香港樓市要漲？三大信號看懂！

2025年香港樓市成功‘反攻’！——美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽的這個判斷，近期引起了不少討論。

在他看來，今年的市場表現確實亮眼：住宅成交節節上升，樓價企穩回升，更關鍵的是實現了1年來首次的“量、額、價”三線齊升。

對于即將到來的2026年，他的預測也很樂觀：樓價有望再升10%至15%，一手成交量或創紀錄新高，二手成交也可能達到5年高位。

香港市場真的這么熱了嗎？這輪“反攻”靠不靠譜？我們往下看。

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信號一：本地剛需進場，內地客買豪宅

①剛需買家真的在進場了

馬泰陽提到的“量額價升”，背后有一個關鍵細節支撐：400萬港元以下的上車盤正成為市場主力。今年這類住宅成交量創九年新高，占整體市場近四分之一。

這一現象并非由炒房資金推動，而是源于實實在在的居住需求——不少租客發現，月供已低于租金，因而“轉租為買”；同時，觀望多年的首次置業客也陸續入市。

從整體市場看，根據戴德梁行預計，2025年香港住宅成交量有望達約6.2萬宗，較2024年上升17%，創四年新高。

在成交結構上，根據香港土地注冊處2025年截至11月的數據，中小戶型（600萬港元以下）成交占比從45%大幅提升至53.7%，顯示出“撤辣”政策顯著刺激了上車需求。

從買家構成看，內地買家占比維持在24%左右，并非市場絕對主導。但其在新興區域如啟德、將軍澳表現活躍，二手房占比超50%。

這些區域配套完善、性價比高，其交易熱絡恰恰印證了當前市場由自住剛需驅動的本質。

②香港豪宅新買家超8成為內地人

與剛需市場相對應的是豪宅領域。

中原地產豪宅部負責人指出，近幾個月，香港超級豪宅市場幾乎由內地買家主導。

今年以來，5000萬港元以上的超級豪宅成交中，內地買家占比超過8成。以10月為例，全港57宗同類交易中，其團隊成交的25宗全部為內地客，市占率達44%。

他還表示，從事豪宅交易近四十年來，客戶中內地富豪比例顯著增加，顯示出內地資金對香港高端市場的持續關注。

這也說明當前香港樓市呈現明顯的雙軌態勢：一端是本地剛需撐起的中小戶型市場，另一端則是內地買家活躍的豪宅板塊。

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信號二：利息壓力真的變小了

對普通買家來說，最直接的感覺就是：月供壓力輕了不少。

更重要的是，經過這幾年的調整，現在愿意買房的人，大多是為了自住或長期持有，而不是為了炒短線。

具體到按揭選擇上，目前主要有2種選擇：

1、H按（與市場拆息掛鉤），利率每月浮動，今年波動很大，年初利率還在4%左右，年中一度降到很低的水平，目前實際利率約1.82%。

2、P按（跟隨銀行最優惠利率）則比較穩定，目前利率約3.375%，雖然比H按高一些，但不用每月擔心利率變化。

還有銀行推出首三年固定利率約2.73%的定息按揭，就像給房貸“上保險”，三年內利率不變，適合追求穩定的人。

整體來看，利率下降和按揭方式多樣化，進一步鼓勵了真正的居住需求入市。

03

信號三：心態真的變了

隨著房價企穩回升的預期逐漸明朗，一個更根本的變化正在浮現：買家的心態真的變了。

過去那種追求短期套利的氛圍已經淡去，現在更多人買房，是為了自住安家或進行長期資產配置。

這一轉變在數據上體現得十分明顯：總價600萬港元以下的中小戶型成交占比從去年45%大幅升至54%，而內地買家比例保持穩定。市場不再由投機資金主導，而是由本地的首置和改善家庭“用腳投票”。

心態的轉變也反映在購房決策的各個細節上。面對多樣的按揭方案，購房者不再盲目追求“最低利率”，而是更理性地權衡風險與月供能力。

說到底，市場回暖的背后，是購房邏輯從“追逐漲價”回歸到了“居住為本”與“長遠規劃”。

每一份沉重的房貸背后，不再是對房價暴漲的賭注，而更多是對穩定生活和家庭未來的切實投資。

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2026年怎么看？專家怎么說？

馬泰陽預測樓價可能再升10%-15%，這個判斷在業內屬于偏樂觀的一派。

市場其他聲音：

樂觀派(如中原)：和馬泰陽看法相似，認為能有15%左右漲幅，二手成交能增30%；

穩健派(如仲量聯行)：中小戶型預計漲5%左右；

中間派(如利嘉閣)：整體漲7%，豪宅表現可能更好點；

審慎派(如花旗)：住宅漲3%，但寫字樓還要熬一熬。

為什么看法不同？因為市場正處在轉折關鍵期。

看好的人看到的是：需求還在釋放、利息可能再降、大灣區帶來新機會。

謹慎的人擔心的是：全球經濟不確定性、本地新盤供應量不小。

但有一點大家基本認同：市場最差的時期已經過去。

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大灣區不是口號，是實實在在的機會

說到未來，必須提大灣區，這不是喊口號，而是真能改變香港樓市玩法的大事。

①生活圈真的在形成

“港車北上”“粵車南下”越來越方便，大灣區正在變成“一小時生活圈”，對很多大灣區人才來說，在香港住不再是遙不可及的夢。

②需求在變多

香港的人才引進計劃在奏效，加上大灣區內部的人才流動，給香港帶來了新的買房人群——他們買房子是為了住，為了孩子上學，這種需求很穩定。

③價值錨點的重新定位

與廣深等大灣區核心城市相比，香港教育資源、醫療水平和國際連通性方面的優勢，獲得更充分的價值認知。

這種"相對價值"的重新發現，可能支撐香港房價長期估值中樞的上移。

最后：

馬泰陽用“反攻”這個詞很形象，但這次“反攻”和過去不太一樣：

以前樓市上漲，很多時候是資金推動、炒作帶動的。這次是剛需打頭陣，真實居住需求做支撐，基礎更扎實。

以前香港樓市主要看本地因素和利率，現在要放在大灣區這個更大棋盤上看，想象空間不一樣了。

以前市場好了就一哄而上，現在大家更理性，更看重房子的實際價值和自己的真實需要。

2026年的香港樓市，可能不會一路猛漲，但穩步回暖的勢頭已經形成。

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