首開測評 | 極致江景項目首開去化效果成謎

乾道湘江灣位于長沙岳麓區瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角，項目總建筑面積約8.96萬㎡，容積率2.3，綠化率35.78%，由6棟住宅組成，項目緊鄰湘江，僅約26米親江距離，正對湘江最寬1.1公里江面，擁有12公里無遮擋瞰江視野。

11月9日，項目正式首開，但是去化效果成謎。

首開表現

一線江景資源，首開效果成謎

項目位于湘江新區大王山板塊蓮坪路與瀟湘景觀道交匯處西北，一線臨江。總用地3.01萬㎡（約45畝），容積率2.30，總計容約6.92萬㎡。2022年12月30日由郴州鑫宇以44193萬元競得，溢價率14.1%，樓面價6389元/㎡；后邵陽乾道地產入股合作開發。

（項目透視效果圖）

乾道湘江灣整體規劃6棟24-25F的全T2高層住宅、1棟4F辦公樓以及社區底商，商品住宅主要為面積段190-221-232-280㎡的半新規毛坯產品，層高3.15米，共276套房源。

其中：

• 190㎡（含194㎡）面積段戶型，共計92套，占比33%；
• 221㎡（含225㎡）面積段戶型，共計90套，占比33%；
• 232㎡面積段戶型，共計46套，占比17%；
• 280㎡面積段戶型，共計44套，占比16%；
• 353㎡面積段戶型，共計4套，占比1%。

（項目規劃圖）

項目憑借其26米一線親江的極致景觀優勢，在長沙樓市全賺足了眼球，吸引了多方的關注，2025年11月9日項目于長沙國際會議中心首開。

• 據悉，項目自10月1日營銷中心及實景示范區已正式開放；11月6日下證認籌。
• 至2025年11月9日首開1#3#棟，共90套房源，面積段為190-194-221-280-353㎡半新規毛坯產品。
• 當天開盤價格區間為1#棟(一線臨江)1.8-2.1萬/㎡；3#棟(主臥江景)1.0-1.2萬/㎡。

（項目開盤現場視頻截圖）

項目離江近、江景面寬但野，按道理應該成為長沙近期的熱銷盤。但是，實際情況卻背道而馳——開發商宣稱當天去化率達到69.76%，即去化62.78套；而市場多個渠道顯示并非如此，存在多個數據口徑（有說當天去化僅15套，有說當天去化20余套，有說去化35套），眾說紛紜，不知真假。只有在一周后看具體網簽數據才能知道真實去化情況。

雖然乾道湘江灣此次開盤效果在市場上存在眾多說法，但是其項目在當前市場上也確實存在一些亮點，比如極致的江景資源在當前市場上眾多高端改善產品當中確實不遑多讓。

項目價值

江景資源占有：26米親江距離與1.1公里江景視野優勢冠絕長沙

在長沙大多數江景項目距離湘江都有100-200米的背景下，乾道湘江灣項目以與湘江僅26米的距離再次闡釋了對江景資源的極致占有。這種“無限親江”的距離，意味著業主能獲得強烈的臨江沉浸感，江水仿佛觸手可及。

（項目效果圖）

為此，項目專門斥重資打造專屬濱江沙灘公園，天然海沙沙灘、藝術景石打卡點等設施。未來業主下樓就可實現戶外帳篷露營、露天影院，還將定期舉辦沙灘電影節、音樂派對等社區活動。

這不僅是一個觀景平臺，更提供了散步、兒童玩沙、露營、露天影院等多種休閑可能，將“度假感”融入日常生活。

（項目沙灘公園規劃圖）

同時，項目正對湘江1.1公里最寬江域，享有約12公里的遠眺距離，且視野內無橋梁等建筑物遮擋。通過將江景視野最大化，帶來堪比海景房的環幕觀江體驗。

（項目江景實拍圖）

配套略顯不足：配套的能級與距離未達最佳

軌道交通：距離地鐵3號線山塘站約450-759米，屬于步行可達范圍。未來規劃有地鐵5號線南延線可與之換乘，可快速通達湘江科技城、奧體新城等高價值片區。

（地鐵3號線山塘站）

商業配套：2公里范圍內有2座綜合商場和98家商超。依賴洋湖商圈，距洋湖宜家薈聚、京東MALL約2-2.5公里。

（宜家薈聚實拍）

教育資源：

幼兒園：周邊有18所幼兒園，如藍光雍景幼兒園等。

小學：包括博才雨潤小學（步行可達）、潭州實驗小學等。

中學：有湖南師大附中博才實驗中學、雅禮洋湖實驗中學等多所知名中學。

（雅禮洋湖實驗中學實景）

產品設計：高端用材與景觀資源最大化

退臺式建筑布局：

為了最大化實現江景視野，項目整體抬高，采用退臺式建筑設計，真正做到“層層有景，戶戶看江”。有效避免了低樓層住戶的觀江視線被遮擋。

（項目景觀視野布局）

（樣板間景觀視野實景）

• 高端用材與立面設計：

目以湘江曲線+超跑靈感打造最美天際線，外立面采用玻璃幕墻與鋁板組合，并實現“0涂料”外立面。大幅的玻璃幕墻在保證建筑現代感與質感的同時，最大程度地保障了室內的觀景效果。

（項目外立面效果圖）

• 戶型設計存在較為明顯的缺陷：

乾道湘江灣的戶型設計精瞄準改善型客群的需求，通過最大化江景資源、優化空間布局和提升居住細節，但是在戶型設計層面卻存在明顯的缺陷和不足。以232㎡的戶型設計為例，其端廳南向開間僅6.9m，次衛設計在房間正中央，次臥面積居然小至10-12㎡，這在大平層戶型設計中幾乎不常見；同時，9㎡的廚房偏小，在整個大平層格局中顯得功能失衡，與市場上的大平層產品存在明顯而巨大的差異。

（項目232㎡四房兩廳三衛戶型）

另外，項目在新規時代下未考慮過多飄窗及設備平臺贈送的設計手法，整體得房率僅在94-100%之間，遠低于市場主流新規產品，也成為其首開成謎的一大原因。

總結

乾道湘江灣通過 “超近江距 + 極致視野 + 稀缺產品” 的組合，將江景資源的價值發揮到了新的高度。但是對于產品尤其是戶內空間的設計也確實存在明顯不足，或許這正是其首開去化成謎的一大重要因素——即其產品未能精準的對位高端改善客群的需求，加上新規時代贈送不足。在長沙當前高品質、高端改善產品如過江之鯽的時代下顯得尤為乏力。