未來房子持有成本會大幅上升

現在房子的持有成本，就是物業費那每平米的幾塊錢，跟房價相比可以說接近于零。

但是未來，房子的持有成本會越來越高。一方面，房地產稅會到來，出臺的時間點和背后的邏輯我在知識星球談過了，由于內容比較敏感這里我就不說了，總之未來1%的房產稅要有個提前準備。

還有一方面，也是容易被大家忽視的，就是老住宅每年的維護成本將來會很高，甚至達到房價的0.5~1%（這筆錢交給物業，所以物業費之后會很高）。

大家可以去看看西方國家的物業費，絕對不是象征性的收千把塊錢，而是實在是的房價的1%。每年上萬塊錢的物業費，甚至跟我們的房租一個體量了。

另外，老住宅隔幾年要大修，這部分錢攤下來每年也是房價的0.5%左右。比如美國，《共同利益社區法》明確規定小區業主必須繳納維修基金，每年的比例大約是房價的0.5%-1%。

舉個例子，香港這次大火大家都了解過吧，樓齡42年，修個外立面就需要3.3億港元，全苑1984個單位戶，平均每戶要出15-18萬，占房產總價值的3-5%。

因為普遍都是退休老人，付不起修繕費，導致修繕計劃拖延了3年，最后還是分了六期居民們才勉強答應。

當然，內地的人工比起香港確實便宜得多，宏福苑這種規模的大修放在中國，每戶只要3-5萬就夠；

但除了外立面的翻修，電梯、防水防火、管道這些也不能忽視，

我們可以簡單算一下，如果按照房子每隔15-20年就要大修一次的標準，以上的費用大部分都得支付一遍.

電梯、管道、電氣系統、防水層等等這些項目大修，假設大修一輪單戶開銷10萬好了，假設住70年得修4次，那么大修四次就是40萬。對于二三線城市來說，一套150萬的房產，四次大修就已經接近買房價格的30%了。按照70年來算，每年就有0.5%的固定修繕開銷成本。

總的來說，之后房子的持有成本，就是房產稅1%+物業費（管理費）1%+大修費用0.5%，加起來就是房價的2.5%左右。

能把錢源源不斷裝進你口袋的東西叫資產，而不斷從你口袋里把錢拿走的東西叫負債。這也就是為什么，我說未來很多高層住宅將淪為貧民窟。

首先，高層是沒有拆遷價值的。

因為高層一般建在市中心，土地出讓金很高，而開發商要想賺錢，需要賠付巨額拆遷補償款、土地平整費、建筑垃圾處理費，再算重建費等等各種成本。商業上來說，拆建比要達到1：3的水平，也就是拆30層的樓，賣80、90層的價錢才能實現穩定盈利。這也是為什么，現在拆遷基本都是老破小，因為拆高層是沒法賺錢的。

如果沒法拆遷，那么就意味著老層會逐漸老化，比如水龍頭水壓越來越小，晚上睡覺風聲特別大，電梯偶爾會壞，至于火災、地震等災害下更高的危險系數就不說了，理論上20層以上住宅以自救為主，高空施救目前技術上是無解的。

另一方面，持有成本會很高。大家現在之所以沒有持有成本，一方面是房產稅暫時沒有出臺，另一方面就是大部分小區還沒有超過30年。30年之后再看，物業費+修繕費高得嚇人。

另外，如果是回遷房，更麻煩。一方面回遷房質量不怎么樣，修繕費用更高。另一方面，回遷房的住戶收入水平差異很大，要出錢就免不了扯皮，心也很累。

一線城市一套300萬的老破小，一年的持有成本就有7.5萬（300萬*2.5%），如果住的是退休老人，這個錢甚至比退休金還高。

這件事情怎么解決的呢？

看看日本，很多日本老人退休后，因為付不起修繕費，只能把房子低價賣掉，搬到郊區的低層住宅住。

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