留了更多內斂的底蘊。這種底蘊終將轉化為持久的價值。

就像現在，東直門的輝煌，似乎又回來了。