深圳樓市：非常超預(yù)期了。。

臨近年末，深圳樓市看似平靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)。

一方面，房企正在核心區(qū)積極布局。

繼中海31.86億拿下深超總新地塊之后，昨天拍的福田梅林迷你宅地，經(jīng)過(guò)8家房企、156輪舉牌，最終由中鐵置業(yè)7.92億摘得，溢價(jià)率65%，綜合樓面價(jià)42695元/㎡。

另一方面，政策層面接連傳來(lái)風(fēng)聲。

從官媒發(fā)文建議北上深等城市擇機(jī)全域放開限購(gòu)，到廣東率先宣布將在“十五五”期間清理住房消費(fèi)不合理限制，再到昨天的小作文滿天飛，

種種跡象表明，新一輪政策寬松或許已在路上。

01

廣東在十五五規(guī)劃建議中明確提出：清理住房消費(fèi)不合理限制性措施。

目前整個(gè)廣東省，除了深圳的南山區(qū)、福田區(qū)和寶安新安街道還保留限購(gòu)以外，其他城市都已經(jīng)全面脫光。

這句話明顯是講給深圳聽的。

限購(gòu)優(yōu)化只是方向之一，更多的政策工具可能已經(jīng)在醞釀。

就在昨天，有兩個(gè)小作文傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)：

一是“萬(wàn)億規(guī)模收儲(chǔ)”可能啟動(dòng)，二是“房貸貼息”政策有望推出。
雖然只是個(gè)傳聞，但資本市場(chǎng)的反應(yīng)卻是實(shí)打?qū)嵉摹４箢~資金敢于在這個(gè)節(jié)點(diǎn)涌入并拉升房地產(chǎn)板塊，本身就說(shuō)明了某種態(tài)度——很多資金選擇“相信”。

面對(duì)房地產(chǎn)板塊突如其來(lái)的直線拉升，不少經(jīng)歷過(guò)數(shù)次“狼來(lái)了”的投資者心存疑慮。這種警惕完全可以理解，但或許我們更應(yīng)理解市場(chǎng)自身的周期規(guī)律。

歷史反復(fù)證明，任何重要市場(chǎng)底部的構(gòu)筑，都不是一蹴而就。它往往伴隨著反復(fù)摩擦的過(guò)程。

初次上攻后的回踩，幾乎是必然的；真正的考驗(yàn)在于回踩之后，能否積蓄力量，形成更堅(jiān)實(shí)的第二次上攻。因此，對(duì)于當(dāng)下的傳聞，戰(zhàn)略上可重視，戰(zhàn)術(shù)上需觀察。
當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，重要的或許不是爭(zhēng)論傳聞百分百的真?zhèn)危钦J(rèn)識(shí)到：市場(chǎng)情緒的冰點(diǎn)可能正在過(guò)去，預(yù)期的天平開始向修復(fù)一側(cè)傾斜。

02

事實(shí)上，現(xiàn)在市場(chǎng)不缺購(gòu)買力，缺的是信心。

今天，我們的M2規(guī)模已突破335萬(wàn)億，而五年前這個(gè)數(shù)字大約是218萬(wàn)億。全社會(huì)的錢，五年多了53%。

但房?jī)r(jià)呢？

大部分城市房?jī)r(jià)可能只有五年前的60-70％左右。

廣義貨幣總量持續(xù)飆升，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)回調(diào)，這意味著中國(guó)人的實(shí)際購(gòu)房壓力，正處于前所未有的低點(diǎn)。

再看一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

截至2025上半年，全國(guó)居民存款162萬(wàn)億，而居民房貸總額37.74萬(wàn)億。

這意味著，僅用不到存款的四分之一，就足以還清全國(guó)所有房貸。

存款與房貸的比例，已跌至近十幾年的最低。

人人嘴上喊“沒(méi)錢”，但居民存款數(shù)字實(shí)實(shí)在在增加了。

市場(chǎng)不缺資金，只缺把那筆錢推向樓市的那一點(diǎn)信心。

一旦信心回暖，核心城市的購(gòu)買力足以瞬間點(diǎn)燃市場(chǎng)。

03

還有一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

在“好房子”政策導(dǎo)向下，北京、天津、廣東、湖北等多地均在十五五規(guī)劃建議中明確提出，要增加改善性住房供給。

這意味著，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將向更大戶型、更高品質(zhì)的改善型產(chǎn)品傾斜。對(duì)于存量市場(chǎng)中戶型較小、得房率低、配套落后的剛需房，可能形成新一輪價(jià)值壓力。

現(xiàn)在的深圳樓市，買房更看重的是什么？
是選籌思路和月供能力。
對(duì)于月供能力一般的人來(lái)說(shuō)，手上150萬(wàn)也許只能買個(gè)300-500萬(wàn)的房子。而對(duì)于月供能力強(qiáng)的人來(lái)說(shuō)，同等首付可以上到1000萬(wàn)的房子。
三五百萬(wàn)的房子和一千萬(wàn)的房子，明顯不是一個(gè)檔次。
對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，買房的大忌在于貪求過(guò)多。什么都想完美，很容易忽略主要矛盾，從而造成各方面的失衡與不匹配。
買房實(shí)際上是一個(gè)做減法的過(guò)程，需要明確自己最核心的需求，并適當(dāng)放棄一些次要因素。
第一套房子是很關(guān)鍵的，這決定著將來(lái)二次置換的階梯，所以從價(jià)值層面，建議更多關(guān)注房子的成長(zhǎng)屬性和流通性。

選房時(shí)不妨問(wèn)自己：5-10年后，誰(shuí)會(huì)接手這套房子？它有多少成長(zhǎng)潛力？它有何稀缺屬性？是否有充足的接盤人群？成長(zhǎng)潛力和流通性好的房子，才真正具備穿越周期的底氣。

樓市進(jìn)入新階段，比起追逐短期波動(dòng)，或許更應(yīng)回歸本質(zhì)——

看清政策方向，把握本質(zhì)需求，在能力范圍內(nèi)做出不后悔的選擇。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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