“房貸補貼”炸鍋了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

因為小作文，樓市炸了鍋。

加上國內外投行機構的年末調研結果和對明年的展望，市場都在猜測樓市是不是又有大動作了，明年是不是會有組合拳的對沖。

就像過去的924組合拳那樣，是否會再度讓樓市急轉？

其中，關于房貸補貼的討論度最高。

大招會落地嗎？

根據坊間房貸補貼的討論，大致內容是全國范圍內為新購房者提供抵押貸款補貼，也就是買房的過程中，財政補貼房貸為買房人降低月供降月供。

一方面能夠真金白銀降低購房成本，減輕個人每個月的供房壓力，同時也不會傷害到銀行的利益，穩住當前銀行的凈息差，另一方面能夠間接彌補就業問題帶來的消費循環沖擊，還有就是能夠改善購房群體預期，促進樓市去庫存。

看起來是一舉三得的事。

但真的可行嗎？

就像過去的降房貸利率、降個稅這樣的利好，減輕幅度相當于一頓買菜錢，于房價而言，也只是杯水車薪。

就以房貸利率調整來看，2019年的LPR高峰值為4.85%，加上50個浮動基點就是5.35%，到了今年最新的LPR3.5%，浮動基點數為-45BP就是3.05%，假設100萬的房貸，同樣的貸款模式和年限，每個月的月供差距只有1341.09元。

而且這還是這些年降利息的幅度，按照過去調整的情況來看，中途LPR以及基點數的變化其實也沒有多明顯。

對很多家庭來說節約的房貸利息不過聊勝于無。

對大多數人而言，還不如提高實際收入來得更實在。

這還是基于比較理想的情況下的設定。

如果有房貸貼息，那么力度要多大才能和去年的924政策起到同等級的效果？

太弱了，有貼息和沒有貼息其實就沒多大區別。

如果動用財政去補貼房貸，那么面對的情況還會復雜得多。

補貼的錢從哪里來？什么時候落地？什么樣的群體或者城市能夠獲得補貼？

如果依靠地方財政發債，那么地方的發債已經限額，也已經儲備明年的工作，有多少又能從限額中摳出多少用作房貸補貼？是分補貼發放還是一次性補貼？還是逐月補貼？

以全國地區已披露的2025年四季度地方債發行計劃來看，即使允許地方債再騰出5000億元的發債空間用于補充地方政府綜合財力和擴大有效投資，但不能也不敢亂花。

因為其中3000億元用于補充地方政府綜合財力，以支持地方化解存量政府投資項目債務、消化政府拖欠企業賬款，2000億元用于支持經濟大省符合條件的項目建設，以精準支持擴大有效投資，更好發揮經濟大省挑大梁作用。

有機構測算過，假設對新增住房貸款補貼100個基點，依照現在每年一二手房的成交金額估算，財政每年的貼息資金就要到4000億元左右。

更重要的是，補貼后對促進樓市庫存去化的效果如何？

對房貸補貼，其實已經有城市推行，武漢今年9月發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確提到加大剛性住房需求補貼力度——

2025年10月1日至12月31日，在我市東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區（漢南區）、長江新區、東西湖區、黃陂區、江夏區、蔡甸區、新洲區以及漢陽區、青山區、洪山區三環線外的區域采取商業貸款形式購買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發放貸款利息補貼，最高不超過2萬元，分2年等額發放。”

對武漢的市場效果如何？

根據武漢市住房和城市更新局發布的數據，2025年10月武漢新建商品住房成交備案10,447套，成交面積114.16萬平方米。環比9月，成交套數上漲49.56%，成交面積上漲38.78%；同比2024年10月，成交套數下降4.32%，成交面積下降8.06%。

而且也可以看到，武漢的房貸利息補貼，存在限額以及分年發放限制。

假設100萬的房貸，按照1%的補貼力度，也不過是1萬的補貼，且還有最高不超過2萬限制，分兩年發放。

其他城市，如果跟進，大概率也不會有太大差距。

所以，新增住房貸款補貼效果，不僅要看財政資金，看補貼力度和年限，還要看是否分次發放等等。

打響房貸補貼之戰

不過，先不管可行性如何，什么時候落地，是否真的落地，開發商或許跑得更快。

在市場還在討論，落實的可能性階段，就已經有樓盤打著房貸補貼的旗號促銷了。

位于廣州海珠工業大道的保利燕語堂悅緊跟市場熱度，據說推出了買房貸款補貼的活動——

針對

11月28日至12月6日買房

的客戶，

貼息活動優惠最高可以去到36萬/套，參與活動的房源只有10套。

具體是怎么做到房貸貼息36萬？

按照促銷活動的方案，假設每個月貼息1000元，30年月供=360個月=360*1000=36萬。

但按照市場的理解就是項目只不過是換了一個降價的說法，并非真正意義的貼息。

據了解，保利燕語堂悅于2024年4月29日開盤，開盤價根據戶型——

90-94㎡三房：單價約5.7萬—6.2萬元/㎡；

107㎡四房：單價約6萬—6.3萬元/㎡；

125㎡四房：單價約6.2萬—6.6萬元/㎡；

均價約6.1萬元/㎡。

開盤當年價格與周邊二手房價幾乎持平，且推出認籌享98折等優惠。

但時隔一年多，保利燕語堂悅依舊未賣完，中途還調整過促銷優惠活動，且周邊的二手房調整也更多了。

比如保利海棠花園的成交已經從去年3月4.5萬—4.6萬/平，今年10月已經不到4萬/平，光大花園的成交，從去年3月的5.3萬—5.6萬/平回到10月的4.0萬—4.3萬/平，翠城花園從去年3月的4.7萬—5.1萬/平，回到3.4萬—4.1萬/平。

而從廣州整體情況來看，很多房子已經回到不可思議的價格。2025年11月21日黃埔區、天河區、花都區、番禺區的掛盤均價已經比2016年的掛盤均價低了。

所以，房貸補貼會對廣州樓市，甚至其他城市起到作用嗎？

你們怎么看？

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作者觀點，不代表格隆匯立場