創想派：辦公行業如何破除內卷

當下辦公市場的供需關系正處于調整期，南京作為長三角科創高地，持續吸引科技型企業落地成立研發總部和區域總部，人工智能、新消費等領域企業成為新增長點，南京辦公市場正在通過產業升級與空間重構尋找新平衡。目前處于“精耕細作”的存量時代，面對日趨飽和的供應量，粗放式招商擴展被精細化運營管理所取代。曾經大批的“二房東”模式在經過行業大浪淘沙后，已所剩無幾，而一批通過靈活改造、提供精細化服務的空間運營模式悄然崛起，在南京的辦公市場逐步加大聲量。

hiteam創想派作為南京寫字樓/園區空間運營商代表，已然成為行業賽道中的翹楚，其在華貿中心落地的第四代辦公產品于5月份亮相，可謂是封面代表作。商會就此契機，專門和hiteam創想派做了一次對話，圍繞企業發展歷程和辦公人群的需求核心展開了一次對話。

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hiteam創想派成立于2013年，當初創立時的核心愿景是什么？

我們的核心愿景就是讓辦公更美好，我們期待空間不僅僅是一個冷冰冰的盒子，而是一個有血有肉、有溫度的存在，同時，這也是我們至今在空間設計上始終堅持的事情。我們主張的是人與空間的交互，更是友好辦公空間的解決方案。

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當前空間運營行業競爭激烈，創想派是如何保持95%的出租率與超高的續租率？

把空間重新回到“人”的價值上。我們從來不會僅僅把自己與企業之間的關系定義為租賃關系，這一定是一種雙向奔赴的共生關系。我們從來不覺得自己是在賣冰冷的“面積”或是“工位”，而是在通過產品的設計去營造更加契合企業生長、人才棲息的“生活方式”與“能量場域”。十余年間，我們一直在突破，不斷根據辦公需求的變化調整辦公空間的邏輯，幫助個人與企業在辦公場景下實現從我到我們的有機融合，提高企業的生產力與活力。

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從首個項目到如今運營面積超13萬方，服務企業超10000家，過程中最關鍵的轉型或突破點是什么？

我們始終堅持的還是圍繞產品力，圍繞“人”，圍繞企業真正的需求去做產品、去做服務、去做空間運營。我們從來不走標準化的產品復制，更加注重辦公產品的素質設計，在公區上做到一項目一特色，G128項目的產業結合，保利項目的品牌結合，華貿項目的地域結合；此外，我們更加注重空間的‘包容性’與‘綠色價值’，我們合作的南京華貿中心項目自帶LEED預認證，在我們服務的樓層內，PM2.5的新風系統、堅持要求環保材料與空間里的真綠植，都是為了讓空間與人的銜接更加自然，更加健康！

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舉個例子說說看，創想派在空間設計上如何體現“打破傳統辦公”理念？

我們目前在做的事情是把辦公樓從“租空間”變成“運營時間和情緒”，圍繞當下年輕人對辦公空間的期待，既要舒適與高效結合的辦公體驗，又想工作、生活在同一空間完美平衡。所以，在我們華貿中心項目上，我們從空間的“包容性、功能性、地域性、人性化與智能化、環保性”等多維度進行了空間設計的考量。我們拿出了視野最優的區域，打造近 300㎡開放式湖景大堂。會議室采用 “模塊化分級設計”，形成覆蓋不同規模的完整矩陣：2-4 人小型洽談室、8-20 人中型會議室。智能系統全面覆蓋空間各處：入口采用人臉識別門禁，所有會議空間均通過小程序線上預約，提升安全性與通行效率。全部選用環保材料，家具選用 E0 級環保板材，從源頭減少污染。通過對色彩心理學的應用，選擇了更柔和的自然色系，荷花白、杏黃、湖水藍等，來緩解大家在工作過程中的煩躁情緒和視覺疲勞，真正實現 “空間為人服務”的設計邏輯。除了色彩運用，空間細節中也暗藏巧思：墻面裝飾采用了抽象化的玄武湖浮雕，接待區燈帶融入了湖水等自然元素，打造 “碎片化的自然體驗” ，讓空間與人有更多的互動，讓文化與現代辦公場景進行自然融合。除了基本的空間服務，我們也開拓了一系列政策服務、營銷服務、創投服務等增值服務支持，以及企業選址、定制裝修、行政服務、數智化改造等一站式辦公服務，確保企業專注事業。這里不僅僅是一個辦公場所，更是一個多元、互利的職場朋友圈，我們會用更豐富的活動，積極將更多品牌、機構、資本及用戶，鏈接進“hiteam創想派朋友圈”。在這里，金融、廣告、互聯網、快消等多個行業匯聚一堂，打破行業壁壘，實現資源共享、合作共贏。憑借空間產品規劃能力、數智化辦公系統、精細化運營能力、豐富的創投資源，hietam創想派逾10年間，已累計服務10000家企業。

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hiteam創想派“以空間為載體、以數字技術為手段”是如何利用數字技術賦能傳統樓宇管理？

我們hiteam創想派智慧園區管理系統，更多的其實是為合作伙伴提供一站式資產數字化解決方案。面對日益激烈的競爭和不斷變化的客戶需求，我們都需要借助數字化技術提升運營效率、優化資源配置、降低運營成本，并創造新的盈利模式。目前，我們涵蓋了資產管理、招商管理、合同管理、用戶管理、IoT智能硬件、增值服務、工作臺、運營管理、財務管理、物業管理等多個模塊，可以滿足商業不動產企業數字化轉型的全面需求。通過軟硬件結合的方式，能夠實時掌握資產狀況、租戶需求等信息，實現資源合理配置，降低空置率；再通過自動化流程、數據驅動決策等手段，優化運營流程，提高工作效率。

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hiteam創想派長期目標是成為“專業的資管解決方案提供者”，下一步在資產管理體系構建上有哪些具體布局？

在辦公形態不斷迭代的今天，辦公空間早已跳出 “單一辦公載體” 的局限，升級為承載效率、體驗與情感的 “多元價值場域”。未來，辦公空間將是承載企業發展與個人情感社交的生活主場，而城市的關鍵詞也不再是“改造”與“重建”，而是如何通過空間語境的“再詮釋”，賦予空間新的活力與意義。我們希望通過空間設計邏輯與多維場景服務為合作伙伴賦能，提供更加專業的解決方案。我們堅信，所有打動人心的好產品，本質上都是對“人性需求”的精準空間翻譯。

撰稿｜李博聞

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法