一周參考消息丨上海城市更新大規模啟動，救房地產的思路很清晰！

　　01

　　中海今年的投資有種極強的“抄底”感！

　　在別人恐懼時貪婪。

　　上個月，我們討論了中海“聚焦核心、逆周期布局、長期孵化”的投資戰略（詳見：），最近我們發現，中海的這種逆勢、聚焦的行為進一步提升了。

　　首先拿地投資力度大幅提升。

　　從中海地產來看，整個第三季度，中海地產分別于上海（4宗）、深圳、青島、沈陽和濟南（2宗）獲取了9宗地塊，權益地價為365.24億元。同比上年3季度65.4億元的權益地價，增幅高達458.47%。

　　再加上前兩個季度，截至今年9月，中海一共收購了26幅地塊，累計權益地價約766.34億元，而去年前9個月僅有185.68億元，同比增幅高達312.71%。

　　進入四季度，中海依舊高頻拿地：10月末，中海9.2億元拿下廣州大道南地塊，此后又在上海以44.65億元獲得徐匯區WS5單元188N-I-21地塊。

　　這種超強的投資力度也體現在中海宏洋身上。

　　今年上半年，中海宏洋一共新增了11個項目，總權益地價61.87億元，新增貨值166億。進入下半年，中海宏洋又在惠州、揚州拿地。截止10月31日，中海宏洋今年拿地總土地成本為84.12 億元，而其2024年全年拿地總金額為52.29億元。以此計算，2025 年僅前10個月的拿地投資額度就較 2024 年全年同比增長約60.9%。

　　此外，中海地產的投資越來越聚焦一線城市。

　　上半年，中海地產投向香港及北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的買地資金占總投資額的比例為52.1%。但到了3季度，中海所投資的9宗地塊中，上海的4宗地塊就花了近323.5億元，占比總三季度投資總額近九成。

　　更值得注意的是，中海地產和中海宏洋的“雙線作戰、錯位互補”投資戰術。

　　今年上半年，在中海地產以506.1億元拿地金額位居百強房企投資榜首的同時，中海宏洋也在8座三四線城市中取得市場占有率第一的成績，業績背后的支撐自然是高強度的投資。而下半年在中海高度聚焦一二線時候，中海宏洋也在持續布局三四線。

　　實際上，中海地產和中海宏洋的這種錯位互補、協同進步的格局早在2009年中海收購蜆殼電器并將其更名為“中海宏洋”時便已經確立。

　　這背后其實也是中海聚焦的戰略體現。

　　如2010年，中海將其三四線城市業務劃歸至中海宏洋；2016年，中海將其花310億并購中信資產包里三四線城市的項目全部剝離到中海宏洋。

　　將一二線與三四線業務分隔開的管理方式，一方面，對于中海地產而言，無需再去涉足三四線城市，從而可以將注意力完全聚焦于一二線核心區域及其新興板塊，追求高利潤。而對中海宏洋而言，則通過集團對其投資的嚴格控制來管控風險，只要限定拿地總額，有限的資金自然會優先投入合肥、銀川等重點城市，而不會盲目擴張。這一機制使得中海既能在周期來的時候通過靈活融資多投多賺，也能在行情差的時候，盡可能查缺補漏。

　　在我們看來，中海這套制度的設計，基本上可以助力其擺脫周期波動的干擾，能有效規避投資過程中的潛在風險，整體展現出較高的管理成熟度。

　　02

　　樓市尚未企穩，高層為何再提現房銷售？

　　進行時......

　　最近，住建部重提了房地產現房銷售。

　　10月31日，住建部部長倪虹發表了題為《推動房地產高質量發展》的署名文章，表示要全面落實推動房地產高質量發展的重點任務，重點提到“推進現房銷售制，實現所見即所得”，并表示，要改革完善房地產開發、融資、銷售制度，從根本上防范交付風險，切實維護購房人合法權益。

　　“現房銷售”這個話題從今年上半年吵到下半年，卻至今還都沒有定論，為什么？

　　因為，這是一個非常必要且重要的事情，但它與現實之間又存在巨大的矛盾。

　　如果站在利好的角度來看：

　　首先，現房模式能降低購房風險，有助于修復購房者信心。

　　其次，現房銷售要求房企具備更強的資金和運營能力，可以倒逼行業“優勝劣汰”，加快低效中小房企出清。

　　第三，現房銷售如果與“好房子”戰略協同發力，能夠切實提升房產品質量，激發改善型需求，促進市場向高質量發展轉型。

　　然而，推行現房銷售的過程中，仍有4個現實問題需要客觀面對：

　　其一，當下處于行業下行周期中，現房銷售將使得市場價格標桿進一步失效，加劇市場波動。（詳細內容在5月期《晨光地產行研》“現房銷售：不應至，卻降臨？”篇中有詳細探討，歡迎查看）

　　其二，實際上商品房的部分溢價往往來源于項目對“美好生活”的預期營造以及品牌包裝，但現房銷售實現“所見即所得”，也就直接削弱了這種由于預期所帶來的溢價空間。

　　其三，現房銷售或削弱企業開發意愿。目前業內普遍認為，即便僅有四個月的開發周期，市場行情也可能發生明顯變化，若改為現房銷售，開發周期將至少延長至1-2年以上，較長的時間跨度會將市場的不確定性將進一步放大。這種情況下，企業是否還愿意投入大量資金進行開發，已成一大疑問，更何況當前部分企業本就面臨短期現金流緊張的局面。

　　第四，預售制最大的優點就是發揮了融資的功能，過去這種模式推進了中國快速城市化以及房地產超常規發展，一旦這種功能消失，房子回歸大宗消費品，房價與地價或會進入一個長期穩定階段。

　　整體上，短期來看，現房銷售無論對企業經營的沖擊、對市場運行的影響，還是對市場價格機制的重塑，都將形成階段性陣痛，這一影響值得高度重視。

　　不過，值得一提的是，現房銷售其實早就開始試點，如北京自2021年起就在集中土地拍賣中試點現房銷售，今年信陽、荊門這類三四線城市也已明文執行現房銷售，深圳也在今年出讓的部分優質地塊增設了"現房銷售"或"現房銷售比例"的要求。

　　因此我們認為，假以時日，隨著市場探索深化與政策持續優化，現房銷售必將以更平穩的方式真正落地。

　　03

　　銀行賣房引發恐慌？根源是房地產信心的敏感與脆弱

　　信心比黃金重要。

　　當銀行直供賣房成了新聞，這則新聞的 “存在本身”，遠比內容更值得琢磨。

　　最近，“全國多地銀行以市價七折‘骨折價’大規模出售房產”的新聞引發大家的廣泛關注與討論，一些極端言論甚至將其定義為“銀行砸盤”，將引發市場新一輪下跌。

　　但事實并非如此。

　　我們先來看看被網傳的“大規模”銀行直售房都有哪些。

　　網傳四川農信系統2024 年上半年以來掛牌標的超2.4萬個，是目前公開數據中規模最大的機構。但實際上，房產標的存在統計偏差，剔除已結束、撤銷及重復掛網記錄后，實際進入拍賣流程的不動產僅5900宗左右，當前真實在售的僅500余套。而且，這些房源主要分布在綿陽、南充、宜賓等地州市縣，基本不涉及成都主城區。（數據來源：四川在線）

　　除了四川，其余銀行直售房源也多為沈陽、吉林、蘭州、貴州等三四線城市房產。直售房產的銀行雖涵蓋國有大行、股份制銀行、城商行及地方農信系統，但其中地方城商行與農信系統是絕對主力。

　　從上，我們基本上可以總結出銀行直售房源的主要特征之一：偏遠。

　　而這類型房源的第二個主要特征則是：不良資產。

　　實際上，銀行直供房2000年就有，這是銀行處置手里不良資產的方式之一。據我們了解，一套房產走到銀行直供這一步之前，基本上已經經歷：“原房主還款壓力巨大斷供-銀行減息甚至停息2年或3年-銀行協助原房主賣房失敗-1次、2次法拍均流拍”等處置流程，這也意味著房產已經通過正常及非正常售賣途徑但均無果，妥妥的不良資產。

　　所以，當這類型資產打75折甚至5折出售，對正常市場不會有任何影響，我們用不著恐慌。

　　但為什么當下“銀行直賣”被格外被關注了呢？

　　一方面是斷供房源確實變多了，據住建部最近數據，2025年8月全國房貸斷供人數升到88.7萬，同比增長18.2%，這背后極可能是一個又一個具體的家庭；另一方面，國內“斷供潮”出現在2022年，這些房源經歷了上述3-4年的流程，現在正好來到銀行直售這一步。

　　但其實這些都只是表面原因，更深層次的原因源于“恐慌情緒”。當下的房地產市場，大家的信心都非常脆弱，任何一點風吹草動都會引發情緒海嘯，從而加劇市場動蕩。

　　不過，我們一直認為，雖然市場仍在調整，但從現實來看，房地產承載著我國居民80%以上的家庭財富，如果房價過度收縮，對整體經濟的打擊會是非常大的，所以官方不會允許房價崩盤。而從本質來看，房地產為地方政府籌資金的功能并未改變。所以，當下無論是個人還是身處其中企業，都應該認清行業價值的穩定性，不因短期市場的波動而過度悲觀；但也要學會因時而變，在堅守核心邏輯的基礎上調整投資及經營策略。

　　04

　　上海城市更新大規模啟動，救房地產的思路很清晰！

　　沒有需求就創造需求。

　　近期上海密集釋放的多項城市動態，看似獨立實則環環相扣，我們看到，上海這套“以城市更新為核心激活房地產市場”的邏輯鏈路已然成型。

　　首先是需求端發力，通過大規模拆遷創造需求。

　　10月20日，上海舉辦首場城中村改造項目集中招商推介會，一次性推出覆蓋浦東、閔行、寶山等10個外圍區域的59個項目，整體總占地近3萬畝，前期改造投資達 2100 億元，還將拉動 1600 億元建安投資。

　　加上年初上海已明確規劃，年底前全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，2026年底全面啟動城中村整體改造，2027年基本完成，意味著上海的城市更新已從中心城區向郊外區域全域鋪開。

　　此外，11 月 18 日的推進大會上，市委書記陳吉寧進一步強調 “推動城中村改造提速”，為改造節奏再定調。

　　要知道，城中村拆遷改造是創造房地產需求最直接高效的方式，而且這不僅能激活更多需求，騰挪的土地空間經過更新改造還將釋放出更大的價值，將帶動城市產業與居住格局重塑。

　　與拆遷提速配套的，是房票政策的擴容升級。

　　11月7日，浦東新區發布房票安置實施辦法，成為繼徐匯之后上海第二個推行房票的中心區域，全區（含臨港）經審核的新建商品房均可納入房源庫。截至目前，上海已有金山、青浦、嘉定、徐匯、浦東五區落地房票政策，徐匯的房票甚至全上海可用。

　　這種“拆遷+房票” 的組合模式，讓改造釋放的購房需求有了明確出口。

　　需求激活的同時，上海在供應端也同步優化土地供給。

　　近期，上海市規自局公示浦東新區南碼頭社區Z000302單元規劃調整，新增一宗約4萬方計容體量的住宅用地。作為浦東內中環稀缺的居住功能增量，該地塊緊鄰白蓮涇，銜接此前規劃的 “世博水環” 。

　　這個地塊的誕生，是浦東南碼頭從“老牌功能區”向“濱水活力社區+高品質居住區”轉型的標志，也是上海“水環”更新思路下城市升級的開端。未來，這樣的土地調規會越來越多——11 月6日，在上海城市投資推介大會上，市規劃資源局明確推介了包含虹橋國際中央商務區、陸家嘴金融城等五大重點區域的更新提升規劃，未來類似的存量改造、功能增補操作將持續增多，為城市更新提供充足土地支撐。

　　需求與供應鋪墊就緒后，開發端則通過土地協議出讓的模式精準落地。

　　今年，上海協議出讓涉宅地迎來爆發式增長，截至10月，相關收入達882.4億元，同比增幅55%，占全市土地總出讓金的41.3%，成為土地出讓的重要支柱。

　　這一模式有效對接了優質房企資源，如：華潤置地聯合上海南房以244.7億元拿下浦東后灘與黃浦余慶里組合地塊資產包；中海、招商、中旅聯合徐匯城投以439.5億元拿下徐匯東安舊改核心項目；保利發展也通過協議拿地，獲取了新江灣板塊近年唯一低容積率城改宅地。

　　這種“國資平臺先期介入+優質房企聯合開發” 的模式，既保障了項目合規性，也為城市更新的品質落地提供了保障。

　　更多討論，請聯系我們

　　了解更多，請戳小程序 FOCUS地產戰略

　　【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】