上海
最近團隊集體調研新房，發現產品發生了很大變化——橫廳竟然成了新房標準答案。
橫廳的優點缺點是什么？適合什么家庭？
提出橫廳概念，是因為之前都是“豎廳”。
過去主流戶型都像下面這樣，餐廳朝北，客廳朝南，開間3-4米，進深較大。
很多人嫌棄過道浪費面積，當時也有很多飛機戶型。
餐廳、客廳位置沒變。
現在的新房不這樣了，越來越多的樓盤把廳“橫過來”。
比如大華靜安年華123平戶型，中環鉑樾110平戶型，大華·公園柏翠101平戶型。
大華靜安年華B1戶型
中環鉑樾B1戶型
公園柏翠101平戶型
橫廳最大的特點就是視野好，那么大的窗子，看出去肯定漂亮。
那么大的開間，看起來肯定闊氣。
大華靜安年華樣板間
橫廳這么漂亮，為什么之前的樓盤不做？
到底發生了什么事情，刺激開發商拼命的做橫廳？
之前不做橫廳不是技術問題，20年前就做得出來。
比如古北瑞仕花園，2004年上市，229平就做了橫廳設計。
2009年中糧海景壹號、浦東星河灣上市，也都做了大橫廳。后來的云錦東方也做了橫廳。
中糧海景壹號363平
星河灣589平
對，之前的橫廳主要出現在頂豪，普通小區非常少見。
能找到的最小戶型，可能就是萬科翡翠公園149平，在當時也不算小。
萬科翡翠公園149平
豪宅做橫廳、普宅做豎廳，是當時綜合客戶偏好形成的共識。
橫廳的優勢是視野好、空間開闊，屬于享受型設計。
中糧海景壹號、濱江凱旋門一線江景，橫廳能把優勢發揮到最大。
古北當時是上海頂流富人區，肯定也要跟普通小區拉開差距。
橫廳的缺點也很明顯，長長的過道是面積浪費，利用率不高。
你不可能在過道上擺家具。
有些戶型因為過道切割，餐廳很小，不實用。
而且很難做動靜分區，比如萬科翡翠公園149平，功能間都圍繞客餐廳。
這樣孩子多了，客廳打鬧，家長懶覺都睡不了。
老公熬夜看球，也影響孩子睡覺。
廚房、客衛、客餐廳集中到一起，動線也很混亂。
像下面這個戶型，兩個次臥去衛生間都要經過客餐廳，家里來親戚了內向的小朋友都不敢上廁所。
傳統的戶型中，動靜分區戶型有過道，但是私密性好。
飛機戶型沒過道，利用率高，但是私密性差。
橫廳戶型結合了兩個戶型的缺點，利用率低又沒私密性，所以當時大家不愛用。
豪宅無所謂，即使有大橫廳，私密性也很好。
你看看下面這戶型，你在客廳打麻將，完全不影響我臥室午休。
200平起，也不在意浪費這點過道，過道切割了餐廳面積也足夠了。
過去的共識是，大戶型適合做橫廳，基礎的功能性、私密性我都有了，搞個橫廳提升逼格、提升景觀。
130、140平的改善戶型，適合做動靜分區，人口多需要功能劃分。
80-100平的剛需，適合做飛機戶型，把利用率做到極致。
像下面這個100平的。
上海哪些房子還要暴跌？
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房地產一直很卷，戶型上不斷推陳出新。
2016年青浦新城盛世、嘉定龍湖天璞都推出了四開間朝南，終結了這個游戲。
新城盛世113平
龍湖天璞117平
上海客戶最在意的是通風、采光，上面這個戶型做到了極致。
南北通透，極致通風。功能間全部朝南，極致采光。
你說還怎么卷？
汽車行業也面臨過這個問題，外資車企壟斷了部分技術，我們怎么突破？
把豪車上的冰箱彩電大沙發下放到了幾十萬的車型，跨級別打擊。
房地產也一樣，只有把豪宅設計下放到普通住宅，才能跟二手房拉開差距。
會所、泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、酒店式大堂、智能門禁、精裝地庫、一梯一戶、金屬鋁板、干掛石材、美諾、嘉格納等等，全下放到剛需小區。
豪宅專屬的橫廳，當然也要下放。
有些小區沒辦法做橫廳，樣板間也要做成橫廳，比如保利都匯和煦。
其實這就是傳統的飛機戶型，但是進深不夠，餐廳很尷尬。
要這樣做樣板間，賣相極差。
索性把一個次臥敲掉，放個鋼琴，這樣看過去跟別墅一樣。
視覺沖擊力很強，誰看誰心動，這哪是房子，這簡直就是美好生活樣板。
女孩子彈彈鋼琴寫寫書法，男孩子打打游戲，陽臺外面還能養養花。
有些女孩子一沖動就付定金了。
唯一的問題是，四房成了三房，三房成了兩房。
唯一的問題是，交房后還是要回歸生活，有幾個人保持著彈鋼琴的習慣？
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環二怎么看待這次創新？
必須承認的是，這次創新完全是營銷主導的，而不是需求。
核心目的是提高賣相，拉開跟二手房的差距。
如果普通家庭特別需要橫廳，20年前就可以大量供應。
對于買房人，還是要結合家庭情況。
三代同堂選一個120平的橫廳，功能間分布不合理，生活很不方便。
視野再好，看幾次也膩了。
家里人口沒那么多，預算不高還要享受，橫廳也不是不行。
另外就是要看產品，130平以上戶型，橫廳能發揮價值。
100平小三房做橫廳，你會發現非常雞肋。
比如下面這個101平的，勉強做了橫廳，客廳5.3米開間，看起來很大。
實際上餐廳只能擺在客廳后面，餐廳開間占了至少2米，客廳就剩3.3米。
你沙發還怎么擺？
橫廳的另一個小問題是，窗玻比大，朝西的戶型西曬嚴重，冬天保溫也差。
當然舍得開空調、地暖，不會太難受。
連開空調都摳摳搜搜的，就不太合適了。
其他方面創新也一樣，要看基礎功能能不能滿足。
基礎功能都滿足不了，你還談什么享受。
豪宅的很多設計都可以下放到剛需戶型，唯獨面積、地段下放不了。
富人的很多習慣中產都可以模仿，買個很貴的包包，0首付提輛寶馬X5，這些都可以理解。
但是不要影響到必要支出，連肉都不舍得吃，買包包就沒意義了。
跟現在的汽車行業一樣，能保證行駛安全、質量穩定，冰箱彩電大沙發誰都喜歡。
如果保證不了，那先別談享受。
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