發現中央別墅區黃金眼｜板塊

舊神退場，新神歸位。

01

就在國慶節前一天，央企華潤官宣了自己2025壹號作品案名：

北京潤園

這一次，華潤置地選擇將自己的最新頂級產品線園系落子溫榆河畔的

中央別墅區

天生之名，必在顯赫之地。

北京潤園是天生之名，中央別墅區同樣是天生之名，也是顯赫之地。

更準確地講，北京潤園這次是落子中央別墅區的黃金眼上，即溫榆河上游中段的中心位置，表妹叫它

中央別墅區黃金眼

華潤置地為什么落子溫榆河，為什么偏偏又在溫榆河上游中段，為什么叫它中央別墅區的黃金眼，這里面究竟有哪些玄機？

02

按照全球世界級大城市的富人區標準，除了建筑格調有區別，中央別墅區無一例外都是沿水岸的帶狀住區，海灘、湖泊、天然水系等都是優選，一般約為15公里左右。

諸如西雅圖華盛頓湖畔、洛杉磯橘鎮長灘、悉尼玫瑰灣、日本東京灣、香港淺水灣等，無一不是十多公里的水岸豪宅。

作為北京富人區的選擇標準，上述要求自然不可缺少 。

問題是，北京天然水系就有四條，為什么選擇溫榆河？

風水上說，得水為上，藏風次之。在選擇湖水和河水時，又有動水為陽，靜水為陰的說法。

就是說，如果要在北京尋找富人區，河水要優于湖水，水岸住宅要優于湖岸住宅。

而北京城區的4條天然水系中，城區兩條分別是永定河引水渠和京密引水渠，近郊有一條是溫榆河，遠郊有一條是潮白河。

永定河引水渠基本上是西部山區的泄洪水渠，有安全隱患，不宜作為富人區首選。

潮白河早年間因上游水庫的修建，長年干旱，直到2008年奧運會后才恢復水系，但也因此錯失早期別墅發展良機。

而城區的京密引水渠，基本上是一條人工運河，先期用于護城河水源，后來淪為北京城區的生活用水及下水通道。

近年改造后雖長年有水，但因流經城區被兩旁的住宅高塔和各種各樣的公建設施所包圍，基本上失去了自然水系的原意。

所以在這四條河中，長年有水的天然水系僅一條，就是近郊的溫榆河。

它是由北京北部燕山山脈(又稱軍都山)的眾多小河匯流而成，這些支流包括大家熟悉的清河、南沙河和北沙河等。

其中源自玉泉山，收納西山地下水形成的清河是主支流（其因河水清得出奇而得名清河），全長23.6公里，流域面積210平方公里。

其它二級支流，包括北安河、萬泉河、小月河及仰山大溝等眾水系。現在清河流經頤和園、圓明園、橫跨中關村科技園等，眾多水系幾乎在北京中軸延長線匯聚成溫榆河。

同時，它以水系與立湯路交匯處為起點，蜿蜒起伏流至三元橋外，與機場高速路交匯，這一段稱為溫榆河上游。

溫榆河中游流經朝陽區后，流入通州，然后流出北京，最終東流入海。

自立湯路至機場高速路這段獨一無二的溫榆河上游段，不僅離城區較近，風水位正向較佳，水質很好，而且自然景觀最佳。

經過數十年的發展，已經形成了高凈值人群公認的中央別墅區。

自早期橘郡起，沿溫榆河沿岸順流而下，特別是到了上游末端，溫榆河沿岸形成了別墅走廊風景線。

早期有香江花園別墅、裕京花園別墅、名都園別墅、嘉浩柏聯國際別墅、麗斯花園別墅，中期有萊蒙湖別墅、麗高王府、優山美地、龍灣別墅、美林香檳小鎮等高級別墅區。

多年來，高級別墅多聚集于溫榆河上游，很多人習以為常。

只是很少有人發現下面在溫榆河上游中段的玄機——

因為溫榆河是一條自西北向東南流向的河流，整體呈傾斜狀。但在上游中段中心點的位置，卻有一個明顯的拐點，約1公里長，正好形成一個標準的東西向、兩岸地塊恰好是標準的正南正北。

是不是特別奇怪！

不僅如此，經過多年的環境治理，沿上游中段中心點位置，又繼續生長出總面積約30.4平方公里的溫榆河公園。

如今，溫榆河公園二期已經開園。待全部建成后，比奧森公園還要大6倍，是北京城區規模最大、場景最豐富的公園。

而北京潤園恰好就在溫榆河上游中段中心位置，且地塊正南正北位置。

從風水角度看，居河北屬陽之地，占據上風上水位。北京潤園恰好就在上風上水的中心位。

「灣流」系列私人飛機那句激動人心的Slogan說：

世界是你的游樂場，灣流也是你的游樂場。

對于有豐厚購買力的少數人群來說，需要多大的房子，未必是由家庭人數決定的，而是由稀缺的天然資源占有深度和廣度決定的，這是他們的剛性需求。

北京潤園恰好處在溫榆河上游中段的灣流位置，和灣流私人飛機一樣，注定也是也是少數人的游樂場。

03

還有一個玄機，很少有人知道。

容積率只有1.01，且位于中央別墅上游黃金眼的北京潤園，有多稀缺且珍貴。它又如何成為當下高凈值人群的寵兒？

讓我們一起溯源走近有30多年歷史的中央別墅區，一窺究竟。

第一個階段是1992-2000年。

將時針回撥， 1992年11月6日這一天，從香港啟飛的航班上，坐著一群特殊乘客。他們是北京市政府的行政官員。

那一天，《香港文匯報》記錄了這批乘客的行政級別和量級：

北京投資貿易洽談會代表團總共398人，其中局以上領導干部120多人。

代表團顧問是張百發，他當時的職務是北京市常務副市長。還有北京市政府秘書長鐵英、市長助理黃紀誠、萬嗣銓。

衣錫群，時任北京對外經濟貿易委員會主任。他在接受媒體采訪時透露：

在招商引資的大名單中，不少大規模的香港公司包括信和、恒基、新世界、嘉里、長安、新鴻基等均有投資。

這次招商的具體成果沒有公布，但文章說，會前已簽約7億美元。

▲彼時香港文匯報的報道，照片提供劉東，系中央別墅區研究院院長

在這7億美元簽約中，房地產開發占大多數。

很多年后，從外銷房銷售許可證上，我們發現，這也是中央別墅區最早一批主力開發軍團進駐的招商會。

其中就有國有土地證編號0001的別墅麗京花園，它是北京第一個外銷別墅，由保利和愛打高爾夫的劉鑾雄在天竺共同開發。

據劉東（系中央別墅區研究院院長）回憶，當時還沒有中央別墅區概率，根據外國人的生活習慣，要有4個要求：

1.不買距離市中心距離近的別墅；

2.距離機場近；

3.不能離使館區太遠；

4.容積率要在0.5以下，最好是和外籍人士的家鄉居住環境相似。

按這四個要求篩選，溫榆河區域成為首選，這也奠定了中央別墅區最早的雛形。

04

當時，作為外銷房的麗京花園開盤4個小時，狂賣60套。

價格、總金額之高，據說震驚到了很多人。

據劉東回憶，北京第一個真正的別墅用地的別墅，不是麗京花園，而在位于順義馬坡的龍苑別墅。

因為當時的主流意見認為，中央別墅區應該在順義馬坡。

從一開始，市場就用腳投票，選擇了麗京花園，選擇了溫榆河。

中央別墅區也因此從一開始就注入了市場化力量，而非完全是行政主導，從而成為早期北京別墅區頭部。

上個世紀90年代，一家別墅代理行在市場分析報告中這樣寫道：

京順路沿線的高檔別墅業主中，歐美人士占比達70％，多數是跨國公司的CEO，也有一些國內房地產開發商等頂級人士。

北京西北和北部的別墅業主多是受工作與居住交通條件影響……

亞北地區雖然聚集了大量別墅項目，但由于缺少自然環境，更多是人工景觀的打造，在頂級別墅的先天條件上較上述兩地稍遜一籌。

由于不具備商務支持和涉外生活氛圍，京城西部和西南部別墅開發受到相當大的制約……

20多年前，溫榆河別墅區配套并不完善。1993年，北京三環還沒有通車，溫榆河屬于二環外的偏遠地區，因為緊鄰機場高速路，靠近燕莎等使館區，成為外籍人士首選。

還有一個特殊要求。當時很多跨國企業為高管們租住別墅時，會要求開發商出具水文、氣候、環境等方面的詳細指標。

溫榆河水四季長流，茂密的樹林成片，各項指標符合外籍人士的居住指標要求。

中央別墅區的胎動，最早是外籍人士用腳投票，從溫榆河開始，板塊起點就遠遠領先其它別墅板塊。

但是，沒有想到的意外發生了。

05

1995年，國務院還下達了關于《嚴格控制高檔房地產開發項目的通知》。

該通知規定：年內不再批準高檔房地產項目，包括別墅性質的高檔住宅和度假村、單方造價超過一定標準的寫字樓和公寓。

如果將北京別墅史斷代，1995年作為分水嶺，就是緣自這條限墅令。

時至今日，北京別墅再也沒有突破低至1.0以下容積率的樓盤。

而北京潤園的容積率恰好是1.01。

這也是從1995限墅令開始，此后長達30年的時間里，北京潤園是官方能批復的最低容積率別墅，而且還是在溫榆河上游中段。

北京為什么會善待華潤置地，還要緣自一份官方文件。

在北京市九五規劃中，有一段關于別墅用地的特別表述：

北京順義區遠至潮白河，近到溫榆河，機場路延長線兩側，宜建高級住宅區以及別墅區。

因為這份文件，在北京市九五規劃之后，北京市不再批復別墅用地，但也有限允許在順義、且在兩河版塊持續發展別墅。

其它區域別墅開發多被叫停整頓，比如當年西山別墅區便撞到規劃槍口下。

大約從2000年起，憑借官方規劃利好政策，沿溫榆河上游，大規模別墅開發經歷10年發展。

溫榆河上游又細分為前段、中段和后端，別墅樓盤沿河依次出現東方普羅旺斯、萊蒙湖別墅、優山美地、龍灣別墅、恒大麗宮等別墅項目。

在這段時間里，溫榆河別墅區最早的民間稱呼，叫「北京富人區」。

來自新加坡的北京市城市規劃首席顧問之一的劉太格，給到北京官方一份提案，標題叫《北京富裕人群居住區》。

劉太格在提案中明確提出：

溫榆河上游兩岸有難得的天然資源，應該全力保護，整體規劃。

這可能是溫榆河別墅區最早見諸官方文件的稱呼：北京富裕人群居住區。

大約經過一年左右的時間，北京富人區被另外一個名稱替代：中央別墅區。

這也意味著，此前各自為戰的溫榆河別墅組團，開始有了最早的分區域概念。

據劉東回憶，當優山美地上市的時候，中央別墅區已經劃分為4個區域：

第一個區域就是中央別墅區起步區，以優山美地為代表；

第二個區域是天竺；

第三個區域是北皋；

第四個區域是葦溝。

隨之而來的問題是：中央別墅區的中心區，又在哪里？

彼時民間還有人呼吁，中央別墅區應該改名，叫中心別墅區！

06

這場爭議并沒有持續多久，就有了共識。

即溫榆河上游中段，才是中央別墅區的中心，早期以優山美地為代表，今天以北京潤園為代表。

一方面說明華潤置地拿地的眼光有多超前，另一方面也是由現實地理位置和配套決定。

從位置上看，北京潤園所在的溫榆河上游中段，恰好處在第三使館區和新國際機構中心的位置中，又恰好是溫榆河上游中段的中心點。

所以說，中央別墅區的中心位置，即在北京潤園。

再從格局看，溫榆河臨河別墅地塊或朝向，要么斜向，要么扇形，只有上游中段的中心點，北京潤園臨河一公里多的河段呈正向，且整個地塊是正方形，樓座自然正南正北。

再從配套看。一路之隔就是中央別墅區最大最知名的教育配套—順義國際學校。

在2003年前后，順義國際學校是北京外外籍人士的圣地，年費用當時就高達2萬多美元。

經過20多年的發展，中央別墅區中心位置作為頭部，優質資源匯聚效應越來越顯現出來。

因此，北京潤園所在的中央別墅區中心位置，有了更多的優質配套資源加持。

官方表述的溫榆河涉外高級住宅區，差不多就在是2000-2010年間初步形成。

也就從那個時代起，中央別墅區的各家樓盤爭先要當中國別墅的全球代言人。

遺憾的是，從2010到2020年間，中央別墅區的別墅用地批復，重點轉向了溫榆河上游下段。

更為夸張的是，中央別墅區曾經5年內沒有出讓過一塊別墅用地。

出讓的有限土地，也因為容積率偏高，業態多以合院形式為主。

而在中央別墅區的核心區，這種現象更為夸張，甚至10余年都沒有出讓一宗別墅用 地，造成實質性斷供，直到北京潤園出現。

怎么評價北京潤園呢？

當溫榆河上游中段和中央別墅區走廊C位交圈時，北京潤園在你的潛意識中，會下意識地浮現出一個詞——稀缺。

稀缺不只是對頂級自然資源的占有，還有圈層和品位的共識。

07

作為北京近5年230多宗地塊中，在中央別墅區中心區出讓的唯一一宗1.01容積率的別墅用地，

怎么能不讓人驚喜。

更令人驚喜的是，這塊地是由華潤置地操盤。

作為一家全面發展的老牌央企，你可以在每個城市的核心地段看到它的身影，比如上海士林潤園、香港澐璟、廣州白鵝潭悅府、重慶觀宸、西安CCBD瑞璽、三亞海棠悅府；

你也可以在城市內的每個核心板塊看到它的身影，比如海淀的橡樹灣，再到如今的

北京潤園

當然，不止住宅，華潤置地還有地標商業萬象城、萬象匯……

如果用一句話概括的話，就是：

突破、創新、迭代才是華潤置地的底色。

這就在無形中培養出一個潛意識，真正頂級的核心板塊，必須有華潤置地的加入才算完整。

這是華潤置地31年如一日，堅持深耕和城市運營的市場反饋結果。

如今，華潤置地在北京潤園又掀起了新一輪的產品迭代，他們采風全球頂尖豪宅，法國羅什福莊園、洛杉磯榮勛宮等莊園都是他們的創作源頭。

對于別墅最在意的院落和采光，他們做到了地上庭院最大化，地下采光優勢化，空中庭院場景化。

對于別墅社區的身份感和秩序感，他們從大門入口一直鋪陳到家門口。

對于產品細節，更是把千年的傳統形制和現代工藝做了完美的結合，具體如何，表妹下次再和大家透露。

中央別墅區很多老一代的豪宅，正在漸漸褪去光芒。

高凈值人群需要再度擁有一種琳瑯滿目的光芒，一種中國別墅全球代言人的瑯滿目光茫。

這種光茫，始于溫榆河上游中段，止于太平洋。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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