房產(chǎn)稅很快就會到來

　　財政部原部長樓繼偉最近公開表示：房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的一個稅種，雖然在房地產(chǎn)下行過程中推行比較難，但還是應該適時推出。

　　退休的原部長級干部的發(fā)聲通常不是隨意的，代表上層先對民間吹風，看看大家的反應。

　　疫情后，樓繼偉已經(jīng)多次公開提到房產(chǎn)稅這個話題。其實作為財政系統(tǒng)的代表，他的態(tài)度更多站在緩解地方債務的角度上。從樓的發(fā)言中，我們至少可以把握二點:

　　1.主張推出房地產(chǎn)稅的博弈一直在進行

　　2.民間爭議的法律和征收難點早已經(jīng)不是問題

　　3.“適時推出”的表述意味著沒有懸念，所要顧忌無非是各方的平衡。

　　房產(chǎn)稅吹風都幾年了，但是由于現(xiàn)在房價下跌壓力太大，所以遲遲沒有出臺。但是房地產(chǎn)稅遲早是會出臺的，而且由于財政緊張，出臺時間點不會太久，最快可能未來一兩年內(nèi)就會在部分城市試點。并且試點之后如果沒有出現(xiàn)太大的問題（比如房價大幅下跌），那么在 2030年之前就會在全國落地。

　　那么為什么房產(chǎn)稅會這么快到來?

　　原因很簡單，地方財政快要撐不住了。

　　長期以來，土地財政一直是地方政府運轉的核心命脈。但隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，這根“頂梁柱”開始出現(xiàn)巨大的收支缺口。

　　回望歷史，2021年是土地財政的巔峰之年。當年，全國土地出讓收入高達8萬億元。如果再算上由房地產(chǎn)開發(fā)帶動的各類關聯(lián)稅收（約占賣地收入的15%），兩者相加，地方政府從土地中獲取的直接與間接收入接近10萬億元之巨。

　　正是憑借著這筆豐厚的“賣地錢”，各地政府有了底氣大肆舉債、擴張建設。目前公開數(shù)據(jù)顯示，地方政府的顯性負債已達47.5萬億元，隱性負債約10.5萬億元，合計總債務規(guī)模在58萬億元左右。如今，隨著房地產(chǎn)進入下行通道，賣地收入斷崖式下跌，這沉甸甸的債務負擔正壓得地方財政難以喘息。

　　事實也的確如此，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導致賣地收入不僅腰斬，甚至跌得更慘。2024年，全國地方賣地收入僅剩4.8萬億元，加上相關稅收，總收入約為5.5萬億元。這一數(shù)據(jù)意味著，全國約有30%的省份面臨著嚴峻的財政困難，其財政收入與支出的缺口已拉大到35%以上，入不敷出已成常態(tài)。

　　正因為如此，去年中央明確提出要對地方政府加大支持力度，確保其正常運轉。這里有一個關鍵點大家必須明白：在中國，地方政府的運轉是絕對的剛性兜底，絕不能停擺。如果不兜底，基層治理不僅會陷入癱瘓，更重要的是，像養(yǎng)老金、醫(yī)保這類民生剛性支出一旦斷裂，將會引發(fā)嚴重的社會問題。

　　所以，面對當前地方財政的困局，國家必然會想方設法去解決?；诖?，我大致測算了一下，為了保證大部分地方政府能夠維持運轉，每年至少需要從房地產(chǎn)鏈條中獲取約7萬億元的收入。在過去的模式中，這筆錢的構成大約是：賣地收入6萬億 + 房地產(chǎn)關聯(lián)稅收1萬億。相比之下，2024年這兩項總和降至約5.5萬億，中間的缺口就已經(jīng)達到了1.5萬億。

　　進入2025年，形勢變得更加嚴峻。今年前十個月，全國賣地收入僅在2.5萬億左右徘徊，預計全年總額很難突破3萬億。就算加上關聯(lián)稅收，總收入也將不足3.5萬億。這與維持運轉所需的7萬億紅線相比，形成了一個高達3.5萬億的巨大缺口。

　　在房地產(chǎn)一直無法止跌企穩(wěn)的情況下，明年賣地收入很有可能繼續(xù)下降，那么帶來直接影響就是地方財政缺口會繼續(xù)擴大。

　　所以明年房產(chǎn)稅大概率會推出試點，截止到2025 年，全國城市商品房價值大致520萬億，加上商鋪與寫字樓，接近 600 萬億。這 600萬億的房產(chǎn)哪怕是扣除 200 萬億的免稅幅度，也有近 400萬億的稅基，400 萬億的稅基假如平均房產(chǎn)稅率是0.8%，也能給地方財政帶來 3.2 萬億的收入。這3.2 萬億對于地方財政就是維持運轉的救命錢。

　　未來中國房地產(chǎn)比較理想的發(fā)展模式大致是這樣：500 萬億的商品房，每年折舊率按照 2%計算，每年大致就能產(chǎn)生 10 萬億的商品房銷售，對應的賣地收入以及關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)稅收，大致是 3萬億--3.5 萬億左右。如果再加上 3.2 萬億的房產(chǎn)稅收入，恰好就能滿足地方財政房地產(chǎn)7萬億左右的生命線。

　　大家看懂其中的邏輯了吧，由于大家現(xiàn)在不買房了，所以賣地收入下滑了5個億左右，造成財政壓力。為了彌補這部分損失，只能收存量房地產(chǎn)市場的稅。存量房地產(chǎn)市場規(guī)模大概500億左右，按照1%來收房產(chǎn)稅正好能補上賣地收入下滑的空缺。也就是說，我們將從“土地財政”，轉變成“存量稅收”。

　　當然，還存在另一種可能：如果在房產(chǎn)稅試點期間出現(xiàn)嚴重問題，比如引發(fā)二手房市場“雪崩”，導致不計成本的恐慌性拋售和踩踏，那么房產(chǎn)稅向全國推廣的步伐勢必會被推遲。這正是目前遲遲不敢貿(mào)然推行房產(chǎn)稅的核心顧慮——擔心房價出現(xiàn)斷崖式下跌，進而推高斷供率，給銀行體系帶來巨大壓力。

　　房產(chǎn)稅一旦推出，對樓市的沖擊幾乎是必然的。最直接的表現(xiàn)就是二手房掛牌量激增，房價跌幅擴大。而且，越是品質(zhì)一般、競爭力差的剛需盤，跌幅往往越大，抗跌能力極弱。

　　在房地產(chǎn)尚未真正企穩(wěn)的當下推出房產(chǎn)稅，無異于讓市場繼續(xù)“深度探底”。這方面，日本就是一個典型的參考樣本。日本房價在1990年觸及高點后，經(jīng)歷了長達近20年的陰跌，直到2009年才基本筑底。在此期間，全國平均房價下跌了近50%，而東京、大阪等六大核心城市的房價更是暴跌了62%。

　　反觀國內(nèi)，自2021年高點以來，全國房價平均跌幅大約在30%左右。具體到一線城市：北京、上海跌幅約為30%，廣州約為40%，深圳則在35%上下。雖然跌幅不及當年的日本，但在房產(chǎn)稅的預期壓力下，能否穩(wěn)住局面仍是未知數(shù)。

　　按照日本經(jīng)驗，預計全國房價跌 10%左右，一線城市大致還跌 15%左右就可以企穩(wěn)。房價企穩(wěn)之日，就是房地產(chǎn)稅出臺之時。

　　所以，最后就給大家三個建議：

　　第一，趁著房產(chǎn)稅還沒出來之前，趕緊將自己手里多余的房產(chǎn)賣掉。

　　第二，準備上車的同學，可以再等一等，在房產(chǎn)稅出來之后再去抄底。

　　第三，手持現(xiàn)金之后，可以買入實物黃金+美債相關的理財產(chǎn)品，金融知識豐富的也可以選擇投資全球股市。具體原因，公開平臺不方便，我寫進知識星球了。