2026年房地產(chǎn)怎么“穩(wěn)”？“現(xiàn)房銷售”怎么看？

2025年12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。

這一會(huì)議對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及未來(lái)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向起著關(guān)鍵作用。

會(huì)議指出，2026年，要著力抓好4方面工作。

1、推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)，重點(diǎn)是：高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。

2、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)是：因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制。

3、加快建筑業(yè)提質(zhì)升級(jí)，重點(diǎn)是：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4、夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐，重點(diǎn)是：提升法治建設(shè)水平，完善標(biāo)準(zhǔn)體系。

其中“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”成為市場(chǎng)最為關(guān)注的話題。

我們認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)房銷售不可能“一刀切”，2026年應(yīng)該是作為試點(diǎn)的一年。鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，并不意味著預(yù)售的終結(jié)，住建部會(huì)議也留了一個(gè)口子：繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

就像全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)的那樣，住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題。現(xiàn)房銷售還需政府、企業(yè)等多部門協(xié)同配合，市場(chǎng)無(wú)需太過(guò)擔(dān)心，同時(shí)企業(yè)也應(yīng)做好準(zhǔn)備。2026年“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“穩(wěn)中求進(jìn)”仍是重點(diǎn)。

在中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議（下稱：住建部會(huì)議）在北京召開(kāi)。

會(huì)議全面盤(pán)點(diǎn)了2025年工作。2025年城市更新取得重要進(jìn)展、保交房任務(wù)全面完成、“中國(guó)建造”多點(diǎn)發(fā)力、“好房子”建設(shè)起步成勢(shì)、基礎(chǔ)支撐不斷夯實(shí)。

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2026年要貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，大力實(shí)施城市更新，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)等。

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在未來(lái)工作方面，住建部會(huì)議延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述，并指出多個(gè)重點(diǎn)：

第一，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給

這一表述與經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致，短期來(lái)看，為加快改善庫(kù)存壓力，預(yù)計(jì)新房新增供應(yīng)規(guī)模將維持低位，這一點(diǎn)對(duì)未來(lái)成交的約束還將持續(xù)。但隨著“好房子”建設(shè)發(fā)展，伴隨著改善性住房需求的合理釋放，市場(chǎng)中仍將存在點(diǎn)狀優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會(huì)。

第二，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

2025年9月22日，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在國(guó)新辦“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，“十四五”期間，金融監(jiān)管總局牽頭組建城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目貸款超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付，有力保障廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益。

我們一直認(rèn)為，房地產(chǎn)主體的最終穩(wěn)定是整體市場(chǎng)穩(wěn)定的重要標(biāo)志之一。2025年11月，65家典型房企的融資總量為432.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)24%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月，65家典型房企的累計(jì)融資總量為3902.36億元，仍較以往有一定差距，融資難問(wèn)題依然突出。2026年需進(jìn)一步支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

第三，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分限制性措施皆已退出，僅剩部分城市還有所保留，其中，北京、上海、深圳的限購(gòu)政策最受關(guān)注。

2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后調(diào)整限購(gòu)政策。三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

接下來(lái)，北京、上海、深圳的“限購(gòu)”政策有一定的優(yōu)化空間，但北京、上海完全取消的可能性不大，同時(shí)，首套與二套住房的差異化、公積金跨區(qū)采取等限制性措施或有取消可能。

第四，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”

“現(xiàn)房銷售”是本次住建部會(huì)議最受關(guān)注的一點(diǎn)。事實(shí)上，2024年的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也曾提過(guò)“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”。

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2024年起，從中央到地方一直在不斷推進(jìn)現(xiàn)房銷售，全國(guó)至少32個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

2025年上半年，“現(xiàn)房銷售”加速落地（詳見(jiàn)：）。

然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開(kāi)的問(wèn)題，大多數(shù)現(xiàn)房銷售并非主動(dòng)選擇，而是受新房交付事件影響，以及在市場(chǎng)下行壓力下從期房賣到“現(xiàn)房”。

2025年下半年，在整體市場(chǎng)承壓下，“現(xiàn)房銷售”的推進(jìn)再次放緩。

此次住建部會(huì)議再次提及，一方面是保持政策的一貫性，另一方面，“現(xiàn)房銷售”也需要一個(gè)試點(diǎn)的過(guò)程。在試點(diǎn)的過(guò)程中，還需要相關(guān)的政策配套以及各部門的相應(yīng)配合。

我們認(rèn)為，2026年是“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)的一年。在部分城市、區(qū)域、項(xiàng)目上取得一些試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后，才會(huì)逐步推進(jìn)，這個(gè)過(guò)程可能還需要一定的時(shí)間。住建部會(huì)議原文除了“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)‘所見(jiàn)即所得’，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)”之外，還涉及“繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”。因此“現(xiàn)房銷售”并不會(huì)像市場(chǎng)所猜測(cè)的那樣過(guò)早到來(lái)，也不會(huì)直接“一刀切”地推進(jìn)。當(dāng)然“現(xiàn)房銷售”作為一個(gè)整體的大趨勢(shì)，企業(yè)仍需做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

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住建部會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2026年是“十五五”開(kāi)局之年，做好住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作意義重大。

在抓好4方面工作部分，將“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)”放在了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的前面；去年的會(huì)議，則是將“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”排在2025年工作的第一位。這說(shuō)明2026年“穩(wěn)樓市”將放在更宏觀的背景下進(jìn)行。

“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)”部分重點(diǎn)是：高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。這與“貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神”相呼應(yīng)。

住建部會(huì)議強(qiáng)調(diào)：以“繡花”功夫精細(xì)化推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；高質(zhì)量實(shí)施“兩重”、“兩新”項(xiàng)目建設(shè)；高效能推進(jìn)城市治理；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)文明城市，完善歷史文化保護(hù)傳承體系；高水平推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，建設(shè)宜居縣城等。

當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。高質(zhì)量開(kāi)展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。

2021年以來(lái)，在構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的背景下，解決的正是住房“好不好”的問(wèn)題。

住建部會(huì)議指出，“十五五”時(shí)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，看到我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對(duì)“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/strong>要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢(shì)，把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)看待。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著未來(lái)“好房子”的供給和迭代，將率先滿足改善需求，支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，并與次新房、二手房等拉開(kāi)一定的價(jià)格梯度，最終實(shí)現(xiàn)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

2026年是“十五五”開(kāi)局之年，對(duì)未來(lái)工作的意義重大。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還需處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場(chǎng)和保障、租賃和購(gòu)買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)系。

對(duì)于企業(yè)而言，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，在推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)變化，持續(xù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，把每一個(gè)項(xiàng)目都做好。