拖了十余年的新房，要卷瘋了？

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如今深圳的新房，普通住宅卷豪宅，豪宅卷頂豪。

容積率卷到了2.2

最近，位于寶安碧海板塊的碧海玖號花園有了新動靜。

作為停工沉寂了十余年的項目，已經張羅著入市，近期已經開放展廳。

以項目的位置及定位來看，主打是深圳低密度改善類型的住宅。

而從開發商的宣傳鋪墊來看，也確實往這樣的方向宣傳及定位走——

“前海寶安芯”“難得低密”“深圳罕有的2.2容積率”“2.2低密改善型純四房”“新規好房子”。

在品質方面，項目也有往更高端住宅的方向卷的趨勢——

戶型主力往大戶型方向設計，全為105-185平的純四房戶型，設計布局也全為四開間格局；約88m的大門，約7m車行入口，酒店式環島落客區，超8000平下沉式庭院；包含游泳池、會客廳、會所、健身房、瑜伽室等配套；

2梯4戶，

7棟高層住宅，最高樓層26層。

據開發商的宣傳，為了靜音降噪，聘請專業的團隊擔任項目的聲學設計顧問，設計采用了中空夾膠的玻璃，加入高科技減振隔音墊等。

從開發商的概念藍圖來看，似乎規劃得不錯。

再疊加項目的外部配套，一個承接前海、寶中、企鵝島外溢，景觀視野不錯，低密度新規戶型的純四房改善住宅躍然紙上——

距離碧海灣地鐵站約步行630米，南向看海景、西向看高爾夫、北靠碧海灣公園；一路之隔為深圳恒生醫院、西鄉體育中心，2公里范圍內擁有碧海商業中心、天虹商場、榕江壹號院商業體等。

而實際情況如何？

以實地考察來看，項目目前建設進度出地面約五六層的高度，預計竣工沒那么快。

在深圳嚴控商辦增量，鼓勵“商改住”“工改?！钡谋尘跋?，碧海玖號花園去年10月曾調規過一次，地塊屬性由原本的“商業、住宅”混合用地，變更為二類居住用地（R2），用地總面積由44069.26㎡調整為41607.84㎡，容積率也從2.07調整為2.2，且總層高限定“≤90米（且符合航空限高要求）”。

對于這樣變化，直接決定項目后期的高度以及居住空間體驗。

但低密度2.2容積率作為項目的核心宣傳點，對比片區內住宅并不算明顯，項目所在的碧海片區，整體住宅容積率都不算高。

其次，項目處于航線區域，飛機幾乎從花園正上方飛過，外部環境飛機噪音比較明顯。

盡管項目宣傳邀請了專家團隊為降噪做設計，建設材料也采用隔音降噪的材料以提升項目的隔音性，但密封性強的隔音窗門同時也會帶來通風不暢，引發室內悶熱、潮濕，甚至霉菌滋生的問題，從而影響居住的舒適度和健康。

改善室內的通風及空氣效果，很大程度上還需要依賴新風系統。

而項目周邊缺乏超大型商業，業態還需一定時間才能成熟。

片區內商業主要依賴約1.8公里外的寶安天虹購物中心以及榕江壹號院的配套商業，超大型商業需到約2.9公里外的大仟里，約5.1公里外的寶安前海壹方城。

再有就是項目覆蓋范圍的短板明顯。

如學校就近覆蓋不夠，附近西鄉中學學校為西鄉中學高中部，非九年義務教育階段；項目與深圳恒生醫院生殖中心、深圳恒生醫院－南區僅一路之隔等。

而更值得注意的是，項目前身為錦明花園項目，土地使用年限已經過去25年，作為項目的開發方深圳市錦新明集團有限公司，不僅屬于民營企業，沒有太多開發經驗，公司也曾因資金問題被列入失信被執行人，限制高消費，項目也擱置十余年。

2023年開發商通過重整，拉入新的資金，項目才迎來轉機，但開發商依舊深陷債務債權的司法案件中。

曾最有前途的外圍

想要賣得好，賣得動最終還是要參考周邊住宅的價格。

寶安碧海曾經一度被市場認為是市場上非限購區里最有前途的板塊。

曾靠著寶中，前海的外溢，疊加前海擴容以及騰訊企鵝島落地的利好，一度站上10萬+/平，成為眾多投資客重倉的板塊。

高峰期，碧海板塊如華豐前海灣真實成交記錄去到了11萬+/平，松茂御龍灣真實成交記錄去到10萬+/平。

但如今片區內的熱門小區，整體價格已經普遍維持在5萬—8萬/平。

整個碧海片區，100平以內的剛需戶型，不到四五百萬便可上車。

比如曾經的大熱門，華豐前海灣實際成交價格回到6字頭，松茂御龍灣實際成交價格同樣回到6字頭。

并且相比今年年初的7字頭的價格，也有了進一步的調整。

而過去幾年碧海的住宅也有所更新，限量上架了越秀潮樾府，京地海樾府以及榕江壹號院。

這幾個項目，如今以二手房交易價格來看，也都成為市場曾經相對貴價的項目。

2021年11月18日榕江壹號院405套120~201平，備案均價約79500元/平，總價區間約842萬～1746萬。

今年6月及7月分別成交兩套房源，一套120.8平中樓層戶型，掛牌價1020萬，實際成交總價935萬，折合單價約7.74萬/平，成交周期252天；另一套為120.63平高樓層戶型，掛牌價1040萬，實際成交總價1005萬，折合單價約8.33萬/平，成交周期39天。

2023年5月20日越秀潮樾府（1單元）首推178套93平戶型，備案均價約72200元/平，總價區間約614萬～704萬；

2023年6月20日越秀潮樾府（3-4單元）加推237套92~133平戶型，備案均價約75400元/平，總價區間約617萬～1052萬。

今年4月，越秀潮樾府成交一套92.17平戶型，成交總價620萬，折合單價約6.73萬/平。

2023年9月8日京地海樾府推售336套55~105平戶型，備案均價約73900元/㎡，單價區間約6.67萬—7.94萬/平，總價區間約365萬～807萬。

現在的碧海玖號花園，是時隔兩年新房斷檔后的項目，又是2.2容積率的新規戶型，市場給予了一定的期望。

那么，碧海玖號花園定價多少，才能被市場真正接納？

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作者觀點，不代表格隆匯立場