上海中產社區開始新一輪補跌！市場何時筑底？

上海的很多中產社區，最近房價都有點補跌了。

最近很多朋友來咨詢，都非常焦慮：

這輪補跌，會是最后一輪嗎？

上海樓市，到底何時筑底？

其實之前在近郊板塊房價補跌的文章里，其實我已經講了：

7月份之后，隨著市場變冷，像南翔、上大、莘莊等近郊的初級中產板塊，價格已經出現了一些補跌。

只不過隨著市場的持續陰跌，這個趨勢多少會影響到上游的中產市場：

畢竟置換鏈條是連續的——很多中環上的中產社區、內環內的老商品房社區，近期也出現了小規模的補跌。

比較典型的案例，就是北上海之王中產之王大寧，從標桿到主力社區的房價，可以說是全面下探。

今年6月份左右，就傳出了融創靜安映破發的消息，成交價已經跌破了當年的新房發售價。

雖然這是拿低區成交價對比均價，但是相比于社區最巔峰的11-13w的成交價，的確是非常慘。

同期，靜安府也出現了成交價下探到10w出頭的高區房源。

到了7月，甚至出現了成交價低于10w的房源。

大寧核心區的房價之前上半年還是挺堅挺的：

金三銀四的時候，像慧芝湖花園比較好的三房戶型，價格甚至還出現了一定程度的上漲（三房一度到1200w左右），單價9.5w+。

大寧金茂府價格一直也是扛在高位，成交價一直在13w+。

但是到了下半年，也是形勢全面下行：

大寧金茂府的成交價已經出現12w左右的成交價，地緣中介甚至出現了11w開頭的成交價格；

慧芝湖最新成交價，甚至出現一套因為“特殊原因”7萬多單價成交的中高區三房房源。

當然，小戶型兩房雖然也跌了一些，但是跌幅還是相對更少。

西南片區的古美，今年以來的價格也出現了一定的震蕩。

萬源城郎郡122平的大兩房戶型，去年年底低區成交尚能達到8.6w的水準。

到了近期成交，高區的成交單價只有8.77萬，幾乎跟曾經的低區一個水準。

萬源城逸郡的130+的三房戶型，去年的成交價基本還能維持在1400w+，今年實際的成交價基本只有1250-1300了，整體的跌幅比較明顯。

東苑古龍城139平的高區戶型，上半年成交單價還能達到8.8萬，近期成交單價僅有7.7萬，整體下跌15%。

浦東的中產標桿社區們同樣如此。

比如聯洋，就是之前行情里止跌回穩比較不錯的區域，上半年成交價相比于去年929漲幅達到3%-5%。

但是近期的成交價，再度開始下探。

像8月-9月，仁恒河濱城二期三期等社區雖然成交火熱，但是基本都在把去年以來的漲幅逐漸吐掉——整體成交價下跌了2-3%。

類似的情況也發生在了之前一直很堅挺的御橋片區。

御橋標桿萬科海上傳奇的近期成交價格，相比上半年也是進一步回落。

此外，之前因為929新政+學區火爆行情成交量價暴漲的前灘樓市，近期市場也不復上半年火爆，下半年成交量快速下降。

雖然前灘的價格還沒有明顯的下調，但是最近隨著成交量下降，房東的心態也在松動，很多在售房源的談價空間都在變大。

此外，市區的一些老牌商品房社區，比如靜安豪景苑這種好地段的老牌標桿，或者徐匯內中環的次新社區等等，雖然成交價沒有明顯的下降，但是掛牌房源的談價空間也在變大。

當然，以上只是比較典型的部分板塊案例，篇幅有限不列舉更多，但足以說明問題：

上海的中產社區們，的確是在7月份之后，價格開始了新的一輪補跌。

其實去年929之后，中產社區們的房價表現是相對優秀的：

甚至部分區域出現了“止跌回穩”的現象，房價出現了一些漲幅房價跳漲，上海這些地方房子賣空了！。

為什么今年這些中產社區也開始補跌了？

當然，其實通過數據的整體，我們首先可以發現一個共性：

就是跌的比較多的其實是這些改善社區里面的大三房產品，因為這類產品去年整體都還比較貴，價格比較堅挺。

而到了今年，這類產品的補跌幅度相對來說更大，造成了一大波補跌。

比如同樣是在古美，像萬源城尚郡的小兩房戶型，高區上半年成交價還730萬。

近期，最新的成交價只是降了20萬，最多稱得上是震蕩。

此外，像前文提到的慧芝湖花園，140左右的大戶型三房去年到今年年初能賣到1300-1400萬，但是到了最近只有1200萬的水準。

相比之下慧芝湖的雙南兩房其實跌了也就是四十萬到五十萬，整體降了5%，相對大戶型更加堅挺。

類似的情況同樣發生在北蔡大華、御橋等等中產板塊。

其實今年中產社區補跌，和去年中產社區相對保值的共性原因都有一個：

就是去年以來，929這輪行情的主要驅動力是改善購買力。

中產社區能止跌回穩，是因為大量置換家庭賣掉手里的老房子之后要到市區的中產社區改善——但是僧多粥少。

二手市場上，1000萬-2000萬能買到的成熟中產板塊、品質好房子基本就那有限的幾個，這些中產社區的定位改善的大面積房源是相對稀缺的。

因此，這種房子在去年到今年年初可以說是相對稀缺，因此十分堅挺的；

小戶型產品，去年就已經陸續的開始回調，其實到了最近，只能說是行情震蕩。

但到了今年，行情就不一樣了。

隨著改善購買力的消耗，本就沒有去年那么洶涌的購房者了；

上海市區的新房又供應了大量定位改善的三方產品，直接把改善購買力吸走，大戶型開始補跌。

而新房的供應，還讓很多板塊的次新房格局發生了重塑。

很多區域的新房價格其實也就是跟同區域的標桿持平，但是品質更高，直接造成了區域市場的格局重塑：

原來一梯隊的標桿變成了二梯隊，價格自然要下降。

而從大盤視角來看，中產社區整體的止跌回穩的進程，本身就只走了一半：

因為置換鏈條的兩端，剛需市場和豪宅市場都沒有完全的進入行情回復周期。

而當下上海樓市的一大困境就在于：嚴重缺乏剛需購買力。

直接造成的結果就是主打剛需預算的老破小和遠大新社區的價格一直在持續緩慢下跌。

中產社區的止跌回穩，更多來自于短期的行情火熱供需關系擠壓，但是長期還是需要剛需價格穩住。

因為置換鏈條是有傳導性的。

房東手里的老房子原來能賣600萬，現在只能賣400萬，直接影響的就是再次置換的購買力水平。

如果剛需資產長期下跌，中產社區短暫的止跌回穩，依然是空中樓閣。

而置換鏈條上的頂級豪宅市場，由于新房的大量供應，部分房齡老、產品跟不上時代、或者地段地位下降的豪宅社區，其價格也出現了新一輪下跌上海豪宅，開啟新一輪暴跌。

這個就直接造成了部分豪宅社區的單價跌到了中產社區的價格水準，直接結果就是擠壓了中產社區的房價預期：

我豪宅才賣12萬，你中產社區憑什么賣13萬？

兩端擠壓之下，如果沒有強購買力拖住市場鏈條，那么中產社區們的房價，自然是扛不住的。

房子不會賣，價格不好談

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那么，隨著這輪調整，是不是上海樓市又要繃不住了？

實話說，也無需過分悲觀：

當下上海樓市的整體情況，已經可以說是基本觸底了，只不過中產社區正在經歷最后一輪格局重塑，所以價格在調整。

理性來看，基于當下的市場背景下，這輪回調之后，這批中產社區的價格基本也就觸底了。

所謂利空出盡，就是利好。

第一，當下上海剛需市場其實已經進入了筑底周期，標志性現象就是很多剛需住房的持有成本已經可以和租金打平，從負資產變成了正資產。

房子跌到一定程度就沒有必要賣了，并不是一句空話，這個現象正在實實在在的發生在上海樓市。

目前很多老破小、近郊商品房的租售比都在2以上，部分甚至高達3，基本可以和貸款成本拉平，這種情況下，這房子其實已經不是負資產了，價格實話說也很難繼續向下了。

而利率進一步下調是大趨勢，市場的筑底過程也在進一步加快。

如果未來進一步放開外環，那么這整個筑底過程會更快。

第二，土拍價格的上漲，也在另一個層面幫助樓市筑底。

之前我就講過，很多房子已經比地價還要便宜：

相當于你地皮價格之外，地面上的房子白送你還要倒找錢給你。

這將直接為周邊老破小、老牌商品房市場的價格做托舉，中長期來看房價繼續下跌的空間也不多了。

第三，新房對二手市場的價格重塑，是一個先跌后漲的過程。

比如大寧有了中建作為一梯隊，那么金茂府就自然變成了1.5梯隊，價格自然會跌落到他應該在的位置，之下的其他次新房以此類推。

但是等真正跌下來，你發現他繼續下探的空間已經不大了。

比如像慧芝湖這種小區，板塊內排序下降了自然會補跌，但是在這輪補跌之后，8萬多的價格基本是實價：

學區溢價、板塊溢價幾乎全面消失、成交價跟地價也就打個平手，跌幅等同于上游內環內同品質小區的跌幅、價格也回到了2020年漲之前的水平附近，這也幾乎也就是明確的底了。

后續無論是周邊地價繼續漲、還是新房漲價基本對于項目的市場價值影響不大了，只會帶著他價格上漲。

而次新房的相對稀缺性依然是存在的。

作為一個品質還不錯的次新房，難道你指望他跌到寶山的價格？

第四，隨著市區新房大平層的供應進入萎縮期，豪宅市場也迎來了筑底。

上海市中心的大平層供應潮其實也基本到了一個尾聲，黃浦區各板塊的大平層目前基本能想到的大項目已經不多了：

僅剩下上海壹號院東區、外灘壹號院三期、喬家路地塊的一部分，算是成片的大項目。

像新天地永業瑞安那些項目，要么是超級豪宅價格領漲，要么還沒舊改出來，即便出來價格也是上天了：

可以明確說，未來很難出現去年那樣的集中供應潮——豪宅市場的擠壓消失了。

在新房豪宅供應縮水的前提下、疊加新政對于豪宅市場的刺激，豪宅市場也正在筑底。

這種情況下，等這輪全市的中產社區補跌完成后，基本上就是正式的讓整個上海樓市筑底。

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結語

當然，不同區域的筑底速度、周期都是不同的。

這也決定了我們應該什么時候賣房、什么時候買房，以防踏空。

篇幅有限，后續我們會持續推出板塊分析，講清楚這件事。

樓市大變革時代，選房看準未來才是最重要。

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