十萬億的銀發(fā)市場，不止養(yǎng)老院

作者 | 張曉蘭 編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

銀發(fā)經(jīng)濟將成為繼房地產(chǎn)之后，中國“十萬億”市場之一，其產(chǎn)業(yè)潛力正被重新審視與挖掘。

吳曉波今年大談特談銀發(fā)經(jīng)濟，出書演講開直播。吳曉波認為，這是房地產(chǎn)之后的四大“十萬億”市場之一。

一度被房企“放棄”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在今年又被重新激活，但概念迭代了——
銀發(fā)經(jīng)濟。

除了網(wǎng)紅經(jīng)濟學家開始重新關(guān)注銀發(fā)時代到來后的機會，敏感的資本也已開始布局。從康養(yǎng)居住，到健康食品，再到AI+銀發(fā)的新科技帶來的新場景。

這一趨勢判斷并不意外：相關(guān)數(shù)據(jù)清晰勾勒出產(chǎn)業(yè)崛起的底層邏輯。

國家統(tǒng)計局2025年發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國60歲以上老年人口已超3.1億人，“十五五”期間，我國預(yù)計年均新增老年人口約1400萬。

中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授盛松成在公開場合預(yù)測，未來十年中國銀發(fā)經(jīng)濟年均增速有望超過12%，市場規(guī)模將從幾年前的約7萬億元（占GDP6%）迅猛增長至2035年的30萬億元，占GDP比重將達10%。

而國家稅務(wù)總局發(fā)布的數(shù)據(jù)更印證了市場活力——今年上半年，老年營養(yǎng)和保健品、健康監(jiān)測設(shè)備銷售收入同比分別增長30.1%、7.5%。

不過，當下中國面對的老齡化之挑戰(zhàn)和機遇，前所未有。挑戰(zhàn)是，我們沒有任何可參考的樣本；機遇是，有足夠大的需求池，以及5-10年的準備期。

以50-70后為代表的銀發(fā)群體為例，攜帶著可觀的財富積累、活躍的消費意愿與鮮明的生活主張，正推開“長壽時代”的大門。他們不再滿足于生存層面的照護，而是追求健康、社交、文化、旅居融為一體的品質(zhì)生活。

以“全齡友好”語言，重塑銀發(fā)生態(tài)

銀發(fā)經(jīng)濟的本質(zhì)并非孤立地為老年人提供服務(wù)，而是要在全社會層面構(gòu)建一個全齡包容、代際融合、終身發(fā)展的友好生態(tài)系統(tǒng)。這意味著，從城市空間規(guī)劃、住宅產(chǎn)品設(shè)計，到商業(yè)服務(wù)供給、數(shù)字產(chǎn)品研發(fā)，都需要經(jīng)歷一場靜默而深刻的“適老化演進”。

這一演進的實踐路徑，核心在于“無痕融合”：最高級的適老化并非設(shè)立孤立的“老年專區(qū)”，而是將人文關(guān)懷嵌入所有產(chǎn)品與服務(wù)的設(shè)計基因中。

具體而言，既包括住宅的多代共居布局、公共空間的無障礙通用設(shè)計，也涵蓋界面清晰的智能應(yīng)用、符合人體工學的日常用品。這就要求地產(chǎn)、規(guī)劃、科技、消費品等各行各業(yè)，必須建立“全齡友好”的共同語言，打破年齡圈層的割裂。

在這一進程中，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)正經(jīng)歷深刻的角色重塑。過去以開發(fā)銷售為主的短期盈利模式，正逐步轉(zhuǎn)向以運營服務(wù)為核心的長期價值創(chuàng)造。這意味著，資管機構(gòu)的定位不再僅僅是空間的提供者，更應(yīng)成為產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合者與服務(wù)組織者。

這種轉(zhuǎn)型已呈現(xiàn)出清晰的實踐方向：持有存量資產(chǎn)的國企可將老舊物業(yè)升級改造為集居住、護理、休閑于一體的康養(yǎng)綜合體；保險資金需探索與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長周期相匹配的投資模式，比如泰康“養(yǎng)老社區(qū)+保險”的綁定模式，通過提前鎖定客戶實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益；傳統(tǒng)開發(fā)商也應(yīng)從單純的住宅建造，向全齡友好社區(qū)的運營服務(wù)延伸，挖掘長期服務(wù)價值。

值得關(guān)注的是，“長租公寓+康養(yǎng)”“社區(qū)商業(yè)+養(yǎng)老”等混合業(yè)態(tài)模式正在興起。例如，部分項目前期以全齡租賃社區(qū)形態(tài)運營，積累用戶基礎(chǔ)與運營經(jīng)驗，后期引入保險資金逐步轉(zhuǎn)型為專業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)。這類分階段、多主體參與的模式，不僅有效分散了運營風險，更構(gòu)建了代際融合的真實生活場景，讓銀發(fā)群體的社交需求得到充分滿足。

破產(chǎn)業(yè)壁壘，創(chuàng)協(xié)同新篇

盡管市場前景廣闊、需求持續(xù)釋放，但當前銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展仍面臨核心瓶頸——產(chǎn)業(yè)鏈條割裂與“行業(yè)語言”的隔閡。

具體表現(xiàn)為：設(shè)計方往往不了解一線運營的實際痛點，導(dǎo)致產(chǎn)品與需求脫節(jié)；產(chǎn)品供應(yīng)商難以找到規(guī)模化應(yīng)用的場景，市場教育成本高昂；投資機構(gòu)因缺乏清晰的評估模型，無法準確衡量適老化改造的長期價值與投資回報。這種碎片化狀態(tài)，使得大量項目停留在概念階段，難以形成可復(fù)制、可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)。

破解這一困局的核心之道，在于構(gòu)建橫向聯(lián)結(jié)、縱向貫通的產(chǎn)業(yè)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。這既需要培育能夠提供全流程解決方案的本土標桿企業(yè)，也需要搭建從需求洞察、空間設(shè)計、產(chǎn)品集成到運營管理的全鏈條服務(wù)能力，推動產(chǎn)業(yè)從各自為戰(zhàn)的“分蛋糕”思維，轉(zhuǎn)向價值共創(chuàng)的“做蛋糕”生態(tài)。

正是在這樣的產(chǎn)業(yè)背景下，“睿新銀發(fā)產(chǎn)業(yè)促進中心”應(yīng)運而生。該平臺由深耕資管與產(chǎn)業(yè)整合的睿和智庫發(fā)起，將于2026年1月21-22日在第十屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會上正式成立。這不止是一個機構(gòu)的誕生，更是一場關(guān)于未來生活方式、經(jīng)濟動能與社會價值的重構(gòu)實驗。

其核心使命，正是扮演產(chǎn)業(yè)“連接器”與“催化器”的角色：

一方面通過研究輸出、行業(yè)研討與標桿案例推廣，助力社會各方形成“全齡友好”的統(tǒng)一語言體系與實踐標準，推動“享老”理念從愿景落地為可感知的生活場景；

另一方面，促進不動產(chǎn)持有方、運營方、服務(wù)商與投資方在共同目標下協(xié)同共創(chuàng)，打破產(chǎn)業(yè)鏈壁壘，構(gòu)建真正可持續(xù)的銀發(fā)生態(tài)。同時，也將為不動產(chǎn)資管行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供方向指引，推動存量資產(chǎn)與銀發(fā)需求的精準匹配。

顯然，未來5-10年是我國銀發(fā)經(jīng)濟的關(guān)鍵窗口期。那些能夠提前洞察趨勢變遷、主動搭建合作生態(tài)、潛心打磨運營服務(wù)體系的企業(yè)，將在未來的產(chǎn)業(yè)格局中占據(jù)主導(dǎo)地位。

睿新銀發(fā)產(chǎn)業(yè)促進中心已正式啟航，期待與行業(yè)各方攜手，共同開創(chuàng)銀發(fā)經(jīng)濟新生態(tài)。