日本房貸減稅放寬：“半住半投”公寓成主流，小戶型成投資新賽道

隨著日本住房貸款減稅政策的放寬，日本公寓市場正迎來全新的發(fā)展格局。單身人士、雙職工夫婦等群體紛紛轉(zhuǎn)變置業(yè)思路，“半居住、半投資”的模式逐漸成為主流，小戶型房產(chǎn)憑借低準(zhǔn)入門檻與高場景適配性，一躍成為當(dāng)下房產(chǎn)市場的香餑餑。

國土交通省明確表示，將延長現(xiàn)行住房貸款減稅政策5年，并對核心適用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，這一舉措被列為2026年稅制改革的重點(diǎn)內(nèi)容。

此次政策調(diào)整精準(zhǔn)聚焦剛需與投資群體，針對家庭年收入1000萬日元以下的人群，將新房、二手房享受減稅的建筑面積門檻從50平方米以上下調(diào)至40平方米以上。不僅如此，符合環(huán)保要求的二手房還能獲得額外政策傾斜，可享受更高的減稅限額與更長的政策適用期限。

這一政策調(diào)整徹底打破了小戶型房產(chǎn)此前面臨的政策壁壘，即便是二手房源，只要滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就能同等享受減稅紅利。

住宅貸款減稅政策放寬，直接降低了民眾的置業(yè)成本與投資風(fēng)險(xiǎn)，也為小戶型公寓注入了強(qiáng)勁的市場活力，徹底點(diǎn)燃了小型公寓的市場熱度，推動日本公寓市場朝著更普惠、更多元的方向發(fā)展。

早在2021年減稅門檻放寬至40平方米以上時(shí)，小型公寓需求已初見回暖，此番政策再度加碼，更是讓商機(jī)全面釋放。

政策利好之下，“半居住、半投資”成為主流置業(yè)邏輯，單身人士、丁克家庭成為主力軍，同時(shí)也為專業(yè)房產(chǎn)投資者帶來了多重機(jī)遇。

對普通購房者而言，既能滿足自住需求，又能依托政策紅利和地段優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

對專業(yè)房產(chǎn)投資者來說，此次政策放寬更是實(shí)打?qū)嵉睦茫?/p>

一是持有成本大幅降低。貸款利息抵扣、稅務(wù)減免等優(yōu)惠，有效壓縮長期持有的資金壓力，提升投資凈收益。

二是投資門檻友好。40平方米起的小戶型總價(jià)可控，大幅降低入場難度，新手投資者也能輕松布局。

三是收益渠道多元。東京23區(qū)、車站周邊等核心地段的小戶型，租金收益穩(wěn)定，二手房流通性因政策加持大幅提升，轉(zhuǎn)手溢價(jià)空間可觀。

四是資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。在房價(jià)飆升的市場環(huán)境下，小戶型單價(jià)可控，兼具自住與投資屬性，成為對抗通脹、穩(wěn)健配置的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

與此同時(shí)，嗅到商機(jī)的日本大型房企紛紛加速布局，聚焦市中心優(yōu)質(zhì)地段發(fā)力緊湊型公寓開發(fā)。

東京建物住宅事業(yè)企劃部組長矢島新坦言，新政讓企業(yè)能更針對性地研發(fā)適配單身、雙職工群體的戶型，其在售的Brillia Tower千葉項(xiàng)目中，二手1LDK戶型可享受減稅優(yōu)惠，投資屬性凸顯帶動購房需求攀升。

三井不動產(chǎn)住宅即將發(fā)售的Park Court千代田麴町項(xiàng)目，坐落于東京核心區(qū)地鐵步行2分鐘的黃金地段，專門規(guī)劃14套40余平方米戶型，精準(zhǔn)鎖定高凈值自住與投資客群。

東急Livable計(jì)劃2025年度在白金高輪、神樂坂等熱門板塊，推出7棟共127戶城市緊湊型公寓，通過VR展廳控制成本，進(jìn)一步提升產(chǎn)品性價(jià)比。

Open House集團(tuán)2025年40-50平方米小戶型銷量預(yù)計(jì)達(dá)300套，遠(yuǎn)超近5年均值，30-40歲投資客群占比超六成，企業(yè)還配套推出專屬小戶型家具，加碼房產(chǎn)附加值。

市場數(shù)據(jù)也印證了小型公寓的投資潛力。面對房價(jià)持續(xù)走高，房企通過優(yōu)化空間設(shè)計(jì)、縮短走廊等巧思，打造出小面積、高利用率的戶型，備受投資者追捧。

據(jù)住宅信息網(wǎng)站Lifull Homes數(shù)據(jù)顯示，東京23區(qū)新建40-50平方米緊湊型住宅，2025年預(yù)計(jì)掛牌約8000套，平均掛牌價(jià)約6700萬日元，5年內(nèi)上漲約1200萬日元；房齡25年以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)二手房均價(jià)約9800萬日元，溢價(jià)空間十分顯著。

Lifull Homes綜合研究所副所長中山登志朗表示，如今抱著“自住+增值”心態(tài)購房的人群持續(xù)擴(kuò)大，地段優(yōu)先、布局實(shí)用的小戶型，已然成為投資優(yōu)選。

回溯發(fā)展歷程，小型公寓曾在2000年左右因市中心回歸潮、投資熱潮迎來供應(yīng)高峰，后因用地緊張一度減量，2015年房價(jià)上漲后，憑借低單價(jià)、高適配性重回市場視野，目前在首都圈住宅供應(yīng)中占比約10%，核心集中在投資價(jià)值高的優(yōu)質(zhì)地段。

盡管房企面臨市中心用地稀缺、熱門地塊與酒店項(xiàng)目競爭拿地的難題，部分企業(yè)調(diào)整開發(fā)策略，但這并未影響小型公寓的投資吸引力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便核心地段小戶型房價(jià)逼近億日元級別，減稅紅利仍能有效對沖成本壓力，對于投資者而言，優(yōu)質(zhì)小戶型的長期配置價(jià)值依舊突出，隨著減稅政策全面落地，這一賽道的投資熱度還將持續(xù)走高。

有意向投資日本房產(chǎn)或者移居日本的朋友們，請咨詢旭不動產(chǎn)（微信號：asahi-2013）。

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