專欄 | 賀沛：化解“鬼城”的良方是從管城市到經營人群

備注：本文僅代表作者個人觀點，不代表本號立場。

國際經驗顯示，新城成功轉型需從“管城市”轉向“經營人群”。橫濱港未來21區，原是三菱重工的造船基地，自1983年開始填海造地和開發建設，通過一系列策略如激活歷史地標、構建浪漫場景和創新建筑體驗，成功轉型為一個融合觀光旅游、商務、購物、會議、展覽、博物館等多功能的國際都市。

如今，該區域每年吸引訪客量達到8300萬人次，同時創造了超過11萬的就業機會。這提示中國新城需要強化精細化運營，通過IP事件策劃、場景營造等方式提升吸引力，避免淪為城市發展的“包袱”。

轉型路徑：四大關鍵策略

1.強化TOD模式，破解“睡城”困局

公共交通導向開發（TOD）模式通過優化公共交通系統，引導城市發展與人口聚集，現已成為新城經濟與環境協調發展的關鍵策略。該模式以公共交通樞紐為核心，整合多種交通方式，推動混合用途開發，有效提升了新城的活力與吸引力。

以橫濱港未來21區為例，該地區通過整合鐵路、地鐵、巴士及水上交通，構建了一個無縫銜接的立體交通網絡。這一高效的綜合交通樞紐顯著提升了區域的可達性，成為實現TOD模式的成功基礎。數據顯示，該地區就業人口已超過11萬，入駐企業逾1800家，2019年訪客量達8300萬人次，交通便利性是其成功的關鍵因素之一。

TOD模式鼓勵將住宅、商業、辦公等功能融合，提高土地利用效率。橫濱紅磚倉庫的改造是一個成功的典型案例，它將具有歷史價值的建筑轉化為一個復合式文化商業空間。自2002年重新開放以來，紅磚倉庫通過舉辦包括藝術節、圣誕市集在內的多樣化活動，每年吸引超過810萬人次參觀，成為橫濱市旅游業的亮點。例如，2023年圣誕市場吸引了53萬收費進場的游客，而運營方橫濱紅磚公司每年在1號館和2號館之間的廣場舉辦14場活動，進一步推動了空間價值的最大化。這種開發模式巧妙地規避了功能單一所引發的“睡城”困境，為區域注入了源源不斷的持續活力。

TOD模式的成功，猶如一場精心編排的盛大演出，離不開精細化運營這一關鍵環節。港未來21宛如一位獨具匠心的藝術家，巧妙激活歷史地標，如日本丸紀念公園；精心引入浪漫業態，如東方港未來大飯店；還匠心獨運地策劃“皮卡丘大量發生中”等IP事件，成功將交通優勢轉化為經久不衰的吸引力。其經驗表明，TOD不僅是交通規劃，更是通過情感化、娛樂化手段提升新城整體競爭力的系統策略。

2. 垂直整合與空間高效利用

新城空間規劃的核心挑戰在于如何在有限土地資源上實現功能復合與效率提升。垂直整合策略通過立體化開發模式，將居住、商業、辦公、交通等功能垂直疊加，有效緩解土地供需矛盾。以倫敦碼頭區為例，該地區通過保留歷史建筑和改造公共空間，在提升區域形象的同時，成功轉型為潮流文化聚集區。自1981年倫敦碼頭區開發有限公司（LDDC）啟動改造項目以來，歷經17年，該區域從一個近似廢棄的老工業區，轉變成了倫敦的全新金融、商業和商務中心。2019年，改造項目吸引了超過8300萬人次的訪客，同時就業人口增長至超過11萬。這種模式昭示，垂直整合不僅能提升土地承載效能，更可通過功能交融激活區域生機。

智能化與綠色技術是垂直整合的重要支撐。東倫敦科技城投入4億英鎊升級基礎設施，吸引1600家科技企業入駐，形成全球最密集的科技創業集群之一。其成功的關鍵在于將智能建筑管理系統、綠色交通網絡與垂直空間設計深度融合：建筑采用能源回收電梯和光伏幕墻，地下空間集成物流配送系統，地面層設置無人駕駛接駁站點。數據顯示，此類技術的應用可使建筑能耗降低30%，空間利用率提高40%以上。希斯塔科學城通過聚焦ICT產業，同樣實現650家企業集聚，印證了技術驅動對空間效率的倍增效應。

特色空間營造，乃垂直整合的價值升華之鑰。港未來21片區以28公里濱水景觀與空中花園為筆，將原本發展滯澀的新城繪就成高活力熱土，活動期間游客量逾百萬。其經驗表明，垂直整合需超越物理層面，融入文化元素：例如將老廠房改造成藝術空間，吸引新銳設計師工作室入駐；或在地鐵樞紐上方打造立體商業綜合體，形成24小時活力節點。這些舉措不僅提升了空間使用效能，更同步潤澤了人文體驗，有效阻隔了新城淪為單一功能“睡城”的命運。

3. 精準產業定位，構建生態鏈

新城經濟發展需依托資源稟賦與市場需求，實施精準的產業定位策略。倫敦金絲雀碼頭，自1986年英國政府實施金融改革后，逐漸轉型為金融服務業的中心，吸引了包括匯豐銀行和花旗集團在內的眾多金融機構入駐，成為倫敦的第二金融中心。與此同時，東倫敦科技城自2010年升級以來，政府投入4億英鎊發展科技產業，成功集聚了1600家科技公司，成為全球科技企業最密集的區域之一。希斯塔科學城20世紀70年代起步，通過ICT產業轉型政策引入IBM、微軟等企業，發展為歐洲最大ICT集群。從這些案例中不難發現，主導產業的選擇需緊密結合政策導向與市場潛力，以此有效規避盲目多元化帶來的風險。

產業鏈的構建，無疑是提升產業競爭力的核心要素。倫敦金絲雀碼頭圍繞金融服務業形成完整生態鏈，包括資產管理、風險控制等配套服務；東倫敦科技城構建了從研發到孵化的科技產業鏈，強化集群效應；希斯塔科學城通過ICT產業鏈整合，實現上下游協同。新城應圍繞主導產業進一步拓展價值鏈，以科技產業為例，可配套建設孵化器、加速器等設施，進而形成完整的創新生態體系。

定位策略應當根據市場變化進行動態調整。倫敦金絲雀碼頭，原西印度碼頭，成功地從一個傳統的工業區轉型為全球知名的金融中心。這一轉型過程始于20世紀60年代，隨著航運業的發展和進步，西印度碼頭由于水深和規模問題，逐漸萎縮。1980年停止運營后，憑借其靠近中心城區的區位優勢和良好的景觀環境，西印度碼頭被改造利用，成為倫敦的新興金融核心地帶。1987年，加拿大公司Olympia & York開始建設名為“金絲雀碼頭”的項目，保留了碼頭上原有的駁岸和水道，并建設起高樓大廈。金絲雀碼頭如今匯集了英國50%以上的百強企業和眾多世界500強企業，成為世界上最繁榮的金融中心之一。新城需要構建產業監測體系，定期評估產業績效，靈活調整發展方向。例如，當某一產業市場趨于飽和或技術更新換代時，可轉向新興領域，但需確保轉型過程有政策與資源的支持，避免因定位模糊而導致資源分散。

4. 趣味化運營與15分鐘生活圈

便捷的生活圈是新城宜居性的核心所在。以橫濱港未來21為例，該區域通過完善商業、文化、教育等配套設施，成功轉型為高活力片區。2019年，該地區訪客量超8300萬人，就業人口超11萬，入駐企業逾1800家。其策略包括：

激活歷史地標，如日本丸紀念公園，將其展示、博物館、公園等功能相融合，使之成為市民休閑勝地；營造浪漫氛圍，引入東方港未來大飯店等設施，將其打造成為情侶專屬目的地；創新建筑體驗，如橫濱國際客運碼頭那波浪形的木質甲板，結合藝術節等活動，每年吸引超600萬人次。

綠色出行是新城可持續性的關鍵指標。優化步行與騎行設施，倡導低碳出行，提升居民生活品質。具體措施包括：設計連貫且安全的步行網絡，串聯起居住區與商業中心；打造專用自行車道，并配備共享單車體系，以降低對機動車的依賴；通過景觀設計提升步行體驗，例如橫濱紅磚倉庫的復合空間，結合季節性活動來增添吸引力。

智能化技術提升生活圈效率。運用物聯網、大數據等技術，實現精細化管理目標：構建智能街區，利用傳感器實時監測人流、環境數據，進而優化資源配置；開發移動應用，整合導航、預約、支付等服務，提升使用的便捷性；通過數據分析預測需求變化，動態調整商業與公共設施布局，避免資源閑置。

從“空間生產”到“生活服務”

新城建設已從單純的空間擴張轉向以人為核心的可持續發展模式。根據國家統計局發布的數據，2024年全國房地產開發投資總額為100280億元，較上年下降了10.6%。其中，住宅投資為76040億元，下降了10.5%。房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積和竣工面積均出現下降，分別下降了12.7%、23.0%和27.7%。新建商品房銷售面積和銷售額也分別下降了12.9%和17.1%。

這些數據表明，根據國家統計局數據，2024年房地產開發投資累計同比增速持續為負，從-16.8%降至-10.8%，房屋施工面積、新開工面積、竣工面積等關鍵指標均呈現下降趨勢，這反映出市場投資信心的不足。在此背景下，運營策略需聚焦于提升城市活力與居民生活質量。

基礎設施與公共服務配套是新城發展的基石。2024年6月至12月，一般公共預算支出中城鄉社區支出呈現顯著增長，6月達到2298億元，12月進一步增至3436億元，這一趨勢在全國范圍內也有所體現，例如西安市6月份城鄉社區支出同比增長12.4%，表明政府在城鄉社區建設方面的投入持續增加。房地產開發企業商品房待售面積中，住宅期末數據從6月的38287萬平方米增至12月的39088萬平方米，辦公樓期末面積從5211萬平方米增至5313萬平方米，這顯示商業地產庫存壓力增大，需優化配套以激活空間價值。

產業導入與就業創造是新城持續發展的關鍵。規模以上工業企業利潤總額數據雖缺失，但固定資產投資中房地產業累計同比增速下滑，這凸顯出單一產業依賴的風險。新城亟待培育多元產業生態，借助產城融合來吸引人才。例如，可結合區域優勢發展數字經濟、綠色經濟等新興產業，以此形成就業磁極。

社區營造與生活品質的提升乃是增強歸屬感的核心所在。根據國家統計局數據，2023年末，住宅待售面積同比增長22.2%，較6月份的23.5%有所下降，這表明盡管有所緩解，但去庫存壓力依然存在。新城規劃需著重強化教育、醫療、文化等公共服務的供給，構建15分鐘生活圈，進而促進居民社會網絡的形成。依托社區活動、公共空間設計等柔性舉措，將物理空間巧妙轉化為情感共同體。

智慧化與綠色化，無疑是提升運營效率的必由之路。依托物聯網、大數據的翅膀，優化城市管理，從而降低能耗。例如，可借助智能交通系統緩解擁堵，亦可采用綠色建筑技術減少碳足跡。這些措施能提升資源利用效率，增強新城競爭力。

新城能否成功，關鍵在于其能否從“造城”華麗轉身“營城”，憑借精細化運營將硬件優勢轉化為源源不斷的持久活力。展望未來，我們需在政策創新、社會資本參與、技術應用等領域持續深耕探索，以實現從空間生產到生活服務的華麗價值躍升。

結語

國內在新城新區產城融合方面，仍缺乏較為系統的共識體系，研究更多地聚焦于產城融合這一宏觀方向。總結現有研究，目前對新城新區產城融合的研究還不夠深入，在我國新型工業化與新型城鎮化協同發展的背景下，研究的對象應該更多考慮國家級新區、特色小鎮等新型新區，基于以人為本的規劃思想對新區進行規劃與改造，重視和解決新城產城融合出現的問題。

始終堅持以人為本，關注人的需求和實現人的全面發展將是新區產業轉型、城市綜合水平提升及二者深度融合的熱點和難點。產城融合始終是各級政府關注的焦點，因此加快構建更具科學性、普遍性和全面性的產城融合指標體系將成為地方政府更快更好地推進產城融合的助力器。

產城融合的實質，在于理順“產”與“城”的關系，達成“產”與“城”的完美融合。工業園區與城市應相互協調、彼此促進，以工業的發展推動經濟進步，進而提升城市基礎設施的建設水準；同時，依托完善的城市基礎設施，可吸引更多現代服務業企業入駐，實現“退二進三”的轉型目標。國內對產城關系的研究雖已取得一定成果，但多數研究仍局限于產城空間關系的表層探討，尚未深入挖掘產城關系的深層內涵、“產”與“城”之間的作用機理及內在驅動因素。

產城融合的實踐在不同地區呈現出差異性，其做法難以直接復制，需因地制宜，在全面評估自身發展階段及優劣勢的基礎上，精準引導和培育支柱型產業。一般而言，城市要發展自己的特色產業，發揚自己的特色文化，并結合特色城鎮培育模式，來實現產城融合；鄉村要緊抓鄉村振興戰略，發展特色生態旅游，發展新型農業，通過城鄉融合、產業融合，積極推進產城融合。

中國新城建設已進入存量優化與內涵提升階段。未來成敗，不在于規劃圖紙有多宏大，而在于能否真正“以人為本”——滿足人的居住、就業、社交與情感需求。

“鬼城”并非終點，而是轉型的起點。借鑒國際經驗，推動 TOD引導、產業筑基、文化賦能、趣味運營 四位一體策略，方能讓新城從“鋼筋水泥的容器”蛻變為“有溫度、有活力、有記憶的生活共同體”。

產城融合的深層邏輯，是讓“產”服務于“城”，讓“城”滋養“產”。唯有如此，新城才能真正成為高質量發展的新引擎，而非城市擴張的“包袱”。

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