中美樓市冰火兩重天

美國(guó)和中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出截然不同的走勢(shì)，仿佛處于兩個(gè)不同的季節(jié)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在抵押貸款利率從高位回落的刺激下，迎來(lái)了一股久違的暖流，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)則在深度調(diào)整中繼續(xù)探尋底部。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，11月簽訂的二手房購(gòu)房合同數(shù)量意外躍升，創(chuàng)近三年來(lái)新高。

美國(guó)11月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比上漲3.3%，至79.2，為2023年2月以來(lái)的最高水平，預(yù)期為上漲1%。11月成屋簽約銷售指數(shù)同比上漲2.6%。本次數(shù)據(jù)幾乎好于媒體調(diào)查的所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)期。

美國(guó)購(gòu)房合同簽署量已連續(xù)四個(gè)月上升，追平了疫情期間房地產(chǎn)市場(chǎng)極度火熱時(shí)的連續(xù)增長(zhǎng)紀(jì)錄。

這一波“小陽(yáng)春”的主要驅(qū)動(dòng)力在于住房可負(fù)擔(dān)性的改善。自美聯(lián)儲(chǔ)釋放政策轉(zhuǎn)向信號(hào)以來(lái)，備受關(guān)注的30年期固定抵押貸款利率已從此前接近7%的高點(diǎn)回落，目前穩(wěn)定在6.3%至6.4%的區(qū)間內(nèi)，加之工資增長(zhǎng)快于房?jī)r(jià)上漲，以及市場(chǎng)上房源選擇的增多，共同吸引了此前被壓抑的購(gòu)房需求入市。

然而，與美國(guó)的“暖冬”形成鮮明對(duì)比的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然寒意襲人。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)1至11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%，顯示出開發(fā)商的投資信心極度萎靡。

更值得關(guān)注的是，同期全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%，商品房銷售額下降11.1%。 銷售額的降幅遠(yuǎn)大于銷售面積的降幅，表明開發(fā)商正通過(guò)“以價(jià)換量”的方式來(lái)勉強(qiáng)維持銷售，

作為更及時(shí)反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的11月單月數(shù)據(jù)，商品房銷售額同比暴跌25.06%，創(chuàng)下自2024年4月以來(lái)的新低。

當(dāng)前市場(chǎng)的下行壓力仍在加劇，并未因此前的一系列寬松政策而根本扭轉(zhuǎn)。

美國(guó)市場(chǎng)在經(jīng)歷了美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息的重壓后，正隨著利率政策的正常化而迎來(lái)周期性修復(fù)，其需求更多是由就業(yè)市場(chǎng)和實(shí)際收入支撐。

反觀中國(guó)，經(jīng)濟(jì)正處于從過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”模式向新模式過(guò)渡的漫長(zhǎng)出清過(guò)程之中。盡管政策層面已全面轉(zhuǎn)向支持，包括降低首付、降低利率以及優(yōu)化限購(gòu)等，但面對(duì)房企債務(wù)壓力、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱及供需結(jié)構(gòu)性失衡等深層次矛盾，政策的傳導(dǎo)效果尚需時(shí)日。

展望未來(lái)，美國(guó)樓市的復(fù)蘇前景與美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策路徑緊密綁定，若利率能穩(wěn)步下行，市場(chǎng)活躍度有望延續(xù)；但對(duì)于中國(guó)樓市而言，當(dāng)務(wù)之急是如何通過(guò)更有效的政策組合來(lái)阻斷銷售、投資、資金之間的負(fù)向循環(huán)，從而真正穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。