【太原樓評】樓市雙軌制｜太原“近萬套”保障房入市對商品房沖擊！

太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2025年：太原暢銷盤——保障房單盤數(shù)萬人搶購，中簽率10-20%！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原樓市｜保障房“新氣象”????

2025年，太原樓市走出了“雙軌”的景象。商品房大概賣了二萬多套，相對于高峰時期減少了50%，如此下去，太原的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動以及GDP影響極大。

與此同時，太原樓市的另一條腿走出了穩(wěn)健的步伐。太原保障房入市后備受矚目，四宗保障房預(yù)計均能搶購一空，僅2025年2個項目便達(dá)成四千套的規(guī)模。

長此以往保障房刺激下，省會創(chuàng)業(yè)就業(yè)的戶籍化人口數(shù)量會越來越多，人口虹吸能力增強(qiáng)，太原人口突破600萬指日可待。夜給予了城市家庭“二次上車”的紅利。

對樓市影響更為深遠(yuǎn)，迫使商品房類向改善舒適的產(chǎn)品創(chuàng)新道路上形成雙軌制；剛需市場被嚴(yán)重沖擊，明顯分類為：太原市民無剛需，地市中產(chǎn)“接盤”剛需。

NO. 1｜錦繡長風(fēng)——1427套2.6萬戶申購！

太原市首個配售型保障性住房項目“錦繡長風(fēng)”項目，申購家庭2.6萬戶，審核1.5萬戶家庭搖號，房源總數(shù)為1427套，總搖中率不足10%。

開發(fā)主體為太原市保障性住房開發(fā)建設(shè)有限公司，屬于國企屬性，錦繡長風(fēng)”規(guī)劃建設(shè) 12 棟住 宅，共 1427 套，2027年精裝交付！

錦繡長風(fēng)產(chǎn)品不低于周邊商品房樓盤當(dāng)次，采用“寬樓距、大面寬”設(shè)計，建筑高度控制在 25 層以下，最大樓間距達(dá) 86 米，層高 3.05 米，遠(yuǎn)超2.95米常規(guī)水平 。

錦繡長風(fēng)共推出三個戶型供應(yīng)，其中以120平米為主力，少量布局80-100平米。

NO. 2｜錦繡汾東——2520套1.1萬戶申購！

2025年10月30日，第二個配售型保障性住房“錦繡汾東”開始申請。

2025年11月25日，官網(wǎng)發(fā)布公告，公布了“錦繡汾東”申購資格的家庭名單。“錦繡汾東”第一檔家庭數(shù)總計為10586戶，其中迎澤區(qū)1193戶、杏花嶺區(qū)964戶、晉源區(qū)764戶、小店區(qū)6033戶、萬柏林區(qū)1236戶、尖草坪區(qū)396戶。

“錦繡汾東”項目位于小店區(qū)人民南路中段東側(cè)，屬于汾東商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰地鐵沿線。項目總建筑面積約36.28萬平方米，共建21棟住宅樓、2520套精裝房源。

項目采用“兩類三檔”準(zhǔn)入條件：“兩類”指城鎮(zhèn)戶籍家庭和符合本市引進(jìn)人才政策的家庭；“三檔”則按家庭住房情況分為無房、住房困難和其他工薪收入群體。

NO. 3｜龍城天瑞——961戶堪比豪宅“王炸”！

麗華龍城天瑞用地容積率控制在2.5，總建面15.4萬方，地上建筑約為11.5萬方，計容面積11.1萬方，規(guī)劃961戶，戶均面積達(dá)110平米。規(guī)劃13棟樓，均為小高層。

麗華龍城天瑞保障房建筑形態(tài)普遍升級明顯，外立面和金茂、保利、華潤改善類項目較為接近。公建化、高窗比，弧線造型，金屬質(zhì)感工藝等均有所體現(xiàn)。

NO. 4｜金碧未來——預(yù)估1500套左右！

20204年，綜改區(qū)對原恒大金碧天下地塊進(jìn)行切割，最初存在繼續(xù)商品房開發(fā)的初衷，樓評君也和接手恒大金碧的“國企”接洽用地投資和項目盤活的咨詢服務(wù)。

2025年，該余量地塊以金碧未來立項為保障房項目，規(guī)劃建設(shè)19.2萬方，建設(shè)10棟樓，分為兩期建設(shè)，容積率降為2.9，建筑限高80米。

樓評君之前寫過恒大金碧天下相關(guān)地塊的進(jìn)展，可以擴(kuò)展閱讀相關(guān)內(nèi)容。金碧未來的保障房是沿用恒大金碧天下戶型之上有所升級，面積段預(yù)估80-120平之間。

太原保障房的趨勢研判！

太原近萬套保障房入市后，必然引發(fā)樓市的影響，樓評君從政策之初，到項目立項推進(jìn)，再到入市后申購熱情高漲的二年多的周期中，歸納一些所思所感。

一、沖擊周邊剛需商品房二手房價格20%左右。

保障房以5%微利+“0成本”的土地出讓金，兩項殺手锏可實現(xiàn)為剛需家庭代為“建房”功能，雖存在不能靈活交易的弊端，但回歸的居住價值和商品房完全一致。

二、成交需求的分化，減少20%商品房成交量。

保障房對剛需需求分化更為明顯，尤其是太原戶籍家庭和年輕化的體制內(nèi)就業(yè)青年群體伴隨保障房繼續(xù)供給，導(dǎo)致太原人無商品房剛需的特征顯現(xiàn)。

三、太原樓市分化加劇——雙軌制形成。

保障房基本覆蓋了太原120平米以下的產(chǎn)品段，導(dǎo)向未來房企在新拿地中戶配不再采用小三居為主力的結(jié)構(gòu)，主力段被迫升級到140—160平米段。

同時，為了爭取120平米市場主流需求，商品房會在提升贈送，四代建筑，社區(qū)配套，園林水系，地下車位、層高、科技系統(tǒng)等領(lǐng)域強(qiáng)化品質(zhì)升級和附加價值。

對于城市主政領(lǐng)導(dǎo)班子而言，太原保障房的發(fā)展既能托舉城市固投的基本盤，穩(wěn)定城市基建施工投資和就業(yè)，同時提升“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略和人口增加均有積極功效。

任何一項新事物的出現(xiàn)，對舊有的秩序必然存在沖擊，接受趨勢的變化，在保障法大力發(fā)展的推進(jìn)中，著眼于利大于弊，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繼續(xù)貢獻(xiàn)研判的價值，行業(yè)內(nèi)必然存在優(yōu)勝劣汰，唯有房企不斷提升競爭力面對市場方能游刃有余！

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