帶你看中國｜2025年第三季度物流倉儲市場概覽

2025年三季度，國內消費需求有序釋放，為物流倉儲市場提供一定支撐。前三季度，社會消費品零售總額同比增長4.5%，其中實物商品網上零售額增速逐月改善，快遞業務量同比增長17.2%，反映終端消費持續恢復。

上半年倉儲需求表現較好的升級類消費品（通訊設備、家用電器及音像器材等），在第三季度銷售額繼續保持較高增速。相關企業為應對年末購物季提前布局，推動倉儲需求向下半年延伸，支撐國內電商平臺和第三方物流企業對高標倉的需求。盡管部分頭部跨境電商平臺因全球戰略調整，放緩了國內倉儲需求擴張節奏，但內需回暖與企業降本增效驅動的搬遷需求，共同推動市場延續溫和修復進程。

三季度，全國物流地產市場整體供應規模明顯收窄，但新增供應呈現區域性集中，各城市供應節奏差異導致空置率表現分化。受新增需求偏弱影響，項目間競爭有所加劇，市場租金調整持續。當前市場仍處于消化存量與結構性調整階段，部分城市面臨短期空置率壓力，業主普遍通過靈活租賃策略加快去化，為后續需求釋放創造條件。

2025年三季度，中國物流倉儲市場延續溫和修復趨勢。在促消費政策持續發力下，國內消費溫和回暖，帶動國內電商平臺及第三方物流企業的倉儲需求逐步回升；同時，部分頭部跨境電商平臺因全球戰略調整，對國內倉儲擴張趨于審慎。受限于新增需求整體偏弱，企業出于降本目的的搬遷需求仍是當前租賃市場的重要支撐。仲量聯行追蹤的主要物流市場數據顯示，本季度凈吸納量約123萬平方米，較去年同期明顯收縮；其中，昆山和嘉興表現相對活躍，單季凈吸納量均超過20萬平方米。

區域市場呈現顯著分化的需求特征：華北地區租賃活躍度較上半年有所放緩，租賃活動由企業降本驅動的搬遷需求主導；華東地區整體需求保持穩定，租戶活動仍以成本優化為主要導向；華南地區需求以國內電商平臺、第三方物流和城市零售企業為主；華西地區需求持續活躍，數碼家電零售、白酒及快遞快運企業共同支撐增量倉儲需求。

2025年第三季度，全國物流地產新增供應約118萬平方米，同比下降逾40%，整體供應節奏放緩。但新增供應呈現區域性集中，市場分化顯著：上海單季新增供應超30萬平方米，短期空置壓力仍在高位；廣州和東莞面臨階段性供應壓力，空置率有所抬升；而成都雖維持穩定供應節奏，但得益于穩健的倉儲需求，空置率保持在個位數低位。

值得關注的是，在當前市場條件下，已有個別開發商因去化與運營壓力，適度推遲項目竣工或調整后續開發計劃，進一步緩解了短期內的新增供應壓力。

展望未來，全國物流地產供應端整體將趨于平穩，但區域分化將持續顯現：華南地區及北京已進入供應釋放周期，而華東地區與華西地區的供應壓力則相對可控。在有效需求釋放節奏相對緩慢的背景下，新增供應集中入市的地區去化周期預計將延長，整體空置水平或將階段性上行。

2025年三季度，受新增需求偏弱影響，全國物流地產租金整體延續下行調整趨勢。項目間競爭激烈，促使業主對租金策略更趨靈活：一方面，新入市項目普遍注重定價競爭力；另一方面，存量業主在租金談判中展現出更高靈活性，如降價續租或在合同期內提供租金優惠。

仲量聯行監測數據顯示，三季度全國主要物流城市租金同比全部錄得負增長。其中，華北地區的廊坊、天津，以及華東地區的常熟、嘉興、太倉、上海、昆山和蘇州租金調整幅度相對明顯，同比降幅均超15%；華南和華西地區租金跌幅相對溫和，特別是華西地區租金跌幅較前期顯著收窄。

短期內，中國物流倉儲市場仍將處于溫和修復階段。在整體需求復蘇節奏偏緩、企業租賃策略趨于謹慎的背景下，項目間競爭壓力不減，租金或延續下行態勢。不過，當前的租金調整正逐步提升市場性價比，有望促使部分租戶以接近原有非高標倉水平的租金，實現向高標倉升級，從而帶動市場活躍度回升。中長期來看，隨著新增供應壓力持續緩釋、消費市場穩步復蘇，疊加制造業對高標準倉儲空間的需求穩步釋放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企穩并溫和回升。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作